基于商圈理论的商业地产项目定位研究

论文摘要

本文主要研究了商圈理论和商业地产项目定位的意义、要求、以及现阶段商业地产项目定位存在的问题,并提出了基于商圈理论的商业地产项目定位的方法内容以及评价体系。论文还以北京市泰华房地产开发集团的龙旗广场项目为例,具体演示了商业地产项目定位的方法和评价方法。2008年以前,我国的商业地产项目的开发量大幅激增,出现了结构性过剩的现象。要想在众多的商业地产项目中脱颖而出,开发商就要做好项目的定位工作。国内关于项目定位的研究比较少,国外关于这方面的研究相对成熟一些,主要的理论是商圈理论。商圈是一个具体的空间范围,在这个空间范围内的所有商业企业都分别具备不用的吸引消费者的能力。在这个范围内,商业企业进行销售行为,同时消费者在这个范围内进行购买行为。商业企业的销售辐射能力和消费者的购买向心力在这个空间范围内相互作用,最终形成一个“商业场”。基于商圈的研究对商业地产项目作出定位是比较常见的方法,通过对商圈的研究,提出了对商业地产项目定位的内容,即规模定位、主题定位、功能定位和业态业种定位。应用以上的理论和方法对龙旗广场项目进行定位。首先研究项目所在商圈的情况,通过市场调研,分析了商圈的人口状况、交通状况、消费状况和商业地产的市场概况,此外还对龙旗广场项目做了SWOT分析。在这基础上,并结合开发商的愿景,给出了两个龙旗广场的项目定位的方案。运用模糊综合评价法对这两个方案进行了比较,最终确定最优方案。通过以上的研究发现,在一个商业地产项目开发前期,对其进行定位研究,可以帮助开发商认清当前的市场形式,充分分析市场上竞争对手的情况,分析消费者的购物心理和购物行为,分析项目的目标客户群,并准确把握这些群体的需求,在最大范围内满足他们的需求。这对企业在激烈的竞争中取胜起着尤为关键的作用。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究的主要内容及技术路线
• 2 商圈理论及商业地产定位概述
• 2.1 相关概念和理论
• 2.1.1 商圈的定义及分类
• 2.1.2 商业地产和商业地产项目定位的含义
• 2.1.3 商圈理论
• 2.1.4 商圈生命有机体理论
• 2.2 商业地产项目定位概述
• 2.2.1 商业地产定位的意义
• 2.2.2 商业地产定位的要求
• 2.2.3 商业地产定位存在的问题
• 3 基于商圈理论的商业地产项目定位
• 3.1 商业地产项目定位的内容
• 3.2 商业地产项目定位的评价
• 3.2.1 指标体系的建立
• 3.2.2 构建评价模型
• 4 龙旗广场项目定位研究
• 4.1 龙旗广场项目简介
• 4.2 龙旗广场项目的商圈分析
• 4.2.1 项目周边人口状况
• 4.2.2 项目周边交通状况
• 4.2.3 项目周边消费状况
• 4.2.4 项目周边商业地产市场概况及发展趋势
• 4.3 龙旗广场项目的SWOT 分析
• 4.4 龙旗广场项目定位
• 4.4.1 龙旗广场项目定位的原则
• 4.4.2 规模定位
• 4.4.3 主题定位
• 4.4.4 功能定位
• 4.4.5 业态业种定位
• 4.5 商业功能的分区设计
• 4.6 龙旗广场项目定位评价
• 4.6.1 对方案一的综合评价
• 4.6.2 对方案二的综合评价
• 4.7 对招商和后期运营的建议
• 5 结论和展望
• 5.1 研究结论
• 5.2 研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录