成都市郊区住房前期投资决策的实证研究

论文摘要

成都土地供应情况表明:成都市区内可供开发的地块越来越小,地价却越来越高,使开发商难以做项目;相对来说,郊区地价低,房价成长性却很高,风险小得多,开发商更乐意到郊区去开发。同时对政府来说,合理释放郊区土地市场,发展郊区房地产,目的是统筹安排整个成都房地产市场,能够有效的分流市区内房地产市场的压力,这是房地产市场化的必然性需求。因此,成都楼市在市区内地块开发殆尽之时,郊区将逐渐取代市区成为楼市主战场,进入郊区开发时代。然而风险与回报并存,在房地产这样一个“高投资、高风险、高回报”的新兴朝阳产业中,如何做好房地产开发项目的前期策划以及项目的前期投资决策,尤其重要。在这种背景下,本文试图在成都市郊区住房地产前期投资决策上进行一些探讨研究,通过分析所面临的市场机遇和竞争态势,找到产品的定位,并据此进行产品设计、物业开发建议,制定项目市场价值策略,以便能对未来项目的实施发挥指导作用。进而总结出一套既科学又切实可行的成都市郊区住宅地产前期投资决策框架,为房地产开发企业提供有益的帮助。作者首次接触金堂三星项目现状地块为2007年1月份,于07年春节后正式开始本项目的前期投资决策工作,经过近三个月的深入细致的调查分析,于07年5月确立项目前期策划方案。因此,本文中凡涉及对成都市郊区住宅地产的调查分析数据及定位结论的有效时间均截至于2007年5月。需要说明的是三星项目尚未最终开发运作完成,而前期投资决策是指导整个项目开展、贯彻过程始终、不断调整的,因此本文并不是要对三星项目的前期投资决策做完全的描述。本文旨在以金堂三星住宅地产项目为例,通过成都郊区住房前期投资决策的实际操作来佐证成都郊区住房前期投资决策理论,使理论与实践相互映证,期望对成都郊区住房前期投资决策实践起到一定的指导。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 论文研究背景
• 1.2 论文研究目的
• 1.3 论文研究方法
• 1.4 论文研究流程
• 2 住宅前期投资决策文献综述
• 2.1 房地产
• 2.2 房地产行业
• 2.3 房地产项目
• 2.4 房地产策划报告
• 2.5 住宅地产
• 2.5.1 住宅、住宅市场、住宅产业
• 2.5.2 住宅地产营销策划
• 2.6 住宅地产项目前期决策的一般方法
• 2.6.1 房地产前期决策的概念
• 2.6.2 住宅地产前期决策的主要程序
• 2.6.3 住宅地产前期决策的主要内容
• 2.7 住宅地产项目前期决策的投资风险和控制
• 2.7.1 住宅地产项目投资风险和投资前期决策的风险
• 2.7.2 住宅地产前期决策投资风险的控制
• 2.8 住宅地产市场调研
• 2.8.1 房地产市场调研的历史发展
• 2.8.2 开发公司的住宅地产市场调研现状
• 2.8.3 房地产市场调研的概念
• 2.8.4 房地产市场调研的重要性
• 2.8.5 房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的区别
• 2.8.6 房地产市场调研的特点
• 2.8.7 房地产市场调研的程序及内容
• 3 郊区住房市场投资理论概述
• 3.1 居住郊区化出现原因
• 3.2 我国居住郊区化的特点
• 3.3 郊区住房市场的发展
• 3.4 研究方法
• 3.5 成都市郊区住房市场概述
• 4 金堂三星房地产项目的前期投资决策研究思路
• 4.1 背景简介
• 4.1.1 项目开发公司简况
• 4.1.2 项目说明
• 4.2 三星地块的前期产品策划
• 5 三星地块的前期投资决策研究内容
• 5.1 宏观市场发展环境
• 5.1.1 成都市宏观经济环境研究
• 5.1.2 成都市宏观房地产发展环境研究
• 5.1.3 成都市宏观规划及政策专题分析
• 5.1.4 成都市房地产市场发展专题分析
• 5.2 目标区域市场发展环境
• 5.2.1 金堂县经济发展特征分析
• 5.2.2 金堂县房地产发展特征分析
• 5.2.3 金堂县区域外竞争市场分析
• 5.2.4 金堂县区域内竞争市场分析
• 5.2.5 金堂县城市功能及交通规划分析
• 5.2.6 区域属性及项目地块属性分析
• 5.3 目标客户需求市场调研分析
• 5.3.1 调查表设计
• 5.3.2 拟定金堂三星项目调查问卷
• 5.3.3 客户访谈
• 5.4 项目开发策略及开发方向判断
• 5.4.1 项目SWOT 分析
• 5.4.2 项目开发方向
• 5.5 确定三星地块的前期投资决策方案
• 5.5.1 项目定位
• 5.5.2 客户定位
• 5.5.3 产品定位
• 5.5.4 价格定位
• 6 项目总体效益评价
• 参考文献
• 附录
• 致谢