1山东省地矿局机关服务中心山东省济南市2500132山东省物化探勘查院山东省济南市250013
摘要：房地产建设开发近年一直是我国经济增长的支柱产业，吸纳了大量劳动力，带动了许多其他相关产业共同增长，它的平稳健康发展对促进就业和城镇化建设意义重大。开发过程中每一个建设单位都会面临诸如土地取得、拆迁征用、市场营销等多个环节，不同的建设单位因自身掌控的资源不同在项目建设时会面临不同的问题。而三个和土地有关的问题几乎是所有单位都会遇到的，依次是开发土地的取得，土地区位选择，房屋产品定位。而一些小型或初涉房地产开发的建设单位常对以上基本问题不甚了解，本文结合笔者多年从事房产开发和运营的经验就这三个共性问题作出论述，以期对房产工程开发建设单位起到积极的参考作用。
关键词：建设工程土地论述
这些年来，房地产业作为国民经济发展的支持产业之一，为促进我国经济的平稳增长，促进就业起了很大的作用，并且带动了许多其它相关产业的发展。在今天供给侧改革的大背景下，如何去库存，促进这个行业的健康发展，避免大起大落。这就需要房地产开发公司的稳步健康运营，它的运营离不开诸如土地、拆迁征用、区位选择、产品定位、资金调配等问题，不同的公司因自身掌控的资源不同在项目开发时会面临不同的问题，而土地和涉及土地的问题是所有房地产工程都会遇到的问题，诸如土地的取得、区位的选择、房产的产品定位。
房子的建造离不开土地，开发土地的取得是进行工程建设的首要条件，我国的土地政策对此有严格的规定，因此建设单位应首先掌握政策，遵守政策，并运用好政策。
一、房地产工程土地的取得
在我国，土地的取得有有严格的规定，一些初涉房地产工程的建设单位或小型开发公司往往对此不甚明了，此方面的法规政策的确比较繁杂，现去繁就简，作一梳理，以将主要问题讲述明白。
顾名思义，建设用地是指建造构筑物、建筑物的土地。在我国，土地的所有权只有国家所有权和集体所有权两种，没有个人所有，社会上以讹传讹的某私人拥有某土地实际是拥有该土地的长期使用权而已，这也说明，我国的土地使用权和所有权可以相互分离。说取得了某地块，实质是取得了该地块的开发使用权。具体来讲，主要有以下取得方式。
（一）征收集体土地。集体土地目前在我国主要是城中村、城郊村、偏远村等农村集体拥有的土地，它们形式上归农村集体所有。要想取得这些土地的开发权，须先由政府土地行政主管部门依法将集体所有权转为国家所有，再依法划拨或出让使用权给建设单位。如果村集体单位自行开发土地建房销售，则属于“小产权房”，不受法律保护。因集体土地开发所占份额较小，故不作过多论述。
（二）划拨国有土地使用权。划拨土地主要用于公益性质的工程，主要包括以下几类，国家机关和军事用地；国家重点扶持的交通、能源水利等基础设施用地；城市公益事业和基础设施用地以及法律法规规定的其他用地。在土地使用者缴清补偿、安置等费用后，即无偿取得土地使用权，且须由县级以上人民政府依法批准。
其获地程序一般先由建设单位持有关文件和建设用地规划许可证向土地管理部门提出申请；后者依据申请书有关文件，报经城市政府审批后，核发用地批准证书；再由土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨土地；工程竣工后经规划和国土部门核实实际用地后，由国土部门核发国有土地使用证。
划拨土地因近乎无偿取得，且主要用于公益事业，因此对于其转让，出租，抵押有严格的规定，除了办理过程要报政府有关部门外，对收益的使用有严格规定，它和集体用地一样，也不是目前土地商业开发的主要方式。
（三）出让国有土地使用权。这是一种有偿取得建设用地的方式，也是目前建设用地商业开发取得的主要方式，指国家将土地使用权在一定年限内出让给使用者，并向使用者收取土地出让金。
建设用地使用权出让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让，而且其使用权都有一定年限，常见的如下：商业用地，40年；文卫教公益用地、工业用地50年；居住用地，70年。
特别需指出两点，一是居住用地使用权届满后，可自动续期，这是国家近年明确的指导意见；二是虽然土地使用权归受让人，但地表或地下的矿产资源仍归国家所有。强调这两点的作用一是在拿地时要根据使用年限做好技术经济分析，二是对土地范围內的矿产资源不要有权属上的认识误区。
出让方式和出让金。出让方式应以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式将土地一定年限的使用权有偿出让给土地使用者，使用者须在出让合同签订后60日内将出让金全部支付，否则出让人有权解除合同；同理出让人如未按规定提供土地，受让人也有权解除合同。
出让程序。出让人方面应首先编制包括出让公告、土地使用条件、出让合同文本等内容的出让文件；然后至少在出让开始前20日内将包含出让人情况、出让宗地详情、竞买人资格等内容的出让公告发布，出让公告要发布在指定的媒体或土地有形市场，明确公告招拍挂出让地块的基本情况和时间地点；最后要对实质相应者进行资格审查。
受让人的确定和土地使用权的受让。招标出让要经过投标、开标、5人以上单数专家组评标和中标程序。拍卖出让要经过主持人介绍土地情况、宣布价格规则、拍出最高价等程序。挂牌出让和拍卖类似，也是最高价中标，只是中间过程较长。
确定中标人后，出让人应在10个工作日内结果在公开媒体发布，并向中标人发中标通知书或签订成交确认书，且按该书约定的时间签订合同；受让人依照合同约定付清全部建设用地使用权出让金后，方可办理土地登记，领取建设用地使用权证书。
有关法律法规。法律法规是我们的行为规范，在房地产市场更是如此，为防范欺诈行为，规范房地产用地管理，国土资源部和建设部于2012年7月下发紧急通知，在这方面作了严格规定:土地出让竞买保证金不能低于最低出让价的20%，出让成交后必须于10日内签订合同，并于签后1月内交清出让价的50%，余款1年内交清；各类住建项目要在出让合同与划拨决定书约定的交付日起一年内开工，开工后三年内竣工；房地产用地出让不能超过面积上限，住宅用地容积率不得小于1；出让后不得擅自更改规划和建设条件。以上几条是土地出让过程中常见的常见问题，其它因篇幅所限不再阐述。
此外还有土地租赁，入股，使用权再转让，集体建设用地使用权内部转移等方式，这些方式也都是有偿使用，因不是主要方式，不再具体阐述。
二、房地产开发工程的区位选择
“位置，位置，还是位置”，这句话通俗的表达了区位选择对项目开发成败的重要性。选址在何处是决定一个项目成败的关键，是一切后续工作的基础。因此，在了解了房产开发的拿地政策后，紧接着的就是房产开发工程地块区位的选择。
广义上讲，区位是指一个实体事物与其他实体事物在空间方位和距离大小的关系。这里，空间方位主要指方向和位置，距离大小主指可度量的空间距离。具体到房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者学校、医院、商圈等与业主生活关联度较大的事物在空间方位和距离上的关系。这里特别指出学校、商圈等事物，因为这是每位业主（房产所有人）买房都要考虑的问题。这些事物和业主的日常生活高度关联，其他还有交通条件，外部配套设施，周围环境等。
综上，我们把与房地产地块关联性较强、将来直接影响房产销售的外部因素称为非系统因素。它的状况直接与房产销售的价格、成交量密切相关。根据笔者对消费者的调查，各因素根据重要性一般依次分布如下：
（一）交通条件。交通条件是指进出该房产区域的方便程度。现代经济的发展极大的扩大了人们的工作半径，即住所到单位的实际交通距离，同时社交的距离也在不断扩大，因此，人们常把房产地块的进出是否方便，停车是否方便作为第一考虑因素，它包括可及性，即从别的地方到（进来）该房地产的交通便利程度；便捷性，即从该房地产到（出去）别的地方的交通便利程度。一些楼盘受单行道、交通入口方位等的影响，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在评价一块地的交通条件时往往要分开考虑。
（二）教育条件。即附近是否有合适的学校。百年大计，教育为本，这已深入国人心中，因此众多的消费者为了后代的教育，都把周边是否有教学质量好的学校作为买房的重要考虑因素，因孩子现实需要，特别考虑楼盘周边是否有中小学校。这就要求地产商在选地时要尽量靠近学校或者将学校作为将来的配套设施重点考虑。
（三）其他因素。这里主要指购物商圈、医疗服务、自然景观、人文环境、市政配套等等。这些因素，这也是购房者考虑的重要因素，篇幅所限，不在一一赘述。当然，以上因素的重要程度是相对而言的，本文的排序只是一个大致趋势，因购房者的年龄或其他原因，不同的人群购房时对以上因素重要程度的排序也会略有不同，如老年人考虑就医因素多，年轻人考虑教育因素多。
一个理想的房地产地块应具备良好的教育配套，方便快捷的交通路径，齐全的就医、购物、等条件。当然，这种地块非常稀少，往往一宗地块仅具备以上条件的两三种，这就要求房产商在建造和营销过程中突出该优势因素，以弥补其他短板。
三、房产定位
得到土地后首先要考虑在该宗土地上盖什么房子，也就是房子的产品定位，这是房产开发中的关键环节，它决定了项目整体的成功程度。
房产定位微观上要考虑项目的具体区位、周边配套、目标客户等。宏观上要考虑地块所在区域的地理位置、经济发展水平、房地产整体供求状况。实践证明，不论在何处开发房地产项目，要想取得成功，没有一个好的产品定位是难以实现的，下面从内容、原则、方法策略方面分别阐述。
（一）房产定位的内容。内容是房地产品定位的首要部分，包括以下几个方面。
产品档次。应在市场调研，充分细分，选择目标客户群基础上确定本项目产品档次，是精品高档型，基本普通型、经济适用型抑或是混合型。什么样的档次，决定了项目小区内公共配套设施的多寡、容积率的大小、建材的选择等，以上因素和项目整体造价密切相关，进而最终决定房产的销售价格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、饮食、通风采光、遮风避雨、保温取暖等对建筑功能的基本要求；智能通信，社交活动等外部衍生功能要求。是决定建筑单元的空间分布和面积大小的基本因素。
总体布局。一是区域内整体规划布局包括容积率，建筑高度，房产地块内交通设计等，二是建筑风格与配套景观，主要体现在建筑物的平面布局，艺术处理，景观配套等方面，是建筑艺术和审美价值的直接体现。
(二)定位原则。限定性原则。也就是房产项目要在诸如土地容积率、绿化率，限高线等规划强制限定条件下寻找最佳产品方案，尽可能多的盖出房子。
经济适用性原则。也就是待售房产在消费者看来应有较高的性价比，这里强调是从消费者的角度看产品；如从企业角度出发，就要在现有可用资源的基础上，做到收益最大化，取得良好的经济效益。这就要求产品性价比与当地区域的社会经济发展水平和消费者收入相适应，特别是与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，因此产品定位前要有精确的市场调研来保证。
差异化原则。互联网时代的消费者在消费上更多突显个性化，这就要求开发商在造房时要和周边类似地块项目缩小同化，突出差异化。这样顾客在选择楼盘时，除了考虑基本的使用性外，也会评估不同楼盘所表现出来的个性差异，当个性差异与其消费偏好相吻合时，就会选择该楼盘。
（三）产品定位的方法策略。产品定位中，首先要符合国家有关该行业的政策法规，其次满足目标客户群的购房需求和消费能力，将产品位转化为现金收入，最终实现自己的利益。具体方法有客户需求定位、项目优势定位、复合定位策略。
客户要求定位法。这是以客户为中心的定位法，也是房地产企业常用的定位方法，产品定位时，根据所选定的目标市场的实际需求，开发出满足他们个性化性价比的房产。
项目优势定位法。这是以供给者为出发点的定位策略，好的，有创新性的供给能创造新的需求，这种现象在今天的互联网时代屡见不鲜。以房地产业来说，就是要求准确找到本项目比周边同类项目的突出优势，并在营销中加以放大，形成鲜明的个性，为目标客户创造出其他项目无法比拟的环境硬件方面或服务软件方面的超额价值。例如，有的楼盘以更高的智能建筑功能为定位点；有的楼盘以高档绿色建材为定位点；现在实力强的开发商则以建造教育、医疗、娱乐配套设施齐全的城市社区为定位等等。
复合定位法。以上两种策略侧重点不同，实际运用中也无严格界限，因此更多运用的是二者结合的复合定位策略。比如房地产项目在实现客户基本预期目标的同时，将项目本身各种优势因素如技术、建材、教育，交通，娱乐等相结合，通过复合策略突出整体优势，来满足客户需求，激发购买欲望。
房地产开发项目的运营过程，会有方方面面的问题和环节，本文结合笔者的工作经验就与土地有关的土地取得、区位选择、房产定位三个共性问题做了阐述，以期起到抛砖引玉的作用。水平有限，篇幅所制，论述祥略不一，不当之处恳请指正。
参考文献：
[1]柴强，房地产专业知识与实务，中国人事出版社，2014
[2]张涑贤，建筑企业管理，西安交大出版社，2010
[3]苏少彬，房地产精细操盘，化学工业出版社，2016