论房地产中介行为的私法规制

论文摘要

近年来,随着我国房地产市场的繁荣,房地产中介组织得到迅速发展。房地产中介行为主要包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。在房地产中介组织诸多业务之中,居间介绍房屋买卖与房屋租赁是其最主要的业务,也是本文研究的重点对象。房地产中介为房屋买卖、租赁的双方架起供求的桥梁,通过自身专业化服务,满足交易双方的需求,它的出现与发展适应了社会的进步。但是,从实践的角度看,目前房地产中介市场混乱无序,大量不符合资质的从业人员充斥着了市场,欺诈委托人、乱收费的现象层出不穷。本人认为主要是市场信息不对称、法律不完善和政府监管不力等多方面原因造成了这一现状,因此本文将对此问题进行全面观察和深入研究。本文采用历史分析和比较分析等研究方法,介绍了我国中介制度的发展,比较英美法系的经纪人制度和大陆法系的居间合同制度,并对美国的房地产中介做以重点介绍,全文的重点在于针对这些现象提出私法规制的建议。全文除引言与结论外,结构如下:第一章是我国房地产中介的现状观察。从我国房地产中介的发展现状入手,对当前我国房地产中介的现状进行分析,找到造成现状的原因是:信息不对称、交易者处于弱势地位,诚信缺失导致从业者行为失范,法律制度不健全,政府监管不力和行业自律组织未发挥应有作用。第二章是房地产中介行为规制的一般原理。首先,对房地产中介的一些基本概念做以界定。其次,对房地产中介的行为做以定位,指出房地产中介的行为适用居间制度的规定。最后,对房地产中介的历史沿革做以介绍,指出我国历来就缺乏对房地产中介的政府直接管理,现行的法律也不足以解决实际的问题。第三章是房地产中介行为规制的比较考察。国外房地产中介有很多值得借鉴的地方。英美法系的经纪制度和大陆法系的居间制度都能解决房地产中介出现的问题。尤其是美国的房地产中介制度,其特有的房地产执照法,科学的解决了市场准入问题,值得借鉴。第四章是房地产中介的规制途径。主要从私法角度分析了主体资格、报酬请求权、房地产居间人的义务还有格式条款的规制,着重分析房地产中介的如实报告义务。除了私法规制,笔者还提出其它三种解决手段,完善信息披露制度,建立房地产中介的保险制度,建立规范、有效的房地产中介行业协会。

论文目录

• 内容摘要
• 引言
• 第一章 我国房地产中介行为的现状观察
• 一、房地产中介组织在我国的发展
• 二、当前我国房地产中介的现状分析
• （一） 中介机构资质参差不齐
• （二） "吃差价"现象屡禁不止
• （三） 设置定金陷阱
• （四） 巧立名目,乱收费
• （五） 合同不规范
• 三、房地产中介行为不规范的原因分析
• （一） 市场主体的信息不对称
• （二） 从业者的诚信缺失
• （三） 法律制度的不健全
• （四） 政府监管不力
• （五） 行业自律组织未发挥应有作用
• 第二章 房地产中介行为规制的一般原理
• 一、房地产中介概述
• （一） 房地产中介的概念
• （二） 房地产经纪人与房地产居间人之辨析
• 二、房地产中介的行为属性分析
• （一） 房地产中介行为属性的定位
• （二） 房地产中介的行为适用居间制度的规定
• （三） 房地产居间合同的法律特征
• 三、房地产中介规制的历史沿革
• （一） 古代的房地产中介
• （二） 近代的房地产中介
• （三） 建国初期的房地产中介
• （四） 经济转轨时期的房地产中介
• （五） 对房地产中介规制的立法现状
• （六） 总结
• 第三章 房地产中介行为规制的比较考察
• 一、房地产中介的国际比较
• （一） 国际惯例中的房地产居间人称谓
• （二） 英美法系的经纪人制度
• （三） 大陆法系的居间制度
• 二、特别借鉴:美国房地产经纪制度
• （一） 美国房地产经纪制度的主要内容
• （二） 美国房地产经纪制度对我国的启示
• 三、中介行为收费标准的差异及意义
• （一） 收费标准的国际比较
• （二） 对比收费标准的意义
• 第四章 房地产中介行为的规制途径
• 一、房地产中介的主体规制
• （一） 房地产中介主体资格的确定
• （二） 房地产中介的市场准入机制
• 二、房地产居间人的权利—报酬请求权之分析
• （一） 房地产居间人报酬请求权的成立
• （二） 报酬数额的约定
• 三、房地产居间人的义务
• （一） 如实报告义务
• （二） 忠实尽力义务
• 四、房地产居间合同格式条款的规制
• （一） 房地产居间合同格式条款的考察
• （二） 规制房地产居间合同格式条款的意义
• （三） 合同格式条款规制的建议
• 五、建立房地产中介的责任保险制度
• （一） 房地产中介保险制度的意义
• （二） 建立房地产中介责任保险制度的方法
• 六、房地产中介行为规制的其他建议
• （一） 建立信息共享、管理和披露制度
• （二） 建立房地产中介行业协会
• （三） 政府加大监管力度
• 结论
• 参考文献