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摘要：当前，在新经济常态环境下，对房屋租赁行业造成了一定的影响，在租赁模式与定价方面出现了一系列的问题。为确保房地产市场的稳定，文章结合当前经济社会发展背景，对目前常见的房屋租赁模式及定价体系进行分析，并从招标方式、竞争性谈判等角度探究房屋租赁模式及定价体系的构建思路，进而分析控制房屋租赁与定价风险的相关措施。
关键词：房屋租赁模式；定价体系；构建
引言
随着我国近两年房屋租赁市场利好政策的出台，房屋租赁市场前景大好。但是由于我国传统租赁模式主要提供信息发布功能，没有将租房与服务相结合，后续房屋的管理无法解决，房东的麻烦并没有减少。新模式基于物联网，以手机微信平台为依托，使房东从看房、维护、保洁中解放出来，使分散的、不规范的租赁市场变得更标准化、流程化和可复制化，从而提高房屋的周转率和使用率，繁荣房屋租赁市场。
1目前房屋租赁市场存在的主要问题
房产市场主要指从事房产、土地买卖或租赁等交易活动的场所或领域，通常按其交易方式的不同划分为房产买卖市场和房产租赁市场。租赁市场作为房产市场重要组成部分其地位在现今日益凸显出来。一方面从市场需求上来看，由于我国地区及城乡之间发展的不平衡带来经济收入上的巨大差距催生了一大批远赴城市和发达地区就业的“外来军”。这些“外来军”由于房价过高以及各种购房条件限制等大多过着租房生活，同时城市中兴起的“90后租房群体”“陪读父母”也纷纷加入到租客这个庞大的群体中，近些年住房自有率总体呈下降趋势。根据发达城市经验来看，城市经济越发达其房价水平越高相应购房压力越大，随之租房将成为居民满足日常居住需求的主要途径，纽约的住房自有率近年来维持在30%～35%的水平，而柏林和日内瓦地区住房自有率仅有15%，租赁住房成为这些区域主要的住房方式。另一方面从市场供给上来看目前存在供给不足现象，2015年住建部调查显示一些城市合租比率高达50%，热点城市部分地区房源数量与租房数量相差悬殊，仅合肥地区租房市场就因为“一房难求，好房更难求”等状况从2016年5月份开始房租均价连涨4个月，租房均价达到了每平米22.09元。
2目前房屋租赁模式及定价体系
2.1传统招租模式
主要通过中介、报纸等渠道发布信息，经过谈判决定租金定价，一些业主单位参考我爱我家等售房网上的租金价格对外招租，相似物业在此价格上下浮动。这种招租模式较为灵活，给招租方留下了较多的自主空间，但规范性有待进一步提高。
2.2网络招租模式
随着互联网技术的发展，网上租房逐渐流行起来，O2O综合服务平台随之应运而生，我爱我家、住房网等网络招租模式越来越受到租房者的青睐。这类招租模式更多的是由一些中介机构将租赁信息挂在网上，定价也存在一些随意性。
2.3直接招标模式
主要是一些行政事业单位的物业在使用，他们通常采取招租人和承租人面对面通过协商谈判确定，定价体系跟传统招租模式相近。但谈判过程仅在部分范围内公开，公开度不够，参与谈判方的自主权较大，存在一定的廉政风险。
上述三种租赁模式，业主单位在定价上存在随意性，没有完整的定价体系，主要是参照上年度价格自主评估。物业招租价格一般是对比该物业上次租赁价格或者参考同年度相近地段相似物业的租金，租金的评估主要依赖招租方主观判断。
3房屋租赁模式及定价体系的构建思路
3.1根据合同要求进行基础价格谈判
基础价格是确保房屋租赁获得预期收益的前提，招租者可以利用专门的资产评估机构，根据房屋的地段、结构、目前房地产市场的行情确定基础价格，以作为合同谈判与博弈中的基础。确定房屋租赁基础价格的因素有很多，如招租者可以通过对市场中各因素的比较确定基础价格，在传统经济环境下，房屋地段、人流量、格局等成为影响价格的主要因素，但是在经济新常态下，电子商务的兴起对实体经济产生了巨大的冲击，承租者在选择过程中对地理位置、交通环境、规模优势等因素的参考比重逐渐降低，而对网络平台、商业综合体的关注度逐渐提升。
3.2承租者资产及信用评估
承租者的资产与信用情况直接影响着其是否能够顺利地履行合同，因此，经济新常态下，招租者或者相关的网络平台，应该严格承租与定价过程中的资信核查。如对承租者近几年的会计报表进行审查，了解其基本的财务状况，根据身份证复印件、税务登记证复印件和工商营业执照复印件等信息核查其信用情况、经营情况等，进而形成资信评估结果，以最大限度地控制承租风险。
3.3利用竞争性谈判推动定价体系完善
竞争性谈判是一种常见的市场采购方式，其主要是指采购人或代理机构通过与不少于3家的供应商进行谈判，最后从中确定中标供应商。在新经济常态下，房屋租赁与定价体系的构建也可以参照这一方式，实现对房屋这种商品的公开竞争，以确保双方能够获得最佳的定价方案。行政事业单位在房屋租赁中就可以采用这样一种方式，以推动供应商（招租者）之间的充分竞争。
3.4完善公开招标的租赁模式及定价体系
承租者可以利用公开招标的方式公布招租信息，而中标人根据市场流程与承租人进行价格谈判，这样的租赁模式更加公开透明，控制了信息不对称的风险。在公开招标过程中，招租者一方面需要利用政府官网、报纸、房屋中介平台等途径公布信息，确保信息的真实可信；另一方面还应该根据最优化原则实现对中标人的筛选，以确保定价符合收益预期。
4新经济常态下房屋租赁风险控制措施
4.1细化日常管理，建立房屋租赁的台账制度
建立房屋租赁台账制度。应加强出租房产的跟踪管理，建立房屋租赁台账，对已出租房产应做专项登记并及时更新相关信息。出租单位应定期对出租房屋进行检查监督，检查承租人执行合同情况，发现异常及时制止，及时提出整改要求。
4.2深化风险防范，建立房屋租赁的内控制度
全面梳理业务流程，明确业务环节，分析风险隐患，完善风险评估机制，制定风险应对策略，从合同管理上把关，分析房产租赁业务中合同文本、租赁价格等方面可能存在的风险，并从风险发生的环节出发，结合租金和水电费收缴等业务流程判断存在的风险，并对风险提出防控体系的构建。
结语
任何新事物的出现，都不是一帆风顺的，只要有需求就有市场。在使用中不断完善产品，解决存在的问题，相信随着房屋租赁及定价体系的使用和发展，我国房屋租赁市场将会更加活跃和繁荣。
参考文献：
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