房地产投资环境利益研究

论文摘要

我国开始实行市场经济制度以来,房产投资额度呈上升趋势。尤其是20世纪90年代末中国住房制度的巨大变革,带来了强劲的房地产投资。我国的宏观房地产投资环境发生了变化,吸引了大量的资金迅速进入了房地产市场。房地产投资的火爆带来了三个方面的矛盾：1、在我国持续的城市化进程中,中央和地方两级政府依托房地产发展的经济利益和社会利益的矛盾；2、投资环境变化推动房价上涨的前提下,高房价与中低收入家庭住房需求难以满足的矛盾；3、随着国家宏观调控和金融风险的加大,房地产投资的成本与收益之间的矛盾。三个矛盾的出发点都可以归纳为“房地产投资环境”的变化,房地产投资环境是综合了宏观经济环境、国家房产调控政策、国家货币政策、土地征收政策市政环境、居民素质、能源利用、房产区位,区域的文化环境和自然环境等多方面因素,形成的房地产投资的成本、收益和社会效应的投资环境。其变化带来的直接结果是房地产投资额的变动,是分析其所带来的利益的实现和分配的基础。三个矛盾的落脚点则是“房地产投资环境变化带来的利益实现和利益分配”。利益关系是利益主体之间最基本经济、社会关系,包含了人类社会生活的各个方面。作为对房地产投资决策有重要影响的房地产投资环境也必然会影响相关主体的利益实现与分配,于是本文将上述的问题深化为：房地产投资环境变化如何作用于中央和地方两级的国民经济增长；如何作用于房地产行业中相关投资和生产部门的利润的实现；如何作用于满足中低收入家庭的居住需求。归根结底,房地产投资环境的变化带来了“利益”的变化,对房地产投资环境的研究是对利益问题的研究。本文在利益理论的基础上,运用利益分析、比较分析、历史分析和规范分析等方法,力求在建立房地产投资环境评价体系的基础上,通过分析评价结果对中央、地方两级政府、房地产企业和居民的利益的实现与分配的影响,梳理房地产投资环境利益的内部机制,为宏观调控者提供政策建议,为微观企业管理者提供决策依据,为居民提供参考指标,实现社会总体利益的最大化,为上述三个矛盾的解决提出政策建议。本文提出的主要结论是：房地产投资环境的改善有助于中央政府、地方政府、房地产企业和居民等各利益主体获得房地产投资环境利益,而适当的政策干预和公共投资有助于房地产投资环境利益在社会中的重新分配。本文在导论部分总体的阐述论文的研究意义、研究目的、思路和方法的基础上,通过理论构建、实证考察和政策建议三个部分展开论述。理论构建部分包括文献综述和理论基础、房地产投资环境利益的属性和历史发展、房地产投资环境利益的实现和分配机制三个章节。梳理了利益理论思想和房地产投资环境理论,在吸取了国内外学者的经验后,将两个维度的理论相融合,构成了房地产投资环境利益的理论来源与基础；对房地产投资环境利益进行了界定、分析其特征并运用利益分析方法对房地产投资环境利益按照利益主体进行分类,建立了宏观、中观和微观的房地产投资环境利益体系,建立了利益分析的框架；对房地产投资环境利益的动力体系做了深入的分析,通过理清房地产投资环境利益的实现途径和配置方式,为之后对房地产投资环境利益的实证和政策建议打下了基础。实证部分包括房地产投资环境评价和我国房地产投资环境利益的宏观、中观、微观考察两个章节。首先基于层次分析法(AHP)构建包括宏观经济环境、社会文化环境、人口因素、基础设施和公共服务、生态与可持续发展环境等层次在内的评价体系对全国和北京、上海、天津和重庆四个样本城市进行评价,得到上述地区的房地产投资环境评价指数。之后在评价指数的基础上运用线性时间序列模型对宏观利益、中观利益和微观利益进行回归分析,验证了房地产投资环境的改善与各利益主体利益获得的正相关关系。政策建议部分提出了改善房地产投资环境利益、实现其可持续发展的政策核心是加强对满足中低收入家庭居住需求的公共投资政策倾斜,并利用信贷政策对投资环境进行调节以及提高住房自身的可持续性。

论文目录

• 图目录
• 表目录
• 摘要
• Abstract
• 导论
• 一、引言
• 1 选题的意义
• 2 本文的研究方法、思路与主要内容
• 3 本文的主要创新与不足之处
• 第一章 理论基础与文献综述
• 1.1 利益的含义和思想演变
• 1.1.1 “利益”的释义
• 1.1.2 利益思想的理论基础与演变
• 1.2 房地产投资环境利益的含义
• 1.2.1 房地产投资环境利益的界定与含义
• 1.2.2 房地产投资环境利益的理论基础
• 1.3 国内外研究动向
• 1.3.1 国外研究动向
• 1.3.2 国内研究动向
• 注释
• 第二章 房产投资环境利益的属性与历史演变
• 2.1 房产投资环境利益的特征
• 2.1.1 综合性
• 2.1.2 竞争性与共享性
• 2.1.3 差异性
• 2.1.4 主体性
• 2.1.5 积累性和系统性
• 2.1.6 动态性
• 2.2 房地产投资环境利益的分类
• 2.2.1 中央政府宏观房地产投资环境利益
• 2.2.2 地方政府中观房地产投资环境利益
• 2.2.3 企业、居民、低收入人群的房地产投资环境利益
• 2.3 中国房地产投资环境利益的发展及现状
• 2.3.1 房地产在国民经济中的地位与作用
• 2.3.2 我国房地产投资环境利益的历史发展
• 2.3.3 我国调节房地产投资环境利益的政策及评价
• 注释
• 第三章 房地产投资环境利益的实现途径与配置
• 3.1 房地产投资环境利益创造与配置的前提
• 3.1.1 具有公权力的政府
• 3.1.2 市场化的房地产市场
• 3.2 创造房地产投资环境利益的动力体系
• 3.2.1 动力体系的构成
• 3.2.2 第一层次的主体动力
• 3.2.3 第二层次的主体动力
• 注释
• 第四章 我国房地产投资环境利益的实证考察：基于AHP法的房地产投资环境评价
• 4.1 房地产投资环境影响因素的定性分析
• 4.1.1 宏观经济环境要素
• 4.1.2 社会文化环境要素
• 4.1.3 人口环境要素
• 4.1.4 基础设施环境要素
• 4.1.5 生态与可持续发展环境要素
• 4.2 利用AHP法对全国及样本城市房地产投资环境的评估
• 4.2.1 层次分析法（AHP）的选取
• 4.2.2 指标选取与指标体系建立
• 4.2.3 房地产投资环境评价结果与分析
• 注释
• 第五章 我国房地产投资环境利益的实证考察：房地产投资环境变化对不同利益主体的影响
• 5.1 房地产投资环境利益的宏观视角
• 5.1.1 房地产投资环境指数与中央政府利益获得的实证分析
• 5.2 房地产投资环境利益的中观视角
• 5.2.1 房地产投资环境指数与样本城市地方政府利益获得的实证分析
• 5.3 房地产投资环境利益的微观视角
• 5.3.1 房地产投资环境指数与企业、居民利益获得的实证分析
• 5.4 主要结论
• 注释
• 第六章 国外房产投资环境利益的实践和启示
• 6.1 主要国家房地产投资环境利益的现状
• 6.1.1 主要国家高额房地产投资的长期保持
• 6.1.2 主要国家房地产投资环境利益分配中的矛盾与解决思路
• 6.2 美国房地产投资环境利益的实践
• 6.2.1 房地产投资对美国经济的意义
• 6.2.2 美国房地产投资环境利益面临的挑战
• 6.2.3 美国调节房地产投资环境利益的政策
• 6.2.4 对美国调节房地产投资环境利益政策的评价
• 6.3 欧盟房地产投资环境利益的实践
• 6.3.1 房地产投资对欧盟经济的意义
• 6.3.2 欧盟房地产投资环境利益面临的挑战
• 6.3.3 欧盟调节房地产投资环境利益的政策
• 6.3.4 欧盟调控房地产投资环境利益政策评价
• 注释
• 第七章 我国房产投资环境利益的可持续发展与政策建议
• 7.1 “房地产投资环境利益可持续发展”的概念和实施原则
• 7.1.1 “房地产投资环境利益可持续发展”的界定
• 7.1.2 实施房地产投资环境可持续发展的原则
• 7.2 房地产投资环境利益可持续发展的条件
• 7.2.1 房地产投资环境利益的可持续发展以利益的不断创造为基础
• 7.2.2 房地产投资环境利益的可持续发展以健全制度为保证
• 7.3 实现房地产投资环境利益可持续发展的措施
• 7.3.1 实现房地产投资环境利益的可持续发展需提高住房的可持续性
• 7.3.2 实现房地产投资环境利益的可持续发展需发挥公共投资的作用
• 7.3.3 灵活利用信贷政策对房地产投资环境利益进行调节
• 注释
• 参考文献
• 附录
• 附录1：房地产投资环境要素判断矩阵与权重
• 附录2：全国及样本城市房地产投资环境评估数据
• 附录3：数据年度区间内房地产市场调控主要政策文件
• 附录4：改革开放后我国主要土地政策
• 后记