论文摘要
近年来,随着人们生活水平的提高,汽车越来越多地进入家庭,车位之争就日显频繁。关于小区车车库的归属,不仅国内学界实务界众说纷纭,海外对这个问题也讨论得相当热烈。在实践中,这类案件也逐渐增多,由于法律规定不甚明确,各地法院在判决时往往存在较大的差异。本文写作过程中,《物权法》在几经周折后正式颁行。该法对车位车库权属问题的规定可谓一石激起千层浪,社会各界都对之给予了相当大的关注。相对来说,《物权法》对地下停车场权属的规定比较模糊,引起的争议最多,理论上也有探讨的空间。因此,笔者选择了这一问题作为研究的主要方向。在整理、比较了国内外对该问题现有的研究成果后,笔者发现,国内的不少著述急于得出地下停车场到底归谁的结论,甚至也提出了许多判断标准,比如按照主物从物的理论进行判断、根据是否计入了公摊面积进行判断等,但这些结论大多对地下停车场权利性质的理论梳理不足。笔者认为,由于地下停车场的权属纠纷是在区分所有建筑物大量出现、城市空间日显拥挤的背景下出现的,因此讨论地下停车场的权属,归根到底还是要讨论在建筑物区分所有权这一理论框架内能否为其寻找到一个适当的位置;此外,由于地下停车场是对地下空间的利用,因此涉及到民法上的空间权理论在此是否适用、如何适用。这两个问题是讨论地下停车场权属问题的逻辑起点。沿着这个思路,笔者在梳理了建筑物区分所有权理论与空间权理论后认为:在区分所有建筑物中,地下停车场要么是属于专有部分,要么是属于共有部分,不存在介于两者之间的第三种情形。但是,根据笔者的分析,由于地下停车场既不具备构造上的独立性,更不具备功能上的独立性,因此在现有的建筑物区分所有权理论框架下,其不具备构成专有部分的要件,只能将其界定为区分所有建筑物的共有部分。此外,根据我国目前空间权理论,空间已可以作为一种独立的物设立独立的用益物权,具有一般用益物权完全相同的权能,但必须是独立的空间。如果和地上建筑物连接在一起的则不宜认定为是独立空间。因此,可以得出结论:地下停车场的权属是归全体区分所有权人共有。但是,本文的目的并不是要简单的得出这个结论,因为现实中许多案例告诉我们,共有是一种效率比较低下的所有权形式,甚至是纷争之源。因此,必须从提高效率的角度对共有权的行使方式作出一定的修正。笔者因此引入了“共有部分专用使用权”理论,即在本来应该由各区分所有权人依其固有的使用方法共同使用的共有部分上设定“专用使用权”,由特定人(特定区分所有权人或特定第三人)专属独占使用。此等权利之根本目的,一方面实现物尽其用,另一方面尽可能做到权属分明,以期减少争讼。按照这一理论,我们可以在作为区分所有建筑物共有部分的停车场上为特定的区分所有权人或第三人设置专用使用权,由这部分区分人对地下停车场进行使用。这一理论在我国台湾地区已经比较成熟,并已在判例中得到确认,关键在于这一理论能否与我国现行法律相兼容。笔者认为,在共有部分上设立专用使用权,并没有突破物权法定原则,而只是通过债权的方式对共有物的充分利用,实现资源效益最大化。这也是与现代物权制度债权化的趋势相符合的。但是由于《物权法》颁行不过数月,短期内不可能有大的修改,因此现阶段可以考虑在其他方面进行一定的变通。比如可以考虑由房地产监督管理行政部门拟定商品房买卖合同的样本,在其中约定地下停车场归全体业主共有。于登记方面,地下停车场也不宜单独登记,而应计入专有部分的分摊面积中。根据笔者的上述设想,我们也许能够从理论上作出解释,但这就对现有的小区物业管理模式提出了很大的挑战,我们必须对小区真正的权力机构——业主自治机构进行重新构建,来管理小区地下停车场的使用秩序。构建业主自治机构有两个问题需要重点关注:其一是业主自治机构法律性质及地位。依世界各国家或地区的通行做法,关于业主自治机构法律性质及地位,可以概括为两种模式,即管理团体模式和非管理团体模式。所谓管理团体模式,就是法律承认由全体业主组成一个组织,该组织也被称为管理团体,由该管理团体对内进行管理、对外进行各种法律行为或起诉应诉。该管理团体可以为法人,亦可以为非法人组织。在此模式下,区分所有权人会议为最高意思机关,业主委员会则为执行机关。对这两者不必分别赋予法律地位,只需对该管理团体的法律地位予以确定即可。所谓非管理团体模式,就是法律没有关于区分所有权人管理团体的规定,只是通过一定的管理机关进行管理。管理机关主要包括全体区分所有权人会议和区分所有权人管理委员会,区分所有权人会议是意思机关,而通过全体区分所有权人选举出来的区分所有权人管理委员会进行对内管理活动和对外的相关法律行为并参与相关诉讼。其二是业主自治机构的管理规则。一般来说,业主的自治都是通过管理规约来实现的。从规约制定的程序而言,规约是以区分所有权人的合意为基础的,故规约实质上具有契约性;就规约之效力范围而言,规约效力不仅及于订约的当事人,尚且对于特定的继受人有效力,此与一般的债权仅具有相对性不同,因此规约亦具有团体契约的特点;最后,规约订立后,不因区分所有权人之更替而影响其效力,就此而言,规约为区分所有人的自治规则。因此,依照意思自治、契约自由的原则,规约的内容得由区分所有权人通过业主大会自行订定,但不得违法法律的强制性规定,亦不得违背公序良俗,或排除、变更区分所有权的本质。业主规约是区分所有人管理团体的最高自治规范和根本性自治规则,所以不仅管理人的决议不得与之抵触,就是区分所有人大会的决议也同样不得与之抵触。
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标签：物权法论文; 建筑物区分所有权论文; 停车场论文; 专用使用权论文; 业主自治论文;