我国内地住宅小区前期物业管理存在的问题及其解决方案

论文摘要

物业管理通常可分为两个阶段:前期物业管理和日常物业管理阶段。其中前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。《物业管理条例》的出台,将物业管理纳入了法制的轨道,规范了前期物业管理秩序。但是由于法律法规的细节不甚完善,同时我国房地产行业处在“卖方市场”阶段,在具体的实践操作过程中出现了很多实际问题需要我们去解决。安居方能乐业,住宅小区物业的好坏更是关乎到民生大计,关系到社会的和谐。本文从我国内地住宅小区面临的具体问题出发,从香港地区和美国比较成熟的物业管理中提炼出可供我们参考的信息,针对目前在我国前期物业管理阶段面临的问题,提出一些可操作性比较强的解决方案。最后,通过首都文明社区——深圳长城物业北京分公司云趣园项目的实例,将和谐社区为什么和谐进行深刻剖析,为我们的物业行业的良性发展提供一些可以参考的依据。

论文目录

• 致谢
• 中文摘要
• Abstract
• 1 物业管理的基本理论
• 1.1 物业管理的概念
• 1.2 国内外物业管理行业的发展
• 1.2.1 物业管理在美国的发展
• 1.2.2 物业管理在中国香港的发展
• 1.2.3 物业管理在中国内地的发展
• 2 前期物业管理的基本理论
• 2.1 前期物业管理的概念和由来
• 2.2 前期物业的管理内容
• 2.2.1 物业管理前期介入
• 2.2.2 承接查验
• 2.2.3 入住管理
• 2.2.4 装修管理
• 2.2.5 建立档案
• 2.2.6 日常管理
• 2.3 前期物业的现实意义和价值
• 2.3.1 对房产开发公司的意义
• 2.3.2 对消费者的意义
• 2.3.3 对物业公司的意义
• 2.4 前期物业管理的必要性
• 2.4.1 前期规划设计阶段显示前期物业管理的必要性
• 2.4.2 建筑施工过程显示前期物业管理的必要性
• 2.4.3 后期接管验收显示前期物业管理的必要性
• 3 我国前期物业在实际操作中遇到的问题
• 3.1 前期物业管理阶段没有业主委员会，问题解决的满意率不高
• 3.2 物业公司对开发商遗留问题的处理
• 3.2.1 物业公司有能力处理而不处理，置业主利益于不顾，与开发商站在同一战线
• 3.2.2 物业公司没有能力处理开发商的遗留问题
• 3.3 开发商遗留的一些具体问题
• 3.3.1 临时电问题
• 3.3.2 房屋的防水问题
• 3.3.3 房屋结露问题
• 3.4 业主委员会的成立受制于法律规定，不利于完善服务机制
• 3.5 政府和社会赋予物业公司过多的职责，而保障制度不够健全
• 3.5.1 没有行政权利，但需要承担其职能
• 3.5.2 将维护社会治安的职责错误的划分到了物业公司的职责范围内
• 3.6 开发商不切合实际的承诺
• 3.7 问题处理解决的渠道不够畅通
• 3.8 业主、开发商、物业公司三者关系的错位
• 3.9 业主对物业管理的认识
• 3.9.1 财产和人身安全由社区物业的“保安”部门全权负责
• 3.9.2 物业服务企业什么都需要管
• 4 香港地区和国外其他国家可以借鉴的地方
• 4.1 发展商在项目完成后为规避后期维修而将空壳公司清盘
• 4.2 预售房市场的规范
• 4.3 香港地区房地产开发的法律监督
• 4.3.1 民事法律责任方面
• 4.3.2 从刑事法律方面来说
• 4.4 香港业主立案法团制度
• 4.5 美国在物业收费方面的一些举措
• 4.5.1 物业收费标准的制定自主权由开发商掌握
• 4.5.2 物业费用按照月收的方式收取
• 5 针对我国国内住宅小区前期物业出现问题的解决方案
• 5.1 加强前期物业的招投标管理
• 5.1.1 提高招投标过程的规范程度
• 5.1.2 建立前期物业管理招投标回避制度
• 5.1.3 细化招投标程序
• 5.2 从法律法规角度出发界定清物业服务公司的职责范围，力求做到职责分明、齐抓共管
• 5.3 提高业主对物业管理的认识和处理问题的能力
• 5.4 加强住房预售的监管
• 5.4.1 严格准入和退出机制
• 5.4.2 严格房地产市场信息披露机制
• 5.4.3 住房预售款专项管理
• 5.4.4 建立市场惩罚机制
• 5.4.5 建立监管机制
• 5.5 转换思想观念，加深开发商、物业公司对前期物业的认识。达到开发商、物业公司和业主的共赢
• 6 深圳长城物业北京分公司云趣园项目给我们的启示
• 6.1 云趣园社区的简介
• 6.2 云趣园项目前期物业采取的措施
• 6.2.1 将“首问负责制”落实到实处
• 6.2.2 制定100%回访制度
• 结论
• 参考文献
• 作者简介
• 学位论文数据集