房地产开发项目市场差异性研究 ——以昆明为例

论文摘要

房地产市场是高投入高产出高风险的行业,市场的基本特征就是商品有差异,因而作为高价值的房地产产品更须作到差异性。目前在中国,房地产业有巨大的长期需求,总体格局是供需两旺。总体市场看好的前提下,也是有风险存在的,并且伴随着开发总量的不断放大,风险也在增大。差异性是产品营销的需要,也是企业规避风险、健康发展的需要。差异性不仅属营销管理与战略管理研究范畴,更是战略管理研究重点。追求差异性战略有助于为产品创造附加价值,并提高产品价格及竞争力。作为房地产市场的差异性研究,是以房地产市场的微观经济研究为主要的内容和范畴,得出房地产市场差异性分析的层次及内容。现在只有笼统的企业竞争战略理论涉及差异性,从经济学等对差异性的解释也只停留在简单的概述性探讨。国内外的研究仅限于陈述性的差异分析,不足以表达不同的差异性指标的效用内涵及(经济学)弹性。现在尚无定性、定量分析差异性指标的文献。差异性本身具有的主观性和客观性是不可否认的事实,也是分析的难点。因此,对于差异性的分析,也宜从主观和客观两个方向进行。层次分析属于决策理论的一个内容。Hedonic作为经济学效用分析的定量方法。本文从工程具体产品入手,采用定性分析(层次分析法)及定量的Hedonic(效用价格)来分析昆明现在的房地产市场中的差异性。昆明的房地产市场中,居住类房地产的竞争者众多,产品涵盖面宽,从每个项目的区位条件、交通条件、容积率、景观、车位比、开发商品牌效应等形成了差异性项目,经层次分析及效用价格分析后,提出了差异性程度的量化指标,从理论上指出了仅重视容积率思想的错误,有助于项目的定位及开发。昆明商务类房地产市场的发展尚不完善,专业的细分和创新还不足,无论是层次分析还是效用价格分析,均指示目前的昆明商务楼市场还需经历一个从追求“量”到追求“质”的过程,定量的差异性发展之路有待市场充分酝酿。在众多的差异性指标中,品牌已成为最具有重要意义的差异性,可以说,项目之间的差异,最大体现点就是品牌的差异。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 房地产市场在我国的发展历程
• 1.1.2 昆明房地产市场的现状
• 1.1.3 房地产市场的竞争态势
• 1.2 研究对象和研究范围
• 1.2.1 房地产市场的分类
• 1.2.2 房地产市场分析的层次
• 1.2.3 房地产市场分析的内容
• 1.2.4 不同使用目的下房地产市场分析的特点
• 1.2.5 房地产市场差异性研究的对象及内容
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 营销的差异性
• 1.3.2 顾客的差异性
• 1.3.3 产品品质差异性
• 1.3.4 对房地产项目差异性的经济分析
• 1.4 研究方法和主要内容
• 第二章 房地产开发项目市场差异性研究的理论基础
• 2.1 决策理论
• 2.1.1 层次分析法简介
• 2.1.2 层次分析法的步骤
• 2.1.3 相关问题
• 2.2 效用理论
• 第三章 居住类房地产项目的差异性分析
• 3.1 层次分析居住项目的差异性
• 3.1.1 层次分析中建筑属性权重的确定
• 3.1.2 居住类项目实例
• 3.2 效用分析居住项目的差异性
• 3.2.1 全属性模型
• 3.2.2 部分属性模型
• 3.3 居住类项目差异性的指标分析
• 3.3.1 区位指标差异性分析
• 3.3.2 交通差异性分析
• 3.3.3 容积率差异性分析
• 3.3.4 车位比差异性分析
• 3.3.5 品牌差异性分析
• 3.3.6 物业服务差异性分析
• 3.3.7 差异性指标的综合运用
• 第四章 非居住类房地产项目的差异性分析
• 4.1 商务楼的分类分级
• 4.2 商务楼市场的特点
• 4.3 商务楼的差异性表现
• 4.3.1 交通条件
• 4.3.2 区位条件
• 4.3.3 区域的办公楼规模
• 4.3.4 停车场情况
• 4.3.5 建筑物外观特点
• 4.3.6 建筑物的内部特点
• 4.4 商务楼项目实例
• 4.5 商务楼项目的层次分析
• 4.6 商务楼项目的效用分析
• 第五章 昆明市房地产项目差异性的主要问题及建议
• 5.1 居住类项目
• 5.2 商务楼（写字楼）类项目
• 第六章 结论
• 本文研究的主要内容和成果
• 本文的创新
• 存在的问题及不足
• 参考文献
• 附录A