经济适用房共有产权制度研究

论文摘要

所有权是人对物的直接支配的权利,包括占有、使用、收益和处分四方面权能。所有权是确定物的归属关系的核心,只有物的归属关系明确,才能有利于物尽其用。我国现经济适用房实行“有限产权”,约定由受保障者享有完全的使用权和占有权,及受限制的收益权与处分权,即受保障者对于房屋产权享有受限制的单独所有权。但这个政策在实践操作中产生了一系列的问题,主要体现在因产权界定不清造成受保障者乱用自己的权利处分房屋,致使政府房地产宏观调控政策不能落到实处,丧失原来政府设计的经济适用房的功能。因此在《住房保障案法》制定期间,住房保障部门试图规定经济适用房为“共有产权”,即试图将房屋股份化,规定政府与购房者按股份共享有房屋产权,政府直接作为共有主体参与经济适用房的管理。“共有产权”模式一提出,就引起了广泛的争议。主要焦点集中在如何协调经济适用房共有产权制度与《物权法》共有制度的问题。笔者试图通过撰写本文对经济适用房“共有产权”制度进行全面分析,从分析经济适用房共有产权定义、理论基础等入手,详细分析经济适用房共有产权制度的特殊性。文章重点放在协调学者们争论的共有产权制度与我国物权法共有制度冲突的问题上,试图找到两个制度的衔接点。最后对于共有产权整个制度完善角度出发,提出笔者的建议。笔者期望通过本文的写作对我国《住房保障法》中有关经济适用房共有产权制度的设立有所帮助。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第1章 经济适用房共有产权制度内涵及法律依据
• 1.1 房屋产权及有限产权
• 1.1.1 房屋产权
• 1.1.2 现经济适用房"有限产权"的所有权形态
• 1.2 经济适用房共有产权制度的探索
• 1.3 经济适用房共有产权制度的基本内含与本质
• 1.4 经济适用房共有产权制度的法律基础
• 第2章 经济适用房共有产权的特殊性
• 2.1 经济适用房共有主体特定
• 2.1.1 经济适用房受保障者限定为中低收入者
• 2.1.2 经济适用房共有另一主体特定为政府
• 2.2 经济适用房住房共有客体特定
• 2.2.1 经济适用房面积限定
• 2.2.2 经济适用房选址限定
• 2.3 政府与受保障者出资购买形式特殊
• 2.4 政府与受保障者在经济适用房共有产权中享有权能特殊
• 2.4.1 一般商品房所有者享有的权能
• 2.4.2 经济适用房共有产权中政府与受保障者享有的权能分析
• 第3章 经济适用房共有产权与物权法共有制度的冲突与协调
• 3.1 经济适用房共有产权共有理论分析
• 3.1.1 经济适用房共有产权所有权形态为按份共有
• 3.1.2 经济适用房共有产权属于特殊的按份共有
• 3.2 受保障者对于共有产权房屋行使管理
• 3.2.1 一般按份共有下共有人对于共有物行使共有管理及费用承担
• 3.2.2 经济适用房受保障者对于共有物行使共有管理的表现
• 3.3 受保障者对于共有房屋处分的限制
• 3.3.1 物权法共有制度下对于按份共有人单方处分共有物的规定
• 3.3.2 共有产权制度下受保障人处分权的设定
• 3.4 政府与受保障者对第三人的权利与义务
• 3.4.1 一般按份共有的情况下共有人对第三人的权利与义务
• 3.4.2 经济适用房共有产权下政府对外不享有权利和义务
• 第4章 发展和完善我国经济适用房共有产权制度
• 4.1 共有产权制度的建立有利于完善我国现有住房保障制度
• 4.2 尽快颁布《住房保障法》,建立完善的立法体系
• 4.3 确定政府与受保障者共有产权比例
• 4.3.1 英国选择共有产权比例具有灵活性
• 4.3.2 我国目前现有模式和理论中对于共有产权比例的约定或探讨
• 4.3.3 笔者对于共有产权比例确定的见解
• 4.4 完善经济适用房共有产权制度的准入和退出机制
• 4.4.1 完善准入制度,合理界定中低收入标准
• 4.4.2 通过定期审核,完善退出机制
• 4.4.3 加强对受保障主体个人收入及财产的监管
• 结论
• 参考文献
• 致谢