宏观调控背景下地方政府地产政策选择研究

论文摘要

本文以2010年的中央宏观调控为背景,研究了新时期宏观调控出现的问题与困境,同时以地方政府为视角,在宏观调控的政策空间里实现地产政策优化选择。首先,论文分析了新时期的中央宏观调控的大背景。中国房地产业飞速发展,但也带来了许多亟待解决的问题：楼市非理性繁荣、耕地占用与地方土地财政等等。中央的宏观调控,既是为应对新时期中国房地产业发展的新要求,又是为了中国地方经济产业转型的顺利,是为了确保中国经济能实现平稳、健康、持续科学发展。但是,我们看到此次宏观调控过程上看可谓一波三折,论文从中国房地产发展历程开始,理顺利益关系,解析宏观调控。其实,宏观调控在地方弱化,这与地方政府“两难”境地是分不开的。一方面,地方需要通过土地财政获得地方经济发展的财政预算,拉动地方经济的快速发展,完成中央对于地方经济效益的考核；另一方面,地方又不得不面对中央以行政命令为导向的宏观调控,控制地方房地产市场的发展,以便符合中央调控的精神。无论是哪种情况,地方都存在诸多政策博弈的空间,地方与中央的关系开始从对抗的“零和博弈”,开始出现共容性利益下的“非零和博弈”。基于这种新时期地方与中央的关系,地方政府完全可以在政策的空问里优化地产政策的选择。同时,可以借鉴上海模式、广州模式与重庆模式的经验,系统化的解决房地产调控中的诸多问题,在控制楼市非理性繁荣的同时,促进地方产业经济的转型,以新型产业集群的方式,助推地方经济的二次腾飞。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 选题的背景
• 1.1.2 选题的意义与目的
• 1.2 国内外文献综述
• 1.3 研究方法
• 1.4 研究思路与框架
• 2 相关概念界定及理论基础
• 2.1 相关概念的界定
• 2.1.1 宏观调控
• 2.1.2 地产政策
• 2.2 理论基础
• 2.2.1 地方政府治理理论
• 2.2.2 政府激励理论
• 3 改革开放后房地产市场发展现状与改革困境
• 3.1 改革开放后房地产市场的发展概况
• 3.1.1 改革开放后土地制度变革
• 3.1.2 房地产市场发展主要成果
• 3.2 "双轨制"探索:土地制度改革与问题
• 3.2.1 土地有限市场化改革概述
• 3.2.2 有限市场化改革问题
• 3.2.2.1 耕地占用,土地不合理开发
• 3.2.2.2 地价房价齐涨,地方寻租严重
• 3.2.2.3 土地财政,地方经济被困房地产业
• 4 地产调控:地方政府的角色两难
• 4.1 地产新政:地方政府选择性执行
• 4.2 解析调控:地方政府的"行动困境"
• 4.2.1 政府角色定位模糊
• 4.2.2 政策选择性执行:地方机会主义
• 4.2.3 土地财政:地方政府上地依赖症
• 5 困境突围:地方政府的优化博弈
• 5.1 "非零和博弈"与地方政府改革探索
• 5.2 上海模式:多层次住房供应体系
• 5.2.1 启动经济适用住房制度
• 5.2.2 推动迁安置房建设
• 5.2.3 探索公共租赁住房制度
• 5.3 广州模式:"勾地"制度
• 5.3.1 "勾地"制度概述
• 5.3.2 广州"勾地"制度的运行与作用
• 5.4 重庆模式:系统化调控方案
• 5.4.1 "地票"概念
• 5.4.2 地票制度的运行与作用
• 5.4.3 土地系统化调控方案
• 6 建议与对策:地方政府地产政策优化选择
• 6.1 分类调控,分类管理
• 6.2 强化政府责任,明确政府角色定位
• 6.3 建立地产问责,控制地方"机会主义"
• 6.4 健全市场机制,优化调控手段
• 7 结论
• 致谢
• 参考文献
• 附录