我国房地产投资基金探析

论文摘要

近年来,我国房地产行业飞速发展,已成为经济发展支柱产业之一,房地产行业属于资金密集行业,目前其最终资金来源大部分为银行贷款。为了防止房地产市场的风险过度转嫁给金融系统,人民银行、银监会等监管部门相继出台了诸多房产信贷政策,提高了房地产开发商信贷门槛。与此同时,我国居民投资房地产的渠道狭窄,目前大多数居民投资房地产主要采取直接购买房产或房地产企业股票的方式,成为推动房价上涨的重要原因之一,房地产行业的风险正在不断积聚。在此背景下,发展我国房地产投资基金除拓宽房地产融资渠道外,还为居民投资房地产提供新的工具,规范各种私募资金,疏导房地产业风险,促进我国房地产业的健康有序发展。第一章首先从制度视角和融资结构视角回顾了融资理论和国内外对房地产融资的研究。第二章分析了我国房地产主要融资渠道。我国目前仍以银行贷款为主,房地产信托、上市融资、房地产投资基金、债券融资等方式已经开始出现,并将快速发展。结合目前我国房地产行业的宏观、中观和微观环境以及房地产利益相关各方的诉求,我国房地产融资未来发展趋势将是呈现融资格局多元化的格局,房地产投资基金未来将成为我国房地产融资的主要渠道之一。第三章的环境分析中,笔者通过分析认为虽然我国发展房地产投资基金的已十分必要,但目前尚不完全具备发展房地产投资基金的环境。主要表现为相关的法律税收制度仍是空白,监管机制尚未形成,部分房地产企业操作不规范,信息披露制度缺失,缺乏足够的专业人才等。第四章的房地产投资基金风险分析中。笔者认为房地产投资基金面临所有产业基金的风险和房地产项目的风险。房地产投资基金风险分为外部风险和内部风险,具体包括管理风险、道德风险、市场风险和环境风险等,控制房地产投资基金的风险也分别要从这几方面入手。第五章对美国房地产投资基金和发展环境做了介绍,以作为我国发展房地产投资基金的借鉴。美国房地产目前已经成为重要的投资资产,具有股息率相对较高而收益波动性相对较小的特点。其发展主要得益于美国健全的法律体系、发达的资本市场和严格的监管机制。第六章的路径探索中,我们认为目前管理层还没有明确房地产投资基金的组织模式和投资条件,但已倾向于采用信托基金的方式,公开发行受益凭证募集资金。我们有理由相信一旦各方条件成熟,管理层将会顺势推出房地产投资基金。具体将会采取房地产投资信托基金、境内房地产投资基金境外上市、房地产上市和封闭式产业基金等模式。笔者认为文章的创新之处在于:1、紧密结合我国当前房地产融资的外环境变化和市场内部发展的新特点,从制度变迁的角度出发,创新性的认为我国目前尚不具备发展真正意义上的房地产投资基金的环境,并进一步指出随着制度的变迁,我国将在不久的将来成功推出自己的房地产投资基金。2、对我国发展房地产投资基金的路径作了详细分析,对比了多种发展房地产投资基金的优缺点,指出了适合我国国情的最优发展路径是:发挥政策调控作用,促进房地产企业提高公司治理水平,对房地产公司和信托投资公司实行分类管理,允许部分公司创设房地产业投资基金,条件成熟后向其他公司推广。具体而言,房地产投资信托基金模式和封闭式产业基金模式比较适合目前我国国情。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 0.1 研究目的和意义
• 0.2 研究思路和结构
• 0.3 本文方法与创新
• 第一章 房地产投资基金的概念及理论综述
• 1.1 房地产投资基金的概念及表现形式
• 1.2 房地产投资基金理论综述
• 1.2.1 制度视角下的房地产融资理论
• 1.2.2 国内外房地产投资基金研究综述
• 第二章 我国房地产融资模式及其趋势分析
• 2.1 我国房地产目前主要融资渠道
• 2.1.1 银行贷款
• 2.1.2 上市融资
• 2.1.3 债券融资
• 2.1.4 房地产投资信托
• 2.1.5 项目融资
• 2.1.6 房地产证券化
• 2.2 我国房地产融资现状、主要特征及影响因素
• 2.2.1 我国房地产融资现状
• 2.2.2 当前房地产融资主要特征
• 2.2.3 我国房地产融资影响因素
• 2.3 我国房地产融资发展趋势分析
• 2.3.1 融资市场格局多元化
• 2.3.2 房地产融资体系逐步健全
• 2.3.3 资产证券化积极推进
• 2.3.4 金融产品创新层出不穷
• 2.3.5 房地产投资基金快速发展
• 第三章 我国房地产投资基金发展环境分析
• 3.1 我国房地产投资基金发展现状
• 3.2 我国房地产投资基金环境分析
• 3.3 我国房地产投资基金发展现实条件
• 3.3.1 我国发展房地产投资基金的必要性
• 3.3.2 我国发展房地产投资基金的可行性
• 第四章 我国房地产投资基金风险及控制
• 4.1 房地产投资基金风险概述
• 4.2 房地产投资基金风险分析
• 4.2.1 内部风险分析
• 4.2.2 外部风险分析
• 4.3 房地产投资基金风险控制
• 4.3.1 内部风险控制
• 4.3.2 外部风险控制
• 第五章 美国房地产投资基金及其发展环境
• 5.1 美国房地产投资基金介绍
• 5.1.1 美国房地产投资基金概述
• 5.1.2 美国房地产投资信托基金的种类
• 5.1.3 美国房地产投资基金收益和风险
• 5.2 美国房地产投资基金发展环境
• 5.2.1 法律体系健全
• 5.2.2 资本市场发达
• 5.2.3 监管机制严格
• 第六章 我国房地产投资基金路径选择
• 6.1 管理层对发展房地产投资基金的思路探析
• 6.2 我国发展投资型房地产基金路径选择
• 6.3 我国发展房地产信托投资基金路径选择
• 6.3.1 房地产投资信托基金模式
• 6.3.2 境内房地产投资基金境外上市模式
• 6.3.3 房地产上市公司模式
• 6.3.4 封闭式产业基金模式
• 6.4 房地产投资基金路径选择
• 结论
• 附录：越秀房地产投资基金香港上市案例
• 参考文献
• 致谢