土地储备经营的风险分析及对策研究

论文摘要

自1996年9月26日,深圳市成立土地发展投资公司后,各城市纷纷建立了自已的土地储备机构,经过十余年的发展和运作,土地储备制度带来了相当大的社会效应和社会变化。土地储备制度推进了土地金融的发展,抑制了土地炒作,为城市建设筹集了大量资金,使国家增强了对房地产市场的宏观调控能力。随着越来越多的城市建立土地储备机构,现行土地储备制度越来越不适应土地市场的发展,滞后于土地储备行为,产生了许多问题。法律、政策的缺位,政府的不规范操作和过度干涉,融资渠道的单一等等,给土地储备经营行为带来巨大风险。因此,必须对土地储备理论和实践进行深入研究,提出土地储备经营风险的控制和防范措施,为政府完善和制定新的土地储备制度提供理论参考。本文从我国土地储备制度形成的背景出发,分析当前我国城市土地储备制度的三种代表性模式:上海、杭州和武汉。上海模式以市场机制为基本运作机制,充分体现市场机制配置土地资源的功能。杭州模式不同于按照市场机制运作的上海模式,其运作方式为在政府主导的基础上充分发挥市场机制配套土地资源的功能。武汉模式以行政指导与市场相结合,充分发挥行政指导和市场调节作用。在研究风险理论的基础上,提出土地储备经营风险的概念和内容,构建城市土地储备经营风险理论,并深层次剖析城市土地储备经营风险种类及其影响因素,包括制度风险、融资风险和经营风险。然后利用层次分析法和模糊综合评判对具体土地储备项目风险进行量化分析,挖掘出具体土地储备项目风险的影响因素,如土地储备制度相关法律法规不健全、土地储备对象、范围和储备规模难以界定、对地产市场的不成功预测等因素都给土地储备项目带来巨大风险。最后结合实证研究,借鉴国内外土地储备先进理论和实践,提出一系列防范城市土地储备风险政策,包括土地储备政策的完善、对象、范围和规模的合理确定,建立土地基金等,为政府完善和制定新的土地储备政策提供理论依据。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景、目的和意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究目的
• 1.1.3 研究意义
• 1.2 研究内容、方法和思路
• 1.2.1 研究内容
• 1.2.2 研究方法
• 1.2.3 研究思路
• 1.3 论文可能的创新点
• 2 土地储备制度发展和研究综述
• 2.1 城市土地储备制度建立的背景、性质及其发展状况
• 2.1.1 城市土地储备制度建立的背景
• 2.1.2 城市土地储备制度发展状况
• 2.2 我国城市土地储备制度模式介绍
• 2.2.1 市场主导型
• 2.2.2 政府主导型
• 2.2.3 行政指导与市场相结合型
• 2.3 国内土地储备风险研究综述
• 2.3.1 风险的含义及属性
• 2.3.2 风险分析的一般过程
• 2.3.3 城市土地储备经营风险的含义及特征
• 2.3.4 城市土地储备风险文献综述
• 2.4 国外土地储备制度综述
• 2.4.1 国外土地储备制度运作模式
• 2.4.2 国外土地储备法律
• 3 城市土地储备经营风险种类
• 3.1 制度风险
• 3.1.1 土地收购储备制度缺乏相应的法律支撑
• 3.1.2 土地收购储备机构法律定位不明
• 3.1.3 土地来源、取得方式的合法性质疑
• 3.1.4 政策的变动性
• 3.1.5 部门协调带来的风险
• 3.1.6 政府的过度干预
• 3.2 融资风险
• 3.2.1 土地储备资金来源
• 3.2.2 土地储备贷款风险
• 3.2.3 融资渠道风险
• 3.2.4 利率风险、变现风险和财务风险
• 3.2.5 信用风险
• 3.3 经营风险
• 3.3.1 房地产市场波动所致的储备土地收购、售卖价格波动
• 3.3.2 政府干预失灵的风险
• 3.3.3 土地储备制度运作成本不确定的风险
• 4 武汉市汉阳区鹦鹉村土地储备项目风险分析
• 4.1 武汉市土地储备实施背景
• 4.1.1 传统土地供应模式不利政府对土地一级市场的调控
• 4.1.2 土地管理体制不利于土地市场的健康发展
• 4.1.3 地产市场的消化空间有限
• 4.2 武汉市土地储备工作面临的主要问题
• 4.2.1 受托企业积极性难以调动
• 4.2.2 受托企业融资困难
• 4.2.3 一事一议的形式过于凌乱，缺乏规范
• 4.3 项目简介
• 4.3.1 地块简介
• 4.3.2 规划要求
• 4.4 风险分析方法研究
• 4.4.1 调查和专家打分法
• 4.4.2 蒙特卡罗方法
• 4.4.3 系统风险分析方法
• 4.5 层次分析法
• 4.5.1 层次分析法简介
• 4.5.2 层次分析法具体步骤
• 4.6 项目风险分析
• 4.6.1 分析模型的建立
• 4.6.2 分析过程研究
• 4.6.3 评价结果分析
• 5 城市土地储备经营风险防范对策
• 5.1 制度风险的防范策略
• 5.1.1 建立健全土地储备制度的相关法规
• 5.1.2 明确政府及其委托机构在土地收储过程中的合法性
• 5.1.3 建立城市土地储备的市场化运作机制
• 5.1.4 确定合理土地储备规模
• 5.1.5 建立和完善土地储备财务管理运行机制
• 5.2 融资风险的响应策略
• 5.2.1 构建多种融资渠道降低土地储备机构资金风险，建立土地基金
• 5.2.2 构建地产泡沫的预警机制
• 5.2.3 充分研究当地经济环境和土地市场发育状况
• 5.3 经营风险的防范策略
• 5.3.1 通过“三种产权保证”降低土地储备机构运营风险
• 5.3.2 通过不同的土地储备方式进行风险分担
• 5.3.3 通过合作进行土地征购和整理进行风险分担
• 6 结语和展望
• 6.1 结语
• 6.2 展望
• 参考文献
• 致谢