土地出让金改革与物业税问题的研究

论文摘要

近年来,土地出让金给地方政府带来了丰厚的财政收入,同时也诱发了地方政府短期内大量出让土地的行为;由于开发商只要一次性缴纳几十年的土地出让金,就可以获得以后土地不断增值所带来的收益,导致土地需求剧增,地价上涨过快等问题。相应地,房地产保有期间的税制改革,却一直进展缓慢,存在税基狭窄、计税依据不合理、征管难度大,房地产税收收入增长速度远远滞后于房地产价值增长速度等一系列问题。与我国相反,美国在开发经营环节的税赋相对比较轻,仅有交易税和所得税,并享有各种税收政策的优惠;而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税,且不分对象,实行统一的税率和征管办法,只是对住宅实行各种减免和抵扣。国外开发经营环节较轻的税赋防止了地方政府的短视行为。同时,强化在房地产持有环节的课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生,有利于房地产要素的优化配置。从1986年开始,世界各国税制发展总的趋势是“拓宽税基,降低税率,简化税制”。在税率方面,国外的物业税税率普遍比较低,虽然税率不高,但由于税基较宽,所以,税收收入稳定。另外,国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,这样既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税赋不公现象的发生,又可以降低税收征管成本,提高税收效率。本文通过分析我国现行土地出让金制度和房地产税收体系所存在的问题,发现土地出让金改革和开征物业税是十分必要的。逐步将土地出让金纳入物业税是物业税改革的方向和目标。本文提出了土地出让金改革的方案,即将一次性收取的土地出让金并入物业税,在土地使用期限内按年征收,并分析了该方案的利与弊,对其中的难点进行了深入讨论。然后,本文参考国外的物业税征收的成功经验,结合我国的实际情况,探究了我国物业税的税制设计,提出了关于物业税税基、税率的基本计算思路和方法。接下来本文对开征物业税的最大难点,即房地产市场价值评估,进行了实证研究及统计分析,其间采用了批量评估(Mass Appraisal)的思路,对重庆市渝北区新牌坊板块的高层住宅进行统计分析,运用SPSS15.0统计软件计算得到相应的多元线性回归模型,并对其阐述分析。最后,本文对物业税的征收、物业税的配套措施等相关问题进行了分析讨论。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 引言
• 1.1 问题的提出
• 1.2 选题背景及意义
• 1.2.1 选题背景
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 研究方法
• 1.3.1 规范分析与实证分析相结合
• 1.3.2 全面调查与个案研究相结合
• 1.3.3 定性研究与定量研究相结合
• 1.4 创新点
• 1.5 结论概述
• 2 我国土地出让金改革与开征物业税的必要性分析
• 2.1 我国土地出让金改革必要性分析
• 2.1.1 我国土地出让金的制度变迁
• 2.1.2 我国土地出让收费模式存在的问题
• 2.2 我国开征物业税的必要性分析
• 2.2.1 我国现行的房地产税收制度
• 2.2.2 我国房地产税收体系存在的问题
• 3 世界发达国家和地区房地产保有环节税分析
• 3.1 世界发达国家和地区房地产保有环节税的征收概况
• 3.1.1 美国
• 3.1.2 荷兰
• 3.1.3 日本
• 3.1.4 香港
• 3.1.5 台湾地区
• 3.2 世界发达国家和地区房地产保有环节税的征收经验及启示
• 3.2.1 国外大多数国家财产税征税重点是针对财产最终所有者在房地产保有环节征税, 而在房地产开发经营环节的税收较少
• 3.2.2 许多发达国家将物业税纳入一般财产税中课征
• 3.2.3 国外，发达国家对土地课以重税
• 3.2.4 世界各国的物业税是大多地方财政收入的主要来源, 征管体系健全
• 3.2.5 各国物业税体现了“拓宽税基，降低税率，简化税制”的税制发展总趋势
• 3.2.6 世界发达国家物业税的税收优惠政策主要集中在个人购买、建造和销售住宅的行为及社会的低收入者和弱势群体上
• 3.2.7 以房地产的市场评估价值作为计税依据
• 4 我国土地出让金改革方案探究
• 4.1 土地出让金改革方案的提出
• 4.2 土地出让金改革的有利方面
• 4.3 土地出让金改革面临的问题
• 5 物业税税制设计研究
• 5.1 税制设计基本框架
• 5.2 物业税的纳税人
• 5.3 物业税的征收范围和税基
• 5.4 物业税的税率
• 5.5 物业税征收年限
• 6 房地产市场价值评估实证研究与统计分析
• 6.1 评估组织建设
• 6.2 评估技术思路
• 6.3 实证研究与统计分析
• 7 物业税相关问题研究
• 7.1 土地出让收费模式的调整
• 7.2 物业税征收方式
• 7.2.1 物业税的征收主体
• 7.2.2 旧物业的物业税征收问题研究
• 7.3 征税成本控制
• 7.4 物业税的配套措施
• 7.4.1 建立财产登记制度
• 7.4.2 建立信用体系
• 7.4.3 建立涉税资料共享制度
• 8 结论
• 致谢
• 参考文献
• 附录