房屋转租中次承租人法律保护研究

论文摘要

随着我国市场经济的快速发展和城市化进程的推进,房屋转租特别营业房的转租现象非常普遍,由此引发的纠纷也日益增多,需要相关的法律予以调整和规范。但现行法律对房屋转租相关问题的规定不但非常原则,缺乏可操作性,而且相互之间存在诸多冲突。特别是对次承租人权利的保护显得比较薄弱,而次承租人是租赁房屋的实际占有、使用人,利益最容易受到侵害却无法得到相应的救济。对次承租人利益保护机制的健全与完善,不仅关乎对弱势群体利益的保护,更关乎房屋租赁和转租市场的健康发展。这正是笔者选择这一课题的原因。本文共分为三章,第一章简单介绍了房屋转租和相关概念,为深入分析房屋转租中的相关问题作了铺垫。在此基础上,第二章对现行法律关于房屋转租问题的规定进行了梳理,并用实证分析的方法剖析了具体案例,指出现行法律在转租合同与原租赁合同关系问题、擅自转租合同的效力认定、次承租人的优先购买权问题等方面存在不尽完善之处,特别是相对于出租人和承租人而言,对次承租人的保护相对比较欠缺。第三章针对我国现行法律对房屋转租规定的不足之处,提出了如何完善的几点建议。一、应明确转租合同与原租赁合同的效力相对独立。对未经出租人同意转租的,出租人虽然可以解除原房屋租赁合同,但转租合同并不因此无效,也不因原租赁合同的解除而解除,转租合同因此无法继续履行的,次承租人可以要求承租人(转租人)承担违约责任。二、应明确次承租人的优先购买权。在经出租人同意转租,且转租合同已经登记备案的情况下,承租人与次承租人均享有优先购买权,次承租人的优先购买权优先于承租人(转租人)的优先购买权。三、应明确房屋租赁及转租合同登记备案的效力。登记备案不是房屋租赁及转租合同的生效要件,但未经登记备案不产生对抗效力。只有经过登记备案,承租人和次承租人才能主张优先购买权和买卖不破租赁;未经登记备案,承租人和次承租人不享有优先购买权,也不受买卖不破租赁制度的保护。四、在司法实践中,应当根据案件实际,正确甄别转让费的性质,其主体部分属于租金,依法应当受到保护,即使在未经出租人同意擅自转让的情形下,也不构成不当得利。总之,应当在注重对出租人和承租人利益保护的同时,不要忽视对次承租人利益的保护,要从自由、效率、秩序的价值目标出发,尽量兼顾各方利益,以促进房屋租赁市场的健康、有序发展。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一章 房屋转租概述
• 第一节 房屋转租的含义
• 一、房屋转租的概念
• 二、房屋转租的性质与特征
• 三、房屋转租和房屋承租权转让的区别
• 第二节 房屋转租的分类
• 一、同意转租和擅自转租
• 二、超期转租、等期转租和少期转租
• 三、部分转租和全部转租
• 四、转租和再转租
• 五、住宅转租和营业房转租
• 本章小结
• 第二章 现行法律规定对次承租人保护的缺失
• 第一节 房屋转租现行法律规定
• 一、房屋转租须经出租人同意的基本原则
• 二、擅自转租的法律后果
• 三、转租合同的形式
• 四、原租赁合同与转租合同的关系
• 第二节 现行法律对次承租人保护不力的问题
• 一、转租合同和原租赁合同的关系问题
• 二、擅自转租合同的效力问题
• 三、次承租人的优先购买权问题
• 本章小结
• 第三章 次承租人法律保护制度的完善
• 第一节 转租合同和原租赁合同的关系
• 第二节 擅自转租合同的法律效力
• 一、承认擅自转租合同效力的法律基础
• 二、承认擅自转租合同效力的社会基础
• 三、承认擅自转租合同效力符合公平原则
• 四、外国法的参考
• 第三节 赋予次承租人优先购买权
• 一、优先购买权概述
• 二、赋予次承租人优先购买权的理由
• 三、次承租人优先购买权的法律制度设计
• 第四节 完善房屋转租登记备案制度
• 一、转租房屋不以登记为生效要件
• 二、未经登记的房屋转租合同不能对抗第三人
• 第五节 房屋转租中涉及的转让费问题
• 一、转让费及其构成
• 二、转让费的法律性质分析
• 三、转让费的合法性分析
• 四、擅自转租的转让费不构成不当得利
• 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 致谢