商品房预售预告登记制度研究

论文摘要

在商品房销售中,商品房预售现象普遍存在。由于此时商品房尚未建成,预售人与预购人之间不可能产生现实的该房屋的物权变动,那么如何更好地保护预购人的利益,有效地限制预售人的处分权,防止其“一房二卖”,并使第三人从有效途径知悉商品房的现状。德国民法最早确立了预告登记制度,我国有关预告登记的法律规定,最初出现于台湾地区的“土地法”,《中华人民共和国物权法》规定了预告登记制度。预告登记使得预购人的债权请求权具备了物权的某些效力,对保护预购人的利益和第三人的知情权起到一定作用,也在一定程度上限制了预售人的处分权。可以说,预告登记制度对完善我国的不动产登记制度起到很大的促进作用。本文在论述商品房预售预告登记制度中,主要用到实证分析方法、比较分析方法和个案分析方法等,旨在从性质、构造、效力等方面系统地阐述商品房预售情况下的预告登记制度,并借鉴国外的做法提出笔者的建议。本文第一章主要介绍了商品房预售和预告登记的含义、法律性质,以及预告登记与不动产物权公示的关系,并在此基础上从平衡当事人之间的关系和健全不动产登记法律制度两方面论述了建立预告登记制度的必要性。第二章讨论商品房预售预告登记制度的构造,首先介绍现代各国的四种物权变动模式并讨论物权登记与预售合同的关系即物权变动的区分原则。其次分别论述商品房预售预告登记的要件、申请与登记和消灭。第三章讨论商品房预售预告登记后的效力,侧重论述预告登记对于预购人、预售人、第三人、登记机关和各方当事人之间的关系产生的效力,并讨论了商品房预售预告登记法律效力的特征和登记机关的法律地位。第四章结合商品房预售预告登记的现状和存在的问题,提出笔者的一些思考和建议,以期对进一步完善预告登记制度有所裨益。

论文目录

• 目录
• 中文摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一章 商品房预售预告登记的性质与地位
• 第一节 商品房预售预告登记的法律属性
• 一、商品房预售的法律属性
• 二、预告登记的法律属性
• 第二节 建立预告登记制度的必要性
• 一、平衡预售人、预购人和第三人的关系
• 二、健全不动产登记法律制度，弥补预备登记的不足
• 第二章 商品房预售预告登记制度的构造
• 第一节 物权登记与预售合同的关系
• 一、物权变动的模式
• 二、物权登记与预售合同的关系
• 第二节 商品房预售预告登记的要件
• 一、商品房预售预告登记的实质要件
• 二、商品房预售预告登记的程序要件
• 第三节 商品房预售预告登记的申请与登记
• 一、商品房预售预告登记的产生
• 二、申请行为的性质
• 三、申请应提交的文件
• 四、商品房预售预告登记的内容
• 五、商品房预售预告登记的费用
• 第四节 商品房预售预告登记的消灭
• 一、商品房预售预告登记消灭的原因
• 二、商品房预售预告登记消灭的方式
• 第三章 商品房预售预告登记的效力分析
• 第一节 商品房预售预告登记法律效力的特征
• 一、公开性
• 二、暂时性
• 三、附随性
• 四、内容的特殊性
• 五、效果的对抗性
• 第二节 商品房预售预告登记效力的内容
• 一、商品房预售预告登记对于预购人的效力
• 二、商品房预售预告登记对于预售人的效力
• 三、商品房预售预告登记对于第三人的效力
• 四、商品房预售预告登记对于登记机关的效力
• 五、商品房预售预告登记对于各方当事人之间关系的效力
• 第三节 商品房预售预告登记机关的法律地位
• 一、商品房预售预告登记行为的性质
• 二、登记机关的审查义务
• 三、登记机关的责任
• 第四章 商品房预售预告登记制度的检讨
• 第一节 商品房预售预告登记制度的现状及存在的问题
• 第二节 建议
• 一、扩大预购人的权利—— 允许预售商品房再转让
• 二、保护第三人的利益——借鉴美国的“权原保险制度”
• 三、保护交易双方的利益——运用情势变更原则
• 四、保护各方当事人的利益——完善公开查阅制度
• 五、完善登记程序——建立房地产登记专业代理人制度
• 注释
• 参考文献
• 后记