住房按揭贷款市场的创新

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创新是内资银行改善住房按揭贷款市场竞争环境的有效方法,但目前它受到来自宏观政策释放不充分以及微观条件不成熟的严重限制。本文以住房按揭贷款法理为基础,较为系统地分析了住房按揭贷款市场存在的问题,提出了创新思路和创新风险,并以招商银行为例揭示了现阶段创新的路径。住房按揭贷款本质上是一种非典型物权担保形式,现在法律、行政法规中被视为抵押。在我国住房按揭贷款种类虽有7种之多,但由于贷款方式已基本固化,市场同质化、技术支撑不足等现象较为严重。如果监管当局不能给予更宽松的政策,同时在监管上不予以创新,将导致:一方面内资银行生存的空间将日趋缩小;另一方面监管滞后,金融市场会呈现出无序竞争状态,因此创新是形势所趋。在本文,笔者挖掘了国内外最新市场动态,并根据所学和从业经验提出了创新的想法:第一,完善和改革现有制度,摒弃那些不适应经济发展需要的规则;第二,树立合规守法的风险文化;第三,在保证监管的前提下实现混业经营;第四,加快利率市场化,完善利率定价机制;第五,对银行内部流程进行再造,以期能提高市场反映能力及风险控制能力;第六,在政策允许范围内,进行金融产品的创新。同时考虑到创新也会带来的风险,笔者对创新的政策性风险、流动性风险、操作风险和监督风险进行了论述,并对怎样识别、评价、监控风险进行了说明,在总体上与以上部分形成完整的结构。为使本文更具实用性,笔者在最后还以招商银行住房按揭贷款操作为例进行了实证分析。招商银行近两年加大了对产品开发的力度,并在机制、组织架构和内部流程等方面做出了一些有益的尝试,以探索住房按揭贷款市场在风险可控前提下得到快速发展。

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摘要

ABSTRACT

1 绪论

1.1 问题的提出及研究意义

1.1.1 问题的提出

1.1.2 研究的意义

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外学者的研究现状及趋势

1.2.2 国内学者的研究现状及趋势

1.3 研究的目的和研究内容

1.3.1 本文研究的目的

1.3.2 本文研究的主要内容

2 商业住房按揭贷款市场概述

2.1 住房按揭贷款理论基础

2.1.1 住房按揭分类与法律特征

2.1.2 按揭法律关系的内容

2.2 住房按揭发展历史

2.2.1 第一阶段：起步阶段（1978 至1993 年）

2.2.2 第二阶段：推进阶段（1994 至1997 年）

2.2.3 第三阶段：快速发展阶段（1998 至2005 年）

2.2.4 第四阶段：竞争白热化阶段（2006 年及以后）

2.3 我国住房按揭贷款品种

2.3.1 一手房按揭贷款

2.3.2 二手房按揭贷款

2.3.3 直客式住房按揭贷款

2.3.4 加按揭住房贷款

2.3.5 转按揭住房贷款

2.3.6 住房循环授信贷款

2.3.7 组合贷款

3 我国住房按揭贷款市场存在的问题和创新的必然

3.1 我国住房按揭贷款市场存在的问题

3.1.1 政府干预与制度缺陷

3.1.2 社会经济文化发展及法制建设滞后

3.1.3 同质化竞争严重

3.1.4 技术支撑系统未老先衰

3.1.5 市场成熟度不一

3.1.6 发展目标不明晰

3.2 我国住房按揭贷款创新的必然

3.2.1 创新是住房按揭贷款市场发展到一定阶段的必然选择

3.2.2 创新是资本逐利的必然结果

3.2.3 创新是缓解、调整供求矛盾的有效方式

3.2.4 创新是防范住房按揭贷款市场风险的有效途径

4 住房按揭贷款的创新

4.1 制度创新

4.1.1 制度改革

4.1.2 混业经营

4.1.3 利率市场化

4.2 更新贷款文化

4.3 内部流程再造

4.4 产品创新

4.4.1 影响产品创新的因素

4.4.2 产品创新途经

5 创新的风险及控制

5.1 创新风险

5.1.1 政策风险

5.1.2 流动性风险

5.1.3 操作风险

5.1.4 监管风险

5.2 创新的风险控制

5.2.1 制度前瞻性

5.2.2 创新风险管理文化

5.2.3 风险的系统管理

5.2.4 技术支持创新

5.2.5 激励机制

6 案例分析

6.1 住房按揭贷款现状

6.1.1 住房按揭业务品种介绍

6.1.2 目前存在的问题

6.2 创新改进的方法

6.2.1 完善内部制度

6.2.2 建立以合规为导向的企业文化

6.2.3 改造组织构架和业务流程

6.2.4 调整评估和诉讼业务的归属部门

6.2.5 部分业务外包

6.2.6 增强技术力量的支持

6.2.7 完善考核机制

6.2.8 加大产品创新力度，保持市场领跑者的地位

7 结论

致谢

参考文献

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