商品房预售合同研究

论文摘要

商品房预售合同在商品房预售制度中占有重要的地位。学术界曾经对商品房预售制度的存废有过激烈的争论,实践证明,如果能够改变现在预售所存在的一些弊病,预售的好处很快便会显现。商品房预售是我国《城市房地产管理法》确立的一项制度。世界上的许多地区与国家均有类似的制度。从近些年的实践来看,它是与我国现有的国情相吻合的。因此,对商品房预售合同的法律研究是有很重要的意义的。由于我国的商品房预售制度以及商品房预售市场的经营方式尚未定型,管理手段与监督手段还不够成熟,原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制不够完善,使得众多购房消费者对商品房预售合同还不甚了解,进而导致其预售房风险意识和依法维权意识不够强烈。另外,开发商的信用与守约意识仍然比较薄弱,房地产开发企业侵犯消费者利益的情况时常出现,近年来,商品房交易领域一直是消费者投诉的主要对象,如虚假广告、一房几卖、预售房重复抵押、不能过户、烂尾楼、开发商携款潜逃,等等。商品房预售合同是一种格式合同,许多开发商利用其强势地位,在预售合同中加入了一些不公平、不合理的格式条款,从而破坏了买卖双方之间公平平等的交易关系。此外,一些开发商自制商品房认购合同、对定金使用等问题的规定过于简单、模糊,进而引发了不少可以避免的误会与纠纷。因此,通过对商品房预售合同的法律研究,我们能够对商品房预售合同予以修改与完善,去弊存利,它将有利于维护双方当事人之间的公平、公正的交易秩序,引导、促进房地产业健康发展。商品房预售制度在中国大陆及香港、澳门地区均运行了较长时间,三地预售制度设计虽有差异,但制度本质以及总体运作方式相同。我国理论界也长期存在着关于商品房预售存废制度的争议,但是从常远来看,商品房预售制度还是应该继续存在,因此,我们应该对商品房预售合同予以完善。本文概述了商品房预售合同的理论,对商品房预售合同的现状进行了分析,针对不同的问题提出了解决的办法,例如:从协调预购人与预售人之间的利益纠纷、规范定金条款、完善免责条款、规范物业条款、防止一房二卖,加强法律宣传,提高消费者的维权意识等方面来提出完善的建议。本文的创新之处在于以下几个方面:第一,《物权法》虽然规定了不动产登记制度,但是这并非是一种强制登记,而是一种自愿性的登记,不能有效地防止“一房多卖”现象,因此,应该把不动产预告登记制度设定为强制预告登记;第二,当预售人一方违约时,另一方有权取得惩罚性赔偿,本文对如何确定惩罚性赔偿的数额提出了自己的观点;第三,虽然不少地区对商品房预售设立了监管制度,但是规定的比较笼统,并没有确定具体的程序与做法,本文就如何实施监管提出了自己的建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一章 商品房预售概况
• 第一节 商品房预售制度的概况
• 一、在中国的概况
• 二、国外的商品房预售概况
• 第二节 关于商品房预售制度的存废之争
• 一、废除商品房预售制度的理由
• 二、保持商品房预售制度的理由
• 第二章 商品房预售合同分析
• 第一节 商品房预售合同
• 一、商品房预售合同是一种新的房地产交易合同
• 二、商品房预售合同的前提
• 第二节 商品房认购书
• 一、法律性质备受争议
• 二、商品房认购书的法律前提
• 三、认购书的法律效力
• 四、认购书与内部认购书的区别
• 第三章 商品房预售合同存在问题分析
• 第一节 商品房预售合同存在问题的表现形式
• 一、合同条款缺乏具体性与完善性
• 二、不规范行为时有发生
• 三、权利滥用
• 四、立法空白难以维护买房人的权利
• 五、当事人利益失衡引起合同纠纷
• 第二节 合同存在问题的原因
• 一、相关法律法规缺位
• 二、房地产行业未有成熟的行业规范
• 三、购房者法律意识薄弱
• 四、对开发商违法行为打击不够
• 五、专款专项保护不当
• 第四章 商品房预售合同的法律完善
• 第一节 预售合同完善的意义
• 一、促进商品房消费和促进房地产业健康发展
• 二、保护购房者的利益
• 第二节 完善的若干建议
• 一、完善合同条款，明确具体内容
• 二、抵制不规范行为
• 三、填补立法空白，弥补法律缺失
• 四、坚持立法精神，避免权利滥用
• 五、加大监管力度，建立信誉体制
• 六、协调当事人双方的利益
• 七、加强对购房人利益的保护
• 参考文献
• 攻读学位期间发表的学术论文目录
• 谢辞