资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用

论文摘要

房地产业已成为我国国民经济的支柱产业,是国民经济走势的“晴雨表”。房地产业的健康发展程度将直接影响国家金融体系安全和社会体系稳定,这一关乎国家、关乎民生的核心问题。因此,我们对房地产市场的研究不应仅停留在表面现象,而应从更深层次上去关注它背后隐藏的问题。现阶段,我国房地产业面临的最大问题就是——过度依赖银行信贷而造成的内部资金结构不合理。该问题将阻碍我国房地产市场的持续健康发展。从微观层面上看,将造成企业内部资金结构单一、抗风险能力差,市场资本流通体系不健全、社会闲散资金未能充分利用等弊端。从宏观层面上看,则使银行房地产贷款风险持续增加,国家金融安全受到潜在威胁。于是,从2003年开始国家就出台了一系列以紧缩信贷为核心的房地产宏观调控政策,并且近期有愈加频繁和严厉的趋势。2003年6月,“121号文件”规定:开发商贷款自有资金率不能低于30%且“四证”齐全。2006年5月,“国十五条”又将开发商贷款自有资金率由30%提升至35%,进一步提高自有资金实力要求。2007年9月,人民银行和银监会联合发文再次强调,各商业银行必须执行“只对已封顶项目发放个人按揭贷款”政策,这意味着开发商的按揭回款时间将被严重滞后,项目后期开发资金周转受到明显影响。2007年10月,国土资源部明确要求,开发商只能在全部付清土地款的情况下才能获得《建设用地使用权证书》,以往靠“分期付款”方式缓解资金压力的开发商再无机可趁。等等诸如此类政策。众所周知,资金是房地产企业生存和发展的命脉。但频繁而至的宏观紧缩政策,让依赖银行信贷融资的房地产企业无不面临着生存的资金压力——现阶段银行信贷不仅不能满足企业对资金量的需求,甚至还给企业未来经营带来了潜在的资金风险。因此,改变我国房地产企业单一融资渠道方式,建立多元化的直接融资渠道方式迫在眉睫。本文基于我国房地产行业发展背景、房地产企业融资需求和国外房地产企业融资经验,提出了将资产证券化运用到我国房地产企业融资中的构想。除第一章绪论外,为了更好的对这种构想进行理论探索和实践论证,本文分别从六个章节进行了详细的阐述,具体内容如下:第二章,首先对我国房地产企业传统融资方式的弊端进行分析,并为下一章引入资产证券化理论奠定行业背景基础。该章内容主要包括政策层面和企业层面两方面内容。政策层面上,回顾了不同历史发展阶段我国房地产市场的信贷政策变化情况。从中可看出,近年我国房地产市场快速发展过程中暴露出的诸多金融市场不完善之处,是导致国家不断加大信贷紧缩政策力度的直接原因。企业层面上,阐明了房地产企业过度依靠银行单一融资方式存在的弊端,并对非资产证券化的其他融资方式的优势、劣势和适用范围进行了对比分析,但发现它们均不具备广泛推广的条件。最后,我们得出结论:要彻底改变现阶段房地产企业单一的融资结构,必须另外寻求到一种有效的创新融资方式。第三章内容紧承第二章思路,引入了资产证券化基础理论。在本章中,首先介绍了资产证券化的含义、特征、参与主体、运作流程及相关重要性原理。其次,再对易与资产证券化混淆的企业证券化和住房抵押贷款证券化(MBS)概念分别对比分析,进而更清楚地界定资产证券化研究领域。第四章介绍了主要资产证券化发达国家的融资经验。本章一至三节以美国、英国、日本为例,分别从资产证券化发展历程、主要融资模式、核心经验总结以及联系我国实际得出的经验启示等多个方面,介绍了以上三个国家资产证券化经验。在本章第四节中,将前三节得到的经验启示进行整合,首先归纳出了美英日三国资产证券化的六条共同特征,从中看出正是房地产资产证券化创新带来改革,才促使了它们房地产企业在突破资金瓶颈后得以不断的发展壮大;其次,再结合我国金融体系不够健全、房地产企业融资渠道单一、证券市场快速发展等国情,在美英日三国共同经验基础上提炼出了对我国房地产资产证券化发展具有借鉴意义的七条重要启示。第五章是全文重要的分析章节,着重对我国房地产资产证券化融资进行决策分析。本章开篇,就对我国房地产资产证券化融资发展现状进行了一个扫描,从而得出我国房地产信托融资发展缓慢、房地产投资基金尚未正式建立的结论。本章其余内容则划分为宏观层面和微观层面两大部分:一是我国房地产资产证券化融资宏观SWOT分析,二是我国房地产资产证券化融资企业内部决策分析。在我国房地产资产证券化融资宏观SWOT分析部分中,我们利用SWOT战略模型,分别解析了我国房地产企业资产证券化融资发展道路上将面临的优势、劣势、机会及威胁。在得出SWOT结果后,本文将其与第三章中归纳出的美英日三国资产证券化发展共同特征及对我国的启示进行比较,不仅得出我国已初步具备加速房地产资产证券化发展的核心条件的结论,更首次全面提出了促进我国房地产证券化宏观环境发展的七大体系化建议。在我国房地产资产证券化融资企业内部决策分析部分,本文首先考虑了企业融资决策出发点、决策原则及重要财务指标,其次结合现有政策环境和笔者房地产市场实践经验,详细解析了我国房地产企业在项目开发各阶段面临的资金缺口状态,进而再次论证了企业拓宽融资渠道的内在紧迫性。第六章是全文内容的升华,提出了适合我国房地产资产证券化融资的“一主两辅”模式。本章观点的提出是建立在此前四个章节内容和结论基础上的,力争做到有理有据。在“核心模式”——权益型封闭式房地产投资基金(REITS)、“两辅模式”——出售型土地使用权信托和有限合伙制(RELP)的分析中,本文分别从构思依据、具体模式、适用范围及发展建议四个方面论证模式的可行性。第七章是第六章“一主两辅”模式的案例应用部分。为了解决房地产案例在开发过程中遇到的资金瓶颈问题,我们将该项目特点与“一主两辅”房地产资产证券化融资模式的适用条件分别进行比较,最终选择了有限合伙制(RELP)模式。最后,在方案假设条件、设置操作流程两部分内容中,大胆模拟了该案例在有限合伙制(RELP)模式下的融资过程。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究目的及意义
• 1.2 本文主要内容及创新
• 1.2.1 本文主要内容
• 1.2.2 本文主要创新
• 2 我国房地产企业传统融资方式弊端
• 2.1 我国房地产宏观调控信贷政策日趋紧缩
• 2.1.1 房地产宏观调控信贷政策解析
• 2.1.2 房地产宏观调控信贷政策深远意义
• 2.2 我国房地产企业传统单一融资方式弊端
• 2.2.1 我国房地产企业过度依赖银行融资弊端
• 2.2.2 现阶段我国房地产企业其他主要融资方式
• 3 资产证券化基础理论
• 3.1 资产证券化基础理论
• 3.1.1 资产证券化含义及特征
• 3.1.2 资产证券化参与主体及流程
• 3.2 资产证券化重要原理
• 3.2.1 资产证券化核心原理——基础资产现金流分析
• 3.2.2 资产证券化基本原理——资产重组、风险隔离、信用增级
• 3.3 资产证券化与易混淆概念的区别
• 3.3.1 资产证券化与企业证券化
• 3.3.2 资产证券化与住房抵押贷款证券化（MBS）
• 4 主要国家房地产资产证券化融资模式借鉴
• 4.1 美国房地产资产证券化融资的发展历程及经验
• 4.1.1 美国资产证券化发展历程
• 4.1.2 美国资产证券化融资主要模式
• 4.1.3 美国资产证券化经验启示
• 4.2 英国房地产资产证券化融资的发展历程及经验
• 4.2.1 英国资产证券化发展历程
• 4.2.2 英国资产证券化融资主要模式
• 4.2.3 英国资产证券化经验启示
• 4.3 日本资产证券化融资的发展历程及经验
• 4.3.1 日本资产证券化发展历程
• 4.3.2 日本资产证券化融资主要模式
• 4.3.3 日本资产证券化经验启示
• 4.4 各国房地产资产证券化发展经验总结及借鉴意义
• 4.4.1 各国房地产资产证券化融资经验总结
• 4.4.2 我国建立资产证券化直接融资渠道重要性
• 5 我国房地产资产证券化融资决策分析
• 5.1 我国房地产资产证券化融资发展现状
• 5.1.1 房地产信托融资缓慢发展
• 5.1.2 房地产投资基金尚未正式建立
• 5.2 我国房地产资产证券化融资宏观SWOT 分析
• 5.2.1 国内资产证券化融资发展SWOT 分析
• 5.2.2 国内SWOT 分析结果与国外经验契合度
• 5.2.3 促进我国房地产资产证券化宏观环境发展的建议
• 5.3 我国房地产资产证券化融资企业内部决策分析
• 5.3.1 我国房地产企业融资决策依据
• 5.3.2 我国房地产企业融资需求解析
• 6 我国房地产资产证券化融资“一主两辅”模式探索
• 6.1 房地产企业资产证券化融资“一主两辅”模式
• 6.1.1 核心模式——权益型封闭式房地产投资基金（REITS）
• 6.1.2 辅助模式一——出售型土地使用权信托
• 6.1.3 辅助模式二——有限合伙制（RELP）
• 6.2 对房地产企业资产证券化融资模式的思考
• 7 我国房地产企业资产证券化融资案例实证
• 7.1 房地产企业融资案例——背景解析
• 7.1.1 项目传统融资概况
• 7.1.2 项目融资受信贷紧缩影响
• 7.2 房地产企业融资案例——融资模式构想
• 7.2.1 “一主两辅”备选模式甑选
• 7.2.2 方案模拟——有限合伙制（RELP）
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录