房地产泡沫化机理及影响研究 ——基于中国现实的分析

论文摘要

房地产作为实物资产是涉及众多产业的长产业链的终端,同时又是许多金融衍生品的基础资产,处在牵一发而动全身的地位。多方利益的博弈使房地产价格产生了不断上升的动力,以致泡沫化。房地产泡沫化的机理是一个复杂的过程,且房地产泡沫在形成以及泡沫无法维系破灭时期都会对实体经济造成较大的影响。我国自1991年住房制度向市场化改革以来,房地产价格经历了持续的上涨,特别是2004年以来中国商品房住宅平均价格上升速度达到了12%以上。本文通过指标法测度发现房地产投资额占GDP的比重、房价收入比、租售比等一系列房地产泡沫化测度指标均达到了警戒线以上,预示着我国房地产业出现了“泡沫化”,且“泡沫化”呈现放大的趋势。本文基于中国现实,从我国的制度特征、文化特征、所处的发展阶段等因素探讨造成我国房地产价格泡沫的深层次动力和机制。先是利用省际面板数据分析了房地产价格的影响因素,随后根据计量结果分别建立了“土地财政”与房地产价格关系的动态博弈模型以及金融支持过度、租买机制缺失与房地产价格的数理模型,阐述了这些因素对房地产泡沫的影响机理,使我国房地产泡沫形成的动力、过程清晰化。房地产泡沫对我国这样一个正在迅速发展的新兴经济体的影响是本论文所要探讨的另一主要问题：一方面中国当前的经济结构和发展模式下经济要继续保持高速增长,需要房地产的助推,另一个方面房地产朝泡沫化态势的发展也带来了巨大的负面经济效应和社会效应。本文从经济和社会两个维度分析了房地产泡沫化的影响,权衡了房地差泡沫的利弊。对于解决房地产泡沫的措施本文认为必须采取恰当且适度的措施来逐步对房地产泡沫进行疏导,实现房地产泡沫的“软着陆”。避免房地产泡沫“硬着陆”引发经济社会危害。文章最后针对引发房地产泡沫的人为投机因素和制度不完善因素,从两个层面提出了合理化的建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 选题背景和研究意义
• 1.2 相关文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究思路和框架
• 1.4 创新点和不足之处
• 2 我国房地产发展概况
• 2.1 我国住房制度的改革变迁
• 2.2 我国房地产产业的发展历程
• 2.3 我国房地产价格与泡沫化测度
• 2.3.1 我国房地产价格走势
• 2.3.2 我国房地产泡沫化测度
• 2.4 结论
• 3 房地产泡沫化机理研究
• 3.1 房地产价格影响因素分析——基于中国各省市的面板数据的实证分析
• 3.1.1 房地产价格影响因素
• 3.1.2 变量、数据与模型选择
• 3.1.3 回归结果和解释
• 3.2 "土地财政"、城市地价与房地产泡沫
• 3.2.1 我国"土地财政"和"招、拍、挂"制度
• 3.2.2 "土地财政"和"招、拍、挂"制度推高房价的机理
• 3.3 金融支持过度与房地产泡沫
• 3.3.1 我国金融支持过度现状
• 3.3.2 金融支持过度造成房地产泡沫的机理
• 3.4 城镇化、租买选择机制缺失与房地产泡沫化
• 3.4.1 我国的城镇化进程与租买选择机制缺失
• 3.4.2 租买选择机制缺失产生泡沫化的机理
• 3.5 总结
• 4 我国房地产泡沫的影响
• 4.1 房地产泡沫的经济影响
• 4.1.1 房地产泡沫的正面经济效应
• 4.1.2 房地产泡沫的负面经济效应
• 4.2 房地产泡沫的社会影响
• 4.2.1 财富转移效应加剧贫富分化、激化社会矛盾
• 4.2.2 扭曲社会价值观和道德观
• 5 疏导房地产泡沫的建议
• 5.1 抑制房地产投机
• 5.1.1 信贷政策
• 5.1.2 税收政策
• 5.2 调整房地产供应结构
• 5.3 改变住房供应体系
• 参考文献
• 攻读学位期间发表的学术论文目录
• 致谢
• 学位论文评阅及答辩情况表