美国次贷危机对中国房地产市场的影响研究

论文摘要

本文重点研究了次贷危机对我国楼市的作用机制问题。次贷危机是自1929年大萧条以来冲击最为严重、影响最为广泛的一次全球性金融危机,我国房地产市场在次贷危机中也受到严重冲击,逐渐从2005—2007年的繁荣步入低迷,成交数量和成交价格都有大幅度的下降。鉴于房地产业在我国国民经济中的重要地位,研究次贷危机对我国房地产市场的作用机制有着重要的现实意义。本文分析的逻辑顺序是这样的:1、我国的住房已逐渐成为一种正常商品,其交易的过程是市场化的,市场的均衡数量和均衡价格取决于供给和需求状况的变化。2、次贷危机影响了我国楼市供求的决定因素。这些影响是通过我国宏观经济和资本市场从而间接作用于楼市的。3、只要找到我国楼市均衡状态的各种决定因素,就能分析出次贷危机对这些因素的影响,从而得出危机对我国楼市的作用机制。基于这一逻辑,本文的正文包括六个部分:第一部分对次贷危机与中国房地产业近阶段的发展状况进行了概述。通过对次贷危机成因的简单分析,本文提出,次贷危机对我国的影响主要体现在两个方面:一是导致全球经济步入衰退,从而降低了我国经济的发展速度;二是导致欧美各国资本市场陷入长期低迷,并通过资本的全球流动影响到我国资本市场的稳定。通过对我国房地产市场近阶段发展状况的概述,本文分析出次贷危机确实是导致我国房地产业近期低迷的主要原因。这表现在,2003—2007年间为了防止房地产业发展过热,我国政府出台了一系列措施进行限制,然而这些措施并不能阻止我国楼市于2006—2007年间达到繁荣的顶峰。但是到了2008年,次贷危机的影响在全球范围内扩散开来,我国楼市又以非常快的速度下滑。这一变动趋势可以说明,次贷危机对我国楼市产生了直接的冲击。第二部分从理论上分析了我国2003—2007年间房地产业高速发展的原因,从而找出了影响我国楼市供求的主要因素。影响房地产业供给的主要因素包括土地价格,建筑成本和融资成本三个方面。土地价格方面,土地出让量过大以及出让方式的混乱使得房地产商获取土地的成本偏低;建筑成本方面,我国城市化进程的加快为房地产厂商提供了大量廉价的劳动力;融资成本方面,前一阶段我国存在的“流动性过剩”现象,扩大了房地产厂商的融资渠道,降低了其融资成本。这三方面因素共同作用导致我国前一阶段房地产厂商的生产成本较低,从而提高了楼市的供给水平。房地产业的需求可以划分为消费需求与投资需求两个方面,两者共同的影响因素主要包括居民财富水平和其对未来的预期。受宏观经济、汇率政策,股市繁荣等因素的影响,前一阶段我国居民的财富水平有显著提高;同时经济持续的稳定增长也使得我国居民对未来经济预期保持乐观。所以前一阶段我国楼市的消费需求和投资需求都呈现出了较快的增长。此外,外资的进入提高了投资需求,而人口红利和国家政策的支持也提高了消费需求。从总体上看,各种因素共同作用,供给和需求同时快速提高,使得我国楼市在2003—2007年间逐渐步入繁荣,而次贷危机也正是对这些主要因素产生了影响,从而导致我国楼市陷入低迷。第三部分对以往的文献进行了回顾,按照对影响供求的因素分类。本文发现以往的文献对各种因素都做出了详细的分析,但这些分析大都是基于某一类市场参与者的视角,缺乏对市场整体均衡的考察;或者是过于注重分析各因素之间的关联性而缺乏对房地产业的关注。另一方面,基于产业组织理论分析房地产市场结构的文献还存在较大的空白,最后,研究次贷危机对楼市作用机制的文献暂时还没有出现。而本文创作的目的之一正是尝试弥补这些空白。在土地定价方面,当前的主流是基于实物期权理论的定价模型。根据这一理论和对不确定性的考察,本文认为未来一段时期内,我国的城市用地和农村用地的价格都会上升,同时市场竞争性的增强,也会导致土地定价趋向于完全定价或过高定价。在建筑成本方面,文献指出各国的要素价格进入了一个新的趋同的阶段,同时我国的进出口能力会使得我国国内原材料价格波动水平向国际市场靠拢。因此基于文献本文提出,受次贷危机影响我国国内原材料价格可能在一段时期内上升。建筑成本的另一个主要方面是工资成本,按照对文献以及我国政策法规的理解,本文提出房地产厂商在资本市场优异的表现会提高其劳动力需求,同时最低工资标准的设定会提高其劳动力成本。此外,次贷危机引发的经济衰退可能降低房地产厂商的劳动力成本。在融资成本方面,文献显示当前我国房地产业存在很大的资金缺口,主要是因为各种融资渠道出现了问题,同时文献还指出在未来的一段时间内,这一资金缺口有可能放大。在居民财富和对未来的预期方面,文献指出,宏观经济、通货膨胀、资本市场、利率水平以及风险资产之间的挤出和替代效应对这两方面有显著的影响。其中宏观经济影响了居民的收入水平,通货膨胀降低了居民的实际财富,资本市场、利率以及风险资产之间的关系会影响居民的投资组合,进而影响对房地产的需求。通过对文献的整理和分析,本文提出次贷危机导致当前我国楼市的供给和需求水平同时下降,这也与当前的市场状况相符。第四部分建立了符合我国房地产业市场结构的模型并进一步分析了次贷危机的作用机制。模型的建立和推导共分五个步骤。首先,根据新古典主义消费者行为理论,通过建立代表性消费者效用函数进而求解出房地产业市场需求函数,并在此基础上进行了合理的简化。第二,根据新古典主义厂商理论,通过建立房地产厂商的成本最小化问题求出其成本函数。第三,基于我国房地产业的现状,根据产业组织理论,建立比较符合现实的房地产业市场结构模型。第四,通过前面提出的模型求解出我国楼市的局部均衡状态。第五,针对这一均衡状态进行比较静态分析,进而分析出次贷危机对我国楼市的作用机制。根据模型,本文提出,次贷危机降低了我国居民的财富水平,改变了居民对未来的预期,降低了其对延迟消费的评价;同时还导致房地产厂商生产和融资的成本提高。由于次贷危机对房地产厂商的影响并不完全是负面的,所以从总体上看,供给曲线向上移动,需求曲线向下移动,最终的结果是楼市的均衡数量和均衡价格都下降。这一结论进一步证明了之前理论分析的正确性,表明了本文模型的现实有效性。第五部分根据之前理论和模型分析的结论,提出了一些可行的政策建议,包括:增加政府的转移支付等补贴手段,提高居民财富水平和购房意愿;更加谨慎地运用货币政策,提高财政政策的有效性;允许经济适度衰退,有效抑制通胀;维护房地产市场的竞争性等几个方面。这些政策建议的提出,目的是在于促使我国房地产市场达到一个合理的均衡水平。在这个均衡水平下,消费者的利益能够得到保护,整个社会福利水平实现最大化。第六部分总结了文章中存在的不足之处,并提出了未来可行的进一步的研究方向。本文主要的贡献和创新之处主要表现在三个方面:1、在研究角度方面,本文考察了次贷危机这一新兴问题对我国楼市的作用机制。由于次贷危机还没有结束,所以本文提出的观点对于全面理解次贷危机提供了一定的帮助。2、在研究思路方面,本文打破了以往文献集中分析某个(或部分)因素的框架,对多种因素的作用方式进行了共同的考察。这不仅是对以往文献的综合整理,更是对我国房地产业发展模式的全面理解。3、在研究方法方面,本文基于产业组织理论,建立了我国楼市的市场结构模型,这和以往文献中的方法是完全不同的,所以本文在一定程度上填补了原有的空白。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 1. 前言
• 1.1 选题的背景及意义
• 1.2 研究方法与可能的创新之处
• 2. 次贷危机与中国房地产业概况
• 2.1 次贷危机概述
• 2.2 中国房地产业近期发展概况
• 3. 理论分析
• 3.1 供给类因素
• 3.2 需求类因素
• 3.3 小结
• 4. 文献综述
• 4.1 供给类因素
• 4.2 需求类因素
• 4.3 小结
• 5. 模型
• 5.1 房地产市场需求函数
• 5.2 房地产企业的成本函数
• 5.3 房地产业市场结构模型
• 5.4 市场均衡状态的推导
• 5.5 比较静态分析及次贷危机对我国楼市作用机制讨论
• 6. 政策建议
• 7. 总结
• 参考文献
• 附录
• 后记