期房买受人面临的欺诈风险之法律问题研究

论文摘要

随着我国房地产业的蓬勃发展,商品房预售已成为主要的商品房销售方式。商品房预售不仅对房地产开发商自身广筹资金、搞活经营、避免风险等起着重要作用,而且对活跃房地产市场,促进居民住房条件的改善也有积极意义。但近几年在商品房预售过程中出现了很多问题。商品房预售合同的标的,实质上是在房屋建成后依约交足房价款并获得其所有权的一种“期待权”。在合同约定的期限届满,房屋建成后,买受人才可凭这种“期待权”,要求房地产开发商依约交付所购买的房屋,向自己转让房屋的所有权。商品房预售合同标的的非现实性、履行周期的长期性以及买卖双方实际地位的不平等,决定了期房买受人在购买商品房时,面临着一定风险,加之房地产开发商的欺诈行为,如无证开发、重复预售、虚假广告宣传等,使这种风险大大提高了。本文对期房买受人面临的欺诈风险进行法律分析,目的是使人们弄清楚商品房预售市场中欺诈行为的表现形式和构成要件,以便充分、全面地保护期房买受人的合法权益,完善防范欺诈行为的买受人的权益保护机制,以维护商品房预售市场的正常交易秩序,促进我国房地产业的健康发展。本文共两万余字,除引言和结论外,分为四部分,主要内容如下:第一部分,首先介绍了商品房预售制度的由来、概念及其形式;肯定了商品房预售的积极意义,也揭示了其自身蕴涵的风险。其次,对商品房预售合同的性质争论作了阐述,将其界定为远期交货合同,这有利实际操作中的法律运用;对预售合同之买受人的基本权利进行了分析,以对后文的期房买受人的权益保护之探讨做理论铺垫。最后,研究了商品房预售欺诈的概念、特征及法律构成要件,有助于对预售欺诈有一个总体的认识。第二部分,通过结合实例的方法对期房买受人在商品房预售中面临的典型欺诈风险进行了实证分析;总结了开发商欺诈行为给买受人带来的风险及造成的法律后果,对预售欺诈行为有一个清晰、完整的论证。第三部分,对现有期房买受人的权益保护机制进行了探讨。首先从买受人的自我防范与保护入手,提请买受人提高自我保护意识,针对预售中的欺诈行为积极采取自力救济措施,买受人合法救济行为应得到法律上的肯定。其次,阐述了我国商品房预售的制度安排,对预售主体市场准入制度、预售合同登记备案制度和预售款监管制度的基本内容作了介绍和分析,并在此基础上指出了其在实际操作中的局限性。再次,在《合同法》对买受人权益保护方面,主要从格式条款规制的角度论述了其对期房买受人的权益保护。最后,对《物权法》中不动产预告登记制度的定义、特征、适用范围及效力几个方面进行解析,肯定了预告登记制度在预防“一房数卖”及维护期房买受人利益方面的积极作用。第四部分,对如何完善期房买受人权益保护机制进行了深入思考。针对现存预售制度的缺陷和不足,从法律适用和相关制度及体系的健全方面,提出了完善期房买受人权益保护机制的意见:第一,加大开发商的违法成本,适用《消费者权益保护法》对期房买受人进行保护,明确期房买受人作为消费者的法律地位,以弥补现有法律、法规对买受人保护力度不足的缺陷。第二,完善商品房预售的基本制度,一方面严格房地产开发商的市场准入,从而降低不合格开发商带来的各种风险;另一方面加强商品房预售款的监管,在借鉴香港预售款监管经验的基础上,建议引入有公信力的第三方监管的模式,以保障预售款的专款专用,防范买受人的购房风险。第三,完善商品房预售市场信息系统,以改善买受人与开发商信息掌握不对称的局面,制止预售中的不法行为。目前,专门研究商品房预售市场中开发商欺诈行为理论的文章不多。本文从保护期房买受人合法权益,促进预售市场健康发展的角度出发,针对期房买受人面临的欺诈行为产生的风险进行了系统的分析与论证,介绍了现有法律法规在期房买受人保护中的积极作用,同时也辩证的分析了其在实际操作中的不足,并独立的提出了完善期房买受人保护机制的措施,具有一定的创新性。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品房预售制度基础理论
• （一） 商品房预售制度概述
• 1. 商品房预售制度的引进及发展
• 2. 商品房预售的形式
• 3. 商品房预售自身蕴涵的风险
• （二） 商品房预售合同研究及买受人基本权利
• 1. 商品房预售合同概念及法律性质
• 2. 商品房预售合同之买受人的基本权利
• （三） 商品房预售欺诈的一般理论
• 1. 商品房预售欺诈的概念和特征
• 2. 商品房预售欺诈的法律构成要件
• 二、期房买受人面临的典型欺诈风险
• （一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假预售许可证
• 1. 实例及法律分析
• 2. 开发商无证销售的法律效力
• （二） 重复预售行为
• 1. 实例及法律分析
• 2. 开发商重复预售的法律责任
• （三） 虚假广告宣传
• 1. 实例及法律分析
• 2. 广告的法律效力
• 3. 开发商违反广告许诺的责任
• （四） 开发商恶意套取或擅自挪用商品房预售款
• 三、现有的期房买受人风险防范和权益保护机制
• （一） 期房买受人的自我防范
• （二） 商品房预售的制度安排
• 1. 预售主体的市场准入制度
• 2. 预售合同登记备案制度
• 3. 预售款监管制度
• （三） 《合同法》中有关制度的保护
• （四） 《物权法》中预告登记制度的保护
• 1. 预告登记的概念与特征
• 2. 预告登记的适用范围
• 3. 预告登记的效力
• 四、完善对期房买受人权益保护机制的设想
• （一） 适用《消费者权益保护法》对期房买受人进行保护
• 1. 《解释》在期房买受人权益保护上的缺陷
• 2. 适用《消费者权益保护法》的必要性
• （二） 健全商品房预售相关制度
• 1. 严格房地产开发企业的市场准入
• 2. 加强商品房预售款的监管
• （三） 完善商品房预售市场信息系统
• 1. 充分发挥信息系统监控市场活动的作用
• 2. 建立房地产市场的社会信用评价体系
• 结论
• 参考文献
• 致谢
• 法律硕士论文评阅特别提示
• 法律硕士学位论文评阅参考标准