成都市居住用地价格影响因素分析

论文摘要

自1998年实行住房分配货币化以来，我国房地产市场进入市场化发展阶段。为进一步提高市场化程度，2002年政府制定土地出让“招拍挂”制度，并于2004年起在全国范围内实施。自此，我国地价不断攀升，导致商品房成本也不断增加。为了遏制房价的过快上涨，政府自2004年以来出台了一系列的调控措施，其中包括对土地市场的调控。但在数轮宏观调控之下，地价依然呈现出不断上涨的趋势，引起了政府、投资者和学术界的高度关注。其中，高地价的成因更是各方关注的热点。本文在分析已有文献的基础上，总结了影响城市土地价格的因素，并将其分类，然后以成都市土地拍卖数据为样本，采用特征价格模型，对影响地价的因素进行分析和检验，以期为政府制定相关宏观调控政策提供参考，也为以后的研究提供借鉴。首先，基于国内外已有文献，总结了影响土地价格的因素。本文发现影响土地价格的特征可以分为四类：区位特征、邻里特征、个别特征和市场特征。其中，区位特征可由市中心距离、交通情况、靠近地铁等描述；邻里特征可由教育配套、生活配套、公园景点、临近大学等描述；个别特征可由土地所在区域、面积、出让方式、容积率、绿地率、建筑密度等描述。然后，基于特征价格模型，本文对影响土地价格的因素进行实证研究。我们发现土地的所在区域、容积率、绿地率、出让方式、附近的交通条件、公园景点数目、是否临近大学和靠近地铁对土地价格有显著的正向影响；建筑密度、市中心距离对土地价格有显著的负向影响；市场因素也对土地价格有重要影响。最后，本文进一步计算土地价格影响因素的特征价格，并基于特征价格研究每种特征对土地价格的影响程度。各种特征对土地价格的影响程度由大到小依次为：市场环境、市中心距离、容积率、公园景点、所在区域、靠近地铁、交通情况、出让方式、临近大学、建筑密度和绿地率。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 引言
• 1.1 研究背景
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外的相关研究
• 1.2.2 国内的相关研究
• 1.3 提出问题
• 1.4 研究内容
• 1.5 主要创新
• 第二章 样本选择及描述
• 2.1 样本描述
• 2.1.1 成都市概况
• 2.1.2 成都市土地市场概况
• 2.1.3 数据来源及研究区域
• 2.2 本章小结
• 第三章 成都市居住用地价格影响因素实证设计
• 3.1 研究方法
• 3.1.1 特征价格理论的起源和发展
• 3.1.2 特征价格理论的主要内容
• 3.1.3 消费者选择与特征市场均衡
• 3.1.4 特征价格模型的建立
• 3.1.5 特征价格模型的估计方法
• 3.2 变量选择、量化及描述性统计
• 3.2.1 变量选择
• 3.2.2 变量量化
• 3.2.3 描述性统计
• 3.2.4 相关性分析
• 3.3 模型建立
• 3.4 本章小结
• 第四章 成都市居住用地价格影响因素实证分析
• 4.1 实证结论
• 4.1.1 模型的估计与检验
• 4.2 结论分析
• 4.2.1 特征价格的显著性分析和符号分析
• 4.2.2 土地的特征价格分析
• 4.2.3 特征的影响程度分析
• 4.3 本章小结
• 第五章 结束语
• 5.1 本文的主要结论
• 5.2 研究不足
• 5.3 研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 作者在攻读硕士期间发表的论文