房地产企业融资结构优化分析

论文摘要

房地产开发项目开发周期长,投资额巨大,迫切需要有效融通资金,但目前房地产开发企业在房地产项目的开发建设和销售过程中,只能从各大商业银行单一渠道获得开发和建设资金,随着国家对房地产行业的调控,金融政策越来越对房地产企业不利,更多的房地产开发项目遭遇到严格的政策限制。本文主要采用理论分析、数据分析和案例分析等方法,对中国房地产融资问题进行研究,希望能通过一些建议解决这些问题,进而促进中国房地产行业的健康发展。本文第一部分是导论。描述我国房地产业地位和房地产企业特征,指出房地产业是我国经济的支柱产业,对经济的拉动作用巨大。房地产企业一方面具有其他行业的一般特点,另一方面又具有其自身的特殊性,主要表现在房地产业是典型的资本密集型产业和人才密集型产业,并具有很强的地域性等特点。同时回顾国内外成熟的企业融资理论,包括MM理论、权衡理论、激励理论、信息传递理论、控制权理论等。本文第二部分主要对我国房地产企业融资模式的现状、存在的问题进行分析。目前我国房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面,其中房地产企业自有资金比例较低,而银行信贷资金在房地产投资中占比较高。接着提出我国房地产企业融资存在的问题,主要包括房地产风险集中于商业银行、定金预售款比例过高、上市和债券融资的难度较大以及宏观调控信贷政策加大融资难度等问题。特别是在中央银行出台房贷新政策之后,房地产业作为国民经济的一个强劲增长点,如果一下子抽走资金,有可能对该行业产生打击。因此,为了增加资金来源渠道,分散资金风险,解决开发商资金紧缺的难题,建立全面的房地产开发融资体系已迫在眉睫了。本文第三部分阐述了我国房地产企业多元化融资模式。提出如何化解国内房地产业的金融风险,就是不要把“鸡蛋放到一个篮子里”,建立房地产多元化融资市场便是很好的利器。本部分介绍了内源融资、房地产预售、银行贷款、债券融资、股权融资、房地产投资基金、合作开发、商业信用、短期融资券等多种房地产融资渠道。房地产企业应充分利用多种融资渠道,才能从根本上解决融资问题。另外由于我国房地产企业所需金额巨大,当前单纯依靠银行贷款和自有资金不能有效解决问题,而需要进行金融产品组合创新,建立多元化融资模式。提出不同的房地产企业针对不同的项目,以及同一企业在房地产开发的不同阶段,应该采用最适合的融资方式。如自有资金加银行贷款,自有资金加信托计划,自有资金加股权融资,自有资金加房地产投资基金等等。本文第四部分写了房地产企业融资结构优化分析。提出不同融资模式选择的原则,企业的融资采用何种融资模式进行融资,每个企业都有自己的原则和标准。这是由于不同的融资模式会给企业带来不同的融资成本、风险、筹资量、期限结构和对本企业的资本结构的影响等,而这些因素的不同又直接影响到企业的资本结构和资金流质量。不同融资模式的选择都是在一定的历史条件、市场环境背景下进行的。由于我国资本市场尚不完善,不同规模的房地产企业在融资方式的选择上具有很大的差异。本文在深入探讨各种融资方式特点的基础上,以现代企业的资本结构理论—MM理论为基础,采用定量和定性相结合的方法,分析了房地产业上市公司融资结构的优化策略,给出了一个实现企业市场价值最大并且综合资本成本最低的资本结构优化的实证方法。给我国房地产企业进行融资决策,实现融资结构优化,提供了有效的分析角度、思路和方法。本文的贡献在于尝试将企业融资理论应用到房地产企业;运用实例探索、论证房地产项目多元化融资模式;并尝试综合考虑融资风险、融资成本、项目多阶段三个因素的融资资本结构优化决策。

论文目录

• 内容摘要
• ABSTRACT
• 1. 导论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 房地产业的地位
• 1.1.2 房地产企业及其特征
• 1.2 研究目的和意义
• 1.3 国内外企业融资基础理论回顾
• 1.3.1 西方企业融资理论
• 1.3.2 我国融资结构理论的研究现状
• 1.4 本文研究内容和主要方法
• 2. 我国房地产企业融资模式的现状及存在的问题分析
• 2.1 我国房地产开发企业融资模式的现状
• 2.1.1 我国房地产企业融资总体状况
• 2.1.2 我国房地产企业融资结构分析
• 2.2 我国房地产开发企业融资存在的主要问题
• 2.2.1 过于依赖商业银行贷款，风险巨大
• 2.2.2 定金预售款比例过高，出现不确定风险
• 2.2.3 上市、发行债券难度大
• 2.2.4 宏观调控信贷政策的影响
• 2.3 我国房地产开发企业融资模式问题的成因分析
• 2.3.1 我国房地产业历史较短
• 2.3.2 我国房地产业相关法制不健全
• 2.3.3 我国房地产金融市场不健全
• 2.3.4 信息不对称
• 3. 我国房地产企业多元化融资模式
• 3.1 我国房地产企业多元融资模式的内涵
• 3.1.1 内源融资
• 3.1.2 银行贷款
• 3.1.3 房地产预售
• 3.1.4 债券融资
• 3.1.5 股权融资
• 3.1.6 房地产投资基金
• 3.1.7 合作开发
• 3.2 我国房地产企业多元化融资模式建立的必要性
• 3.2.1 多元化融资能够降低房地产融资中的金融风险
• 3.2.2 多元化融资促进资本市场金融工具和金融品种的创新
• 3.2.3 多元化融资可以降低房地产企业借入资金的成本
• 3.3 我国房地产开发企业融资模式多元化现实途径
• 3.3.1 打破政府金融垄断，确立国内房地产多元化融资市场
• 3.3.2 有步骤、有计划地推行房地产融资证券化
• 3.3.3 发展房地产信托
• 3.3.4 积极稳妥地引进国外资金
• 4. 房地产开发企业融资结构优化分析
• 4.1 融资模式选择分析
• 4.1.1 融资模式选择的原则
• 4.1.2 融资模式选择因素
• 4.2 不同规模房地产企业的融资方式优化选择
• 4.3 房地产上市企业融资结构优化分析
• 4.3.1 房地产上市企业融资结构的优化方法
• 4.3.2 实例分析
• 参考文献
• 后记
• 致谢