论房屋承租人的优先购买权

论文摘要

在我国民事立法中,有关于房屋承租人优先购买权的规定,但是过于简略,操作性不强,致使司法实践中对于因房屋承租人优先购买权问题引起的纠纷的处理往往出现偏差,无法保护当事人的合法权益。本文采用历史分析法、比较分析法、案例分析法、文献分析法等多种方法,在借鉴大陆法系国家和我国台湾地区的相关立法例及学说判例的基础上,对我国的房屋承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究,并提出相应的立法建议,希望未来的民法典能突破现行法的框架,建立起比较完善、有效的优先购买权制度。本文主要分为四个部分:首先,从历史沿革中,对房屋承租人优先购买权制度进行了考察。接下来,在明确房屋承租人优先购买权定义的基础上,概括出其基本特征。论述了房屋承租人优先购买权存在的必要性。其次,分析了承租人优先购买权的法律性质。通过对优先购买权法律性质的几种典型学说的逐个评析,得出了承租人的优先购买权,在出卖前,具有期待权的性质;在出卖时,是一种附条件形成权,可基于权利人单方的意思表示,与出租人自动建立合同关系;同时它还具有物权的效力,可对抗第三人。再次,论述了三个关于房屋承租人优先购买权的特殊问题,分别是:与共有人优先购买权的关系,房屋承租人优先购买权适用的四种特殊情形和拍卖中房屋承租人优先购买权的问题。最后,针对我国现行房屋承租人优先购买权制度存在的不足,包括:承租人优先购买权的起止期间、方式和除斥期间,“同等条件”的标准,优先购买权在转让、继承,房屋使用性质上的限制和第三人侵犯承租人优先购买权的处罚措施等方面,从立法者的角度提出了一些完善的构想。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1 房屋承租人优先购买权的基础理论
• 1.1 房屋承租人优先购买权的历史沿革
• 1.1.1 房屋承租人优先购买权的法律渊源
• 1.1.2 房屋承租人优先购买权在我国的发展
• 1.2 房屋承租人优先购买权的概念和特征
• 1.2.1 房屋承租人优先购买权的概念
• 1.2.2 房屋承租人优先购买权的特征
• 1.3 房屋承租人优先购买权存在的必要性
• 2 房屋承租人优先购买权的法律性质
• 2.1 请求权说
• 2.2 期待权说
• 2.3 形成权或附条件形成权说
• 2.4 物权说或债权说
• 3 关于房屋承租人优先购买权的几个特殊问题
• 3.1 与共有人优先购买权的关系
• 3.2 房屋承租人优先购买权适用的特殊情形
• 3.2.1 出租人仅出售房屋的一部分
• 3.2.2 出租人搭售其他房屋
• 3.2.3 承租人违约的情况
• 3.2.4 承租人转租
• 3.3 拍卖中的房屋承租人的优先购买权问题
• 3.3.1 任意拍卖中的承租人优先购买权
• 3.3.2 强制拍卖中承租人的优先购买权
• 4 我国房屋承租人优先购买权的立法不足及完善
• 4.1 我国房屋承租人优先购买权的立法不足
• 4.1.1 对“同等条件”未规定法定的界限
• 4.1.2 未规定权利行使的起止期间
• 4.1.3 未规定承租人确认买卖关系的权利
• 4.1.4 针对侵权行为未规定处罚措施
• 4.2 完善房屋承租人优先购买权的立法构想
• 4.2.1 规定“同等条件”的含义
• 4.2.2 规定权利行使的起止期间、方式和除斥期间
• 4.2.3 房屋承租人有权请求确认房屋买卖关系
• 4.2.4 对侵权行为规定处罚措施
• 4.2.5 限制房屋的使用性质
• 4.2.6 规定出租人的通知义务及其法律后果
• 4.2.7 房屋承租人优先购买权不得转让和继承
• 结论
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表学术论文情况
• 致谢