重庆市房地产业商品住宅市场价格泡沫研究

论文摘要

近年来,国内各大中城市的房地产价格连续大幅上涨,投资性购房需求大幅增加,房地产价格已经超出了普通城市居民的承受能力,房地产价格这一问题已经成为政府和全社会最关注的焦点问题。2007年,美国次贷危机爆发,对全世界的经济繁荣和金融系统稳定造成了严重的危害,这警告我国政府必须及时地认清我国房地产市场的发展现状,快速采取有效的防范或治理措施,减轻或化解房地产价格泡沫破灭可能对我国经济发展造成的巨大危害。本文选取重庆市房地产业商品住宅市场作为研究对象,进行房地产价格泡沫的实证研究。重庆市自1997年直辖以来,社会经济高速发展,房地产市场伴随着重庆市社会经济的发展,呈现出供需两旺的局面:房地产投资额占GDP的比重逐年增加、商品住宅销售和竣工面积持续快速增长、商品住宅的价格也呈现出持续上涨的局面等等。本文以重庆市房地产商品住宅市场是否存在价格泡沫这一问题为研究出发点,并围绕度量泡沫度的方法、数据模型测度重庆市房地产市场泡沫度、重庆市房地产价格泡沫产生的原因及治理对策建议等问题进行详细研究。本文首先从泡沫和房地产价格泡沫的理论研究着手,并对目前学术界房地产价格泡沫的几种测度方法进行评述和研究,通过对比,指出各种方法的优缺点,为下文实测重庆市房地产市场价格泡沫奠定了理论基础。然后,通过描述重庆房地产市场的现状,从供给、需求、价格几个方面进行分析。接着通过具体的模型和指标测算重庆市房地产商品住宅市场价格泡沫的程度,分析结果表明重庆市住宅市场的确存在价格泡沫,并且已经处于警戒的区域。最后,本文从宏观背景、城市发展等几个方面对重庆市房地产价格泡沫产生的原因进行了简单分析,并提出了重庆市房地产价格泡沫治理的对策和建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 选题目的和意义
• 1.3 国内外研究动态
• 1.4 课题研究的内容和章节安排
• 1.5 主要研究方法和写作思路
• 2 房地产价格泡沫理论及测度方法
• 2.1 经济泡沫与房地产价格泡沫
• 2.1.1 泡沫的界定
• 2.1.2 泡沫经济与经济泡沫
• 2.1.3 房地产经济泡沫的表现形式
• 2.1.4 房地产价格泡沫
• 2.2 房地产价格泡沫的形成原因及危害
• 2.2.1 房地产价格泡沫形成的内在原因
• 2.2.2 房地产价格泡沫形成的外在原因
• 2.2.3 房地产价格泡沫破灭的危害
• 2.3 房地产价格泡沫的测度方法
• 2.3.1 收益还原法
• 2.3.2 指标体系法
• 2.3.3 综合指数法
• 2.4 本章小结
• 3 重庆市房地产市场现状
• 3.1 重庆市房地产市场背景
• 3.2 重庆市房地产市场供给现状
• 3.2.1 重庆房地产开发投资完成额持续快速增长
• 3.2.2 重庆房地产市场商品住宅竣工面积逐年增长
• 3.3 重庆市房地产市场需求现状
• 3.3.1 重庆商品住宅市场销售火爆
• 3.3.2 重庆市人居改善情况
• 3.4 重庆市住宅市场价格走势（2000—2010）
• 4 重庆市房地产业商品住宅市场价格泡沫测度
• 4.1 价格泡沫测度指标的选择
• 4.1.1 价格泡沫测度指标的选取原则
• 4.1.2 价格泡沫具体测度指标的选择
• 4.2 测度指标标准值的确定
• 4.2.1 房地产投资/GDP 的标准值
• 4.2.2 房价收入比的标准值
• 4.2.3 租售比的标准值
• 4.3 重庆房地产业商品住宅市场价格泡沫的测度
• 4.3.1 泡沫度指数的综合法
• 4.3.2 重庆房地产市场房地产投资/GDP 指标指数值
• 4.3.3 重庆房地产市场房价收入比指标指数值
• 4.3.4 重庆房地产市场租售比指标指数值
• 4.3.5 泡沫度综合指数
• 4.4 重庆房地产业商品住宅市场价格泡沫程度及分析
• 5 重庆市房地产价格泡沫产生的原因
• 5.1 重庆市房地产价格泡沫产生的宏观背景
• 5.2 金融系统过分支持房地产业
• 5.3 重庆市经济增长主要靠投资拉动
• 5.4 重庆市城市化进程中刚性需求的集中释放
• 5.5 重庆市基础设施投资对土地财政的依赖
• 5.6 重庆市房地产市场不成熟，秩序不规范
• 5.7 重庆房地产市场上消费者的投机行为和从众心理
• 6 重庆市房地产价格泡沫治理的对策建议
• 6.1 土地政策方面的对策
• 6.1.1 土地供应政策
• 6.1.2 土地使用政策
• 6.2 健全和完善住房保障体系
• 6.3 金融监管方面的对策
• 6.4 市场监管方面的对策
• 7 结论与展望
• 7.1 结论
• 7.2 论文需要进一步研究的问题
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录