地方政府土地出让收入、财政支出与房地产价格之间关系的分析

论文摘要

我国在上世纪80年代末开展住房制度改革以来,我国的房地产行业开始了一个蓬勃发展的阶段。同时,伴随着房地产市场供需两旺局面的是房地产价格的快速上涨,仅在过去的十年中,全国房屋平均售价涨幅已达128%。房地产价格不仅关系到普通民众的安居乐业,更与国家的宏观经济走势紧密联系,对于房地产行业进行必要的宏观调控.以平抑过快增长的房价于国于民都具有重要意义。然而,影响房价持续上涨的因素究竟为何?地方政府在房价上涨过程中扮演了怎样的角色?今后政府对于房地产行业的调控方向侧重点应偏向哪一方面?对于以上问题,本文试图进行详细分析并予以解答。本文使用改良后的蒂布特模型为理论研究的基础,分析地方财政支出与土地出让收入在影响居民所享受公共产品的质量与付出成本的基础上影响当地房地产价格的机理。并依据全国30个省、市、自治区1999-2007年的面板数据,构建模型并做出相关协整检验与Granger因果检验,对地方政府土地出让收入、财政支出与房地产价格的相关性展开研究。实证结果显示：地方财政支出对当地房地产价格有提升作用,而土地出让收入与房地产价格也具有正相关性。另外,地方政府的土地出让收入对房地产价格的影响效应具有显著的区域差异,总体而言,东部地区最为明显,中部地区次之,西部地区最不明显。针对这一结果,本文给出相关的政策建议如下：首先,应对当前各个地方以土地出让金为财政支出主要来源的混乱现状予以改进,或以建立土地基金的形式改变地方政府在出让土地时透支未来用地、盲目规划等短视行为；其次,对现有房地产征税体系进行改良,应在房屋保有环节增加相应税种,在打击炒房行为的同时可以合理增加地方政府的财政来源。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 引言
• 1.1 选题背景及意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 选题意义
• 1.2 研究的思路与方法
• 1.2.1 研究的思路
• 1.2.2 研究的方法
• 1.3 研究内容与基本框架
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 基本框架
• 第二章 政府财政收支对房地产价格影响的相关文献综述
• 2.1 对蒂布特模型及其发展应用的概述与评价
• 2.1.1 蒂布特模型
• 2.1.2 奥茨对蒂布特模型的扩展和实证研究
• 2.1.3 汉密尔顿与费雪对蒂布特模型的进一步说明
• 2.1.4 费希尔对蒂布特模型的数理化表示
• 2.1.5 蒂布特模型在解释房地产价格波动方面的应用
• 2.2 土地价格与房价关系的理论综述
• 2.2.1 房价与地价联动关系的四象限经典模型
• 2.2.2 地价与房价关系的实证研究成果
• 2.2.3 对我国地方"土地财政"分析的文献概述
• 第三章 中国房地产市场发展历程
• 3.1 我国住房制度变革期（1978-1991年）
• 3.2 房地产市场过热时期（1992-1993年）
• 3.3 房地产市场由盛到衰的调整时期（1994-1997年）
• 3.4 作为新经济增长点的蓬勃发展期（1998-2002年）
• 3.5 宏观调控期（2003至今）
• 3.6 小结
• 第四章 我国地方政府土地出让收入及财政支出的地区间差异
• 4.1 我国不同地区土地使用权出让价格的变化趋势
• 4.1.1 我国土地使用权出让价格的变动
• 4.1.2 各地土地出让收入存在差异的现状
• 4.2 我国地区间地方政府财政支出差异
• 4.2.1 我国地方财政支出总量分析
• 4.2.2 我国不同地区人均地方财政支出之间存在的差异
• 第五章 基于全国30省市面板数据的实证研究
• 5.1 变量选择与数据来源
• 5.2 模型建立简要说明
• 5.3 面板数据计量分析
• 5.3.1 面板数据的平稳性检验
• 5.3.2 面板协整检验
• 5.3.3 面板动态最小二乘分析
• 5.3.4 面板数据因果检验分析
• 5.3.5 误差修正模型分析
• 第六章 地方政府在房价上升过程中的作用分析与政策建议
• 6.1 地方政府在房价上涨过程中的作用
• 6.2 政策建议
• 6.2.1 尽快开征物业税
• 6.2.2 规范地方政府的土地出让行为
• 结论
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间取得的科研成果
• 致谢