我国商品房价格法律调控问题研究

论文摘要

国家房改以后,住房市场由过去的国家分配变成了市场调配。同时,我国经济持续高速的增长带来了中国普通民众的购买力的不断提高,商品房是人们的一项基本生活需求,因此人们对商品房的需求也在不断的增加。按市场经济自身的运行规律来分析目前我国的商品房在卖方市场的情况下出现价格的上涨现象本来是市场经济中供需影响价格的一种表现。但是,在众多因素的作用下,目前我国商品房价格的上涨已经不是正常的供需推动情况下的上涨了,而是一种非理性的非正常范围的上涨。商品房价格的增长幅度已经大大超出了普通民众的平均购买能力。我国政府为了稳定商品房价格已经出台了众多商品房价格宏观调控措施,例如:严格控制银行资金的投入、控制土地供应的各个环节、调整商品房的贷款政策、进行商品房法规执法的检查,出台相关的税收法规政策等。政府对商品房价格的调控虽然没有间断过,商品房价格却依然不断上涨,这让人们对目前的宏观调控效果产生了质疑。过多的运用临时性的政策和行政手段进行调控,容易引起房地产行业的大起大落,不利于房地产行业和商品房价格的稳定。吸收商品房价格构成理论的研究成果,参考其他学者对商品房价格调控的研究现状,纵观我国商品房价格一路上涨变化的历程,具体分析现有的国家宏观调控政策的不足和问题,以此为基础在法律调控的视野下提出一些可行的法律调控建议,以期作为对目前的宏观调控措施的有益补充。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 选题背景及意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究方法，研究重点难点和可能的创新点
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究重点、难点
• 1.3.3 可能的创新点
• 2 商品房价格相关理论分析
• 2.1 商品房价格的含义及其特征
• 2.1.1 商品房价格的区域性
• 2.1.2 商品房价格的易变性
• 2.1.3 商品房价格竞争的不充分性
• 2.1.4 商品房价格供给调节的滞后性
• 2.1.5 商品房价格与金融较强的关联性
• 2.1.6 商品房价格受到的政府干预程度较强
• 2.2 商品房价格变动理论分析
• 2.2.1 供求价格决定论
• 2.2.2 生产价格决定论
• 2.3 商品房价格影响因素综述
• 2.3.1 政治因素
• 2.3.2 经济因素
• 2.3.3 行政因素
• 2.3.4 社会因素
• 2.3.5 自然因素
• 3 国外商品房价格法律调控经验借鉴
• 3.1 国外商品房价格调控的主要措施
• 3.1.1 国外商品房价格法律调控金融政策分析
• 3.1.2 相关国家商品房价格调控财政政策分析
• 3.1.3 各国商品房转让措施的分析
• 3.1.4 有关国家商品房调控土地政策分析
• 3.1.5 有关国家住房保障政策分析
• 3.1.6 有关国家法律调控手段的分析
• 3.2 各国房地产宏观调控法律措施给我国的启示
• 3.2.1 开发多元的房地产金融产品
• 3.2.2 实行有差别的利率政策
• 3.2.3 加强商品房持有环节的税收
• 3.2.4 加强土地利用总体规划的细化工作
• 3.2.5 完善住房保障体系
• 3.2.6 建立严格的土地审批制度
• 3.2.7 宏观调控要考虑地区差异
• 4 我国商品房价格法律调控措施回顾及问题分析
• 4.1 商品房价格金融调控政策及问题分析
• 4.1.1 商品房价格调控金融政策回顾
• 4.1.2 金融调控措施存在的问题
• 4.2 商品房价格财政调控措施及问题分析
• 4.2.1 商品房价格调控出台的财政调控措施
• 4.2.2 商品房价格调控税收调控措施存在的问题
• 4.3 商品房价格土地调控法律措施及问题分析
• 4.3.1 商品房土地调控法律措施
• 4.3.2 土地调控法律措施存在的问题分析
• 4.4 住房保障政策及存在的问题
• 4.4.1 国家出台的住房保障政策回顾
• 4.4.2 住房保障政策存在的问题
• 4.5 国家对商品房价格宏观调控的效果分析
• 5 我国城市房价调控的法律规制对策研究
• 5.1 商品房价格调控的税法规制
• 5.1.1 统筹好与商品房相关的各个税种
• 5.1.2 增加商品房保有环节的税种
• 5.1.3 加强在征管环节的执法
• 5.1.4 对低收入者给予商品房税收补贴
• 5.1.5 开征空置房屋税和闲置土地税
• 5.1.6 加强对清算土地增值税的管理
• 5.2 商品房价格调控的金融法规制
• 5.2.1 严格银行发放房地产方面信贷的审批手续
• 5.2.2 控制信贷的投放量
• 5.2.3 严格筛选信贷对象
• 5.3 商品房价格调控的价格法规制
• 5.3.1 实施科学的价格管理办法
• 5.3.2 加大对商品房市场中各种价格违法行为的查处力度
• 5.4 商品房价格调控的计划法规制
• 5.4.1 明确土地供应计划的法律地位
• 5.4.2 确定土地供应计划的内容和原则
• 5.4.3 加强土地供应计划的法律约束力
• 5.5 住房保障政策法律调控
• 5.5.1 确定中小户型商品房建设资金来源及落实情况
• 5.5.2 完善多层次的住房保障体系
• 6 结语
• 参考文献
• 致谢