天津市房地产市场价格关系分析及有效供需调控机制研究

论文摘要

作为重要政策调控手段的地价与体现政策调控主要成效的房价,其间的关系和影响对于分析调控机制和判断政策成效有着十分重要的意义。而地价和房价作为房地产市场中的两个重要评价指标,对于衡量和评判房地产市场运行质量也有着重要作用。从理论和实践两方面客观地、正确地认识地价与房价的关系,无论对于科学地制定房地产政策、推进房地产市场和整个经济持续、健康、协调发展,还是对于维护经济秩序、构建和谐社会,都显得极为重要。本文以房地产市场价格关系与有效供需调控机制为研究方向,以天津市房地产市场为实际考察对象,从理论、方法、应用逐步开展了以下几方面的研究工作:1、从地价和房价的内涵着手,对地价和房价的各自成因进行初步分析,并总结了地价房价关系的相关理论和研究成果;2、从比较研究的角度考察了国内外发达地区的部分城市房地产价格关系情况,并且重点分析了北京、上海、广州、深圳四个城市的地价房价关系及其宏观的发展特征,为研究天津市房地产市场价格关系及供需调控机制提供了对比平台;3、在宏观特征研究上,运用了计量经济学的研究方法对地价房价的长期变动数据进行了Granger因果检验,并利用量化模型对地价、房价、房地产投资水平、收入水平、土地供应量等因素之间的关系进行计量分析,得出了其间的影响程度和发展关系;4、在微观案例研究上,从土地出让时间、单宗地块成交价、土地出让方式等角度对案例项目进行分类研究,并重点研究了不同案例项目的销售利润率、成本利润率和地价房价比等情况;5、基于理论研究及案例研究的结果,以住宅用地供需平衡为研究重点,完成了天津市房地产市场供需平衡机制的应用研究,并结合当前房地产市场的特征和主要矛盾提出了具有指导和实用意义的有效供需调控体系。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 论文研究的背景
• 1.2 论文研究的意义
• 1.3 论文研究的目的与主要内容
• 1.4 论文研究的基本原则与结构
• 1.4.1 论文研究的基本原则
• 1.4.2 论文的结构框架
• 1.5 论文研究的创新点
• 1.5.1 理论创新
• 1.5.2 方法创新
• 1.5.3 成果创新
• 第2章 地价与房价的形成机制及相互关系
• 2.1 地价、房价的定义和内涵
• 2.1.1 地价
• 2.1.2 房价
• 2.2 地价、房价的成因
• 2.2.1 地价成因
• 2.2.2 房价成因
• 2.3 地价、房价之间的关系
• 2.3.1 房价决定地价
• 2.3.2 地价决定房价
• 2.3.3 地价和房价相互影响
• 2.3.4 其它观点
• 2.4 房价与地价之间的主要作用方式
• 2.4.1 房价影响地价的几种方式
• 2.4.2 地价影响房价的几种方式
• 2.5 房地产市场价格关系与供需平衡的作用机制
• 2.5.1 地价房价的供求曲线分析
• 2.5.2 价格与供需的象限模型分析
• 2.6 小结
• 第3章 国内外房地产市场中的地价房价发展关系
• 3.1 国外及香港地区发达房地产市场的地价房价发展关系
• 3.1.1 美国
• 3.1.2 英国、瑞典等欧洲国家
• 3.1.3 韩国
• 3.1.4 日本
• 3.1.5 新加坡
• 3.1.6 香港
• 3.2 国内主要城市房地产市场的地价房价发展关系
• 3.2.1 北京
• 3.2.2 上海
• 3.2.3 广州
• 3.2.4 深圳
• 3.3 小结
• 第4章 天津房地产市场价格关系宏观分析
• 4.1 天津地价、房价关系的历史分析
• 4.2 房地价关系背后的供需因素分析
• 4.2.1 刚性消费需求
• 4.2.2 弹性消费需求
• 4.2.3 投资需求
• 4.2.4 投机需求
• 4.2.5 成本因素
• 4.2.6 有效供需比
• 4.2.7 住房供给结构
• 4.3 房地价因果关系的经济计量检验
• 4.3.1 Granger因果检验的原理和方法
• 4.3.2 天津市房地产价格指数Granger因果检验的应用
• 4.4 天津市房地产市场供需要素的计量关系
• 4.4.1 地价与房价、商品房销售面积、居民收入水平、土地供应量的计量关系
• 4.4.2 地价与房价的单项计量关系
• 4.4.3 地价与商品房销售面积的单项计量关系
• 4.4.4 地价与房地产投资的单项计量关系
• 4.5 小结
• 第5章 天津房地产市场地价房价关系案例分析
• 5.1 案例分区分析
• 5.1.1 南开区案例分析
• 5.1.2 和平区案例分析
• 5.1.3 河西区案例分析
• 5.1.4 河东区案例分析
• 5.1.5 河北区案例分析
• 5.1.6 红桥区案例分析
• 5.1.7 环城新四区案例分析
• 5.2 案例汇总分析
• 5.2.1 按区域分组结果分析
• 5.2.2 按土地出让方式分组结果分析
• 5.2.3 按取得土地时间分组结果分析
• 5.2.4 按土地总价款分组结果分析
• 5.2.5 商服项目
• 5.2.6 垄断势力——勒纳指数的测定
• 5.3 小结
• 第6章 天津市房地产市场有效供需调控对策研究
• 6.1 有效供需调控体系的构建思路与框架
• 6.1.1 构建思路
• 6.1.2 体系框架
• 6.2 调控的对策分析
• 6.2.1 确定市场需求主体，分清调控矛盾的主次
• 6.2.2 完善保障性住房体系的构建
• 6.2.3 突出创新机制，积极推广限价商品房供应
• 6.2.4 合理制定土地供应计划，满足市场结构性需求
• 6.2.5 积极促进土地有效供应的形成，保障住房的及时上市
• 6.2.6 合理分析税收作用，推进有效税收调控
• 6.2.7 积极创新和推动保有税环节的调控机制，规范住房消费市场
• 6.2.8 建立科学的房地产价格评价指标体系
• 6.3 小结
• 第7章 天津市房地产市场有效供需计划编制—以住宅为例
• 7.1 模型设计的主要步骤
• 7.2 天津市中心城区住宅用地需求
• 7.2.1 住宅用地需求的构成
• 7.2.2 影响住宅用地需求的因素
• 7.2.3 住宅用地需求预测
• 7.3 天津市中心城区住宅用地供应测算
• 7.3.1 住宅用地供给构成
• 7.3.2 影响城市住宅用地供给的因素
• 7.3.3 测算的主要步骤
• 7.3.4 新开工住宅面积测算
• 7.3.5 上市率及结转量的确定
• 7.3.6 可上市土地量推算
• 7.4 小结
• 第8章 结论与展望
• 8.1 结论总结
• 8.2 论文展望
• 参考文献
• 发表论文与参加科研情况说明
• 附录
• 附录1 名词解释
• 附录2 案例项目总表
• 附录3 项目案例分布汇总
• 致谢