基于模糊综合评判的市场比较法在土地评估中的应用

论文摘要

由于我国房地产业起步较晚,土地市场上的评估思想和评估方法还不成熟,估价结果可信度较低[1,2],土地市场面临着急需探求一种科学、有效的评估方法的难题。GB《房地产估价规范》5.1.4:有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。本文正是以上述问题的解决为目标,对现行市场比较法做了彻底剖析,认为其在实际运用中存在着一个主要问题:主观化,即过度依赖于价格评估人员的主观经验,这不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个土地市场的规范与发展。因此,本文基于模糊综合评判思想建立了市场法估价定量分析模型:首先,认为对某土地市场价格影响的因素是多而复杂的,建立了客观合理的价格评估指标体系;其次,采用层次分析法(Analytic Hierarchy Process)对评估类型地产的各个影响因素权重进行合理的确定;再次,采用模糊综合评判(Fuzzy Comprehensive Evaluation)对各个可比实例进行科学评判;最后,采用模糊模式识别中的贴近度来确定可比实例与估价对象的相似程度继而来求取最后的比准价格。同时对模型应用的可行性以实证分析来验证,结论为:应用模型估价能明显提高估价精度。通过市场法比较法定量分析模型的建立来减弱人为因素的影响,试图为地价评估工作打开新思路,探求出一种科学、有效的评估方法。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 论文研究背景及选题意义
• 1.2 国内外地价评估方法研究概述
• 1.2.1 国外研究
• 1.2.2 国内研究
• 1.3 论文的主要内容和结构安排
• 2 土地估价理论与方法基础知识
• 2.1 土地概念及特性
• 2.1.1 土地的概念
• 2.1.2 土地的特性
• 2.2 土地价格及其影响因素
• 2.2.1 土地价格
• 2.2.2 土地价格影响因素
• 2.3 土地估价及估价原则
• 2.3.1 土地估价
• 2.3.2 土地估价原则
• 2.4 土地估价的必要性
• 2.5 几种常用土地估价方法简述
• 2.5.1 市场比较法
• 2.5.2 成本法
• 2.5.3 收益还原法
• 2.6 小结
• 3 现行市场比较法理论与方法综述
• 3.1 市场比较法概述
• 3.1.1 市场比较法应用的理论依据
• 3.1.2 市场比较法适用对象和应用条件
• 3.2 市场比较法估价方法与步骤
• 3.2.1 收集交易实例
• 3.2.2 选取可比实例
• 3.2.3 建立价格可比基础
• 3.2.4 可比实例价格的各项因素修正
• 3.2.5 求取比准价格
• 3.3 现行市场比较法存在的问题分析
• 3.4 小结
• 4 基于模糊综合评判的市场比较法
• 4.1 模糊理论的基础知识
• 4.1.1 模糊集与隶属度
• 4.1.2 贴近度与择近原则
• 4.2 模糊综合评判的适用性分析
• 4.3 模糊综合评判估价模型（FCE）的建立
• 4.3.1 土地价格影响因素指标体系的建立
• 4.3.2 层次分析法（AHP）确定土地价格影响因素权重
• 4.3.3 对可比实例价格的模糊综合评判
• 4.3.4 利用贴近度求取比准价格
• 4.4 小结
• 5 实证分析
• 5.1 指标体系的建立
• 5.1.1 指标的选择
• 5.1.2 指标的量化方法
• 5.2 层次分析法确定价格影响因素的权重
• 5.3 对可比实例的模糊综合评判
• 5.4 模糊模式识别及比准价格的求取
• 5.5 小结
• 6 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 作者简介