商品住宅投资估算方法研究

论文摘要

房地产市场的发展与调控是近年来社会各界关注的焦点问题之一。住宅产业作为房地产业的一个重要组成部分,它的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。近年来,房价的快速上涨引起了社会各界的广泛关注。影响房价的因素有很多,其成本便是非常重要的一个方面。如此一来,提高房地产市场透明度,让社会公众了解住房成本的真实水平,便成了社会各阶层的一致呼声。本文是针对可行性研究阶段商品住宅投资估算方法的研究。在大量查阅和深入研究国内外房地产开发项目投资估算方法和估算模型的基础上,通过实际调研,总结出影响商品住宅项目投资估算的主要因素,考虑到房地产公司及工程咨询公司的数据基础条件,并结合国内的政策环境,提出了基于回归分析法的商品住宅项目可行性研究阶段投资估算新方法。操作过程是:首先应用SPSS统计分析软件对样本数据进行相关性分析和检验,在得出样本数据之间具有显著相关性的基础上,使用回归分析法建立数学模型并检验,最后对不具有显著相关性的分项进行专门的分析处理。经实例验证,这一新方法的估算精度不但能满足国家计委规定的允许偏差范围,而且其估算过程体现了透明性、规范性与客观性,大大减轻了估算人员的技术水平和主观差异对估算结果造成的不利影响。本研究立足于满足商品住宅开发项目可行性研究阶段投资决策和社会公众了解住宅成本的需要,收集了西安市部分已完工商品住宅项目的成本资料,在此基础上优化了投资估算方法,并且希望能为增加房价透明度尽到微薄之力,从而使住宅产业得到规范化管理和良性发展。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 总论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.2.3 国内外研究现状评述
• 1.3 模型的选择
• 1.4 研究意义与内容
• 1.4.1 研究的意义
• 1.4.2 研究的内容
• 2 商品住宅项目投资估算概述
• 2.1 基本概念
• 2.1.1 投资估算
• 2.1.2 商品住宅
• 2.1.3 住宅小区
• 2.2 商品住宅项目投资构成
• 2.3 估算流程和需要说明的问题
• 2.3.1 关于样本数据的说明
• 2.3.2 关于研究方法的说明
• 2.3.3 研究的假设条件
• 2.3.4 估算范围和步骤
• 3 基于多元回归分析的建安工程费估算模型
• 3.1 多元线性回归理论
• 3.1.1 基本概念
• 3.1.2 多元线性回归分析中的参数
• 3.1.3 多元线性回归的求解过程
• 3.1.4 多元线性回归分析的检验
• 3.1.5 具体分析时自变量的选择
• 3.2 数据收集与数据分析
• 3.2.1 变量选择
• 3.2.2 数据收集与整理
• 3.3 估算模型的建立与假设检验
• 3.3.1 高层住宅楼建安工程费估算模型
• 3.3.2 小高层住宅楼建安工程费估算模型
• 3.3.3 多层住宅楼建安工程费估算模型
• 4 其他分项估算
• 4.1 数据收集与数据分析
• 4.1.1 变量选择
• 4.1.2 数据收集与整理
• 4.1.3 数据分析
• 4.2 估算模型的建立与假设检验
• 4.2.1 室外工程费估算模型
• 4.2.2 附属设施费估算模型
• 4.2.3 管理费估算模型
• 4.3 不宜使用模型的分项估算
• 4.3.1 前期工程费的估算
• 4.3.2 预备费的估算
• 4.3.3 建设期利息的估算
• 5 基于样本数据的商品住宅投资估算新方法
• 5.1 新方法的归纳总结
• 5.2 实例验证
• 5.2.1 项目AG的投资估算分析
• 5.2.2 项目AH的投资估算分析
• 5.2.3 精度分析与结果评价
• 6 结论与展望
• 6.1 研究结论
• 6.2 未来研究的展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录: 硕士研究生学习期间发表论文