美国中低收入家庭住房解决机制与我国的政策建议

论文摘要

住房问题关系着国计民生,‘尤其是中低收入群体的住房能否得到保障对社会稳定和经济发展有着十分重要的影响,因此,各国政府都在致力于建立完善的住房保障体系,以保证经济持续健康发展。目前,主要发达国家都已建立起各具特色的住房金融体系,成功地解决了中低收入群体的住房问题。而我国仍处于社会主义初级阶段,各种社会保障制度并不完善。在快速城市化的进程中,一方面城市住房需求旺盛,另一方面,住房供给不足,导致房价持续上涨,中低收入群体无能力购买住房,严重阻碍了居民生活水平的提高和社会经济的发展,因而建立完善的住房保障体系,对构建和谐社会有着十分重要的意义,实现“居者有其屋”也已经成为各级政府官员所关注的问题。在取消福利分房,实行住房货币化的过程中,我国借鉴了德国的住房储蓄模式和新加坡的住房公积金模式,然而并没有取得预期的效果,这主要是由于我国幅员辽阔,人口众多,政府难以承受如此庞大的住房补贴开支和无法统一管理住房资金运作,因此,本文选择美国作为研究对象,一方面两国国情一致,美国历史上的城市化进程与我国目前社会发展阶段相符；另一方面,美国以市场机制为主,政府干预为辅的住房解决机制能更好的调节资金流向,更好的实现资源的优化配置。自上世纪三十年代起,美国政府就致力于解决中低收入家庭的住房问题,在其漫长的发展过程中,已经形成了多层次,较完善的住房保障体系,因此,本文首先简要介绍了美国历史上的主要住房政策及其演变；其次,着重阐述美国目前已成为主流的两个住房解决措施——住房抵押贷款政府担保和低收入住房税收抵扣计划；最后,针对我国目前的政策现状,分析其存在的不足,并结合美国中低收入住房解决的经验提出政策建议。本文具体内容分为五个章节,现简要介绍如下：前言部分主要从选题背景,国内外研究现状和文章结构三方面进行阐述。介绍了主要发达国家的住房保障模式,说明这些模式不适合我国的原因,并选择美国模式作为本文讨论对象。美国作为最发达的国家之一,其住房保障模式也吸引了国内外学者的研究和讨论,本文主要从公共住房、住房选择代金券计划、住房抵押贷款政府担保和低收入住房税收抵扣计划四个方面介绍了国内外研究现状。最后,对文章的整体结构做了简要阐述,以更清楚地展现本文写作思路。第二章从纵向上梳理美国自上世纪三十年代以来的住房政策演变。公共住房政策是美国最古老的住房补贴项目,最初完全由政府出资兴建,出租给中低收入家庭。后来由于政府财政负担过重,公共住房建设引入私人资本,增加了住房供给,缓解了住房短缺问题。公共住房仍是美国最大的住房补贴项目,政府财政支出主要用于现有公共住房的维护和修缮。由于私人资本进入公共住房市场,住房短缺不再是主要矛盾,取而代之的是中低收入家庭房屋租金负担过重,因此,政府政策重点转向了对需求方的补贴,即租金补贴计划。该计划经历了三个阶段：首先建立了租金证明计划,严格限制出租房屋的居住条件,地理位置等,中低收入家庭很难在市场上寻找到符合条件的房屋,从而也制约了租金证明计划的发展。租金券计划是在租金证明计划的基础上发展而来的,它取消了上述诸多限制,给予中低收入家庭更多的选择权。住房选择代金券计划将上述两者合并,更多地保留了租金券计划的一些特点,但是它允许在全国范围内使用代金券,而且也更加体现了政府政策对极低收入者的倾斜。美国政府除向租房者提供帮助外,也向购房者提供援助,中低收入购房者可以向联邦住房贷款银行申请低息贷款用于首付款及交易费用等。联邦住房贷款银行低息贷款的有限性及普通住房抵押贷款的高门槛,导致中低收入者仍无法购买房屋,因此,美国政府成立了专门的政府机构向中低收入者提供担保,本文第三章着重讨论了美国住房抵押贷款政府担保机构及其运转。美国住房抵押贷款政府担保机构主要是联邦住房管理局和退伍军人管理局,后者主要服务于退伍军人家庭,而前者服务对象更为广泛,中低收入家庭都可以申请联邦住房管理局贷款。本章介绍了上述两机构的建立,发展和演变历程,详细阐述了两种政府担保贷款的操作流程,并对两者进行了比较和总结。第四章主要介绍了美国住房的税收优惠政策,从低收入住房税收抵扣计划和购房者税收优惠两方面进行阐述。首先,介绍了低收入住房税收抵扣计划的运转；其次,将其与公共住房和租金券计划进行比较,说明其存在的优势。最后对购房者的税收优惠做了简要阐述,一方面是投资中低收入家庭住房建设投资者的收益免税；另一方面是购房者抵押贷款利息免税,不动产税减免和自有住房出售资本利得免税。第五章介绍了我国目前的住房政策,包括廉租房,经济适用房,住房公积金,税收政策和住房担保五个方面。通过对现有解决方式的分析,总结了这些方式存在的缺陷,并结合美国中低收入住房解决措施提出了四点政策建议：综合运用各种方式,建立和谐居住环境；建立政府性质的住房担保机构；扩大住房公积金的保障范围以及转变经济适用房的补贴方式。本文旨茬系统阐述美国中低收入住房解决机制的基础上,结合我国实际,对我国建立完善的,多层次的住房保障体系提出一些政策建议,因此,本文不仅从纵向上梳理了美国住房政策的演变历程,而且从横向上着重介绍了美国目前两个主流的住房援助项目——政府担保和低收入住房税收抵扣计划。然而,由于本人理论水平和英文水平的限制,无法全面地介绍美国住房保障体系,在对实际操作流程描述方面也存在许多不足。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1.前言
• 1.1 选题的背景及意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 文章框架
• 2.美国中低收入家庭住房解决途径
• 2.1 公共住房和租金补贴
• 2.1.1 公共住房
• 2.1.2 租金补贴
• 2.2 商品房购买
• 2.2.1 联邦住房贷款银行低息贷款
• 2.2.2 商业贷款购房
• 3.美国住房抵押贷款政府担保
• 3.1 联邦住房管理局担保贷款
• 3.1.1 联邦住房管理局
• 3.1.2 联邦住房管理局抵押贷款担保
• 3.1.3 联邦住房管理局贷款的限制及优势
• 3.2 退伍军人管理局担保贷款
• 3.2.1 退伍军人住房贷款担保计划
• 3.2.2 退伍军人管理局抵押贷款担保
• 3.2.3 退伍军人管理局贷款与联邦住房管理局贷款比较
• 4.美国住房税收政策
• 4.1 低收入住房税收抵扣计划
• 4.1.1 低收入税收抵扣计划运转
• 4.1.2 低收入住房税收抵扣计划的优势
• 4.2 其他税收优惠政策
• 4.2.1 中低收入者住房投资者的税收优惠
• 4.2.2 对购房者的税收优惠
• 5 中国中低收入家庭住房解决机制及政策建议
• 5.1 中低收入家庭住房解决方式
• 5.1.1 廉租住房制度
• 5.1.2 经济适用住房制度
• 5.1.3 住房公积金
• 5.1.4 个人住房税收政策
• 5.1.5 住房担保
• 5.2 现有解决方式存在的缺陷
• 5.2.1 政府主导的廉租房供给的有限性
• 5.2.2 管制的经济适用房价格引发寻租和配给行为
• 5.2.3 住房公积金对中低收入家庭的保障范围有限
• 5.2.4 住房担保制度社会化
• 5.3 改进现有解决方式的政策建议
• 5.3.1 综合运用财政、税收、利率政策,创建和谐的居住环境
• 5.3.2 亟待建立政府性担保机构,增强中低收入者信用水平
• 5.3.3 改革住房公积金制度,扩大保障范围
• 5.3.4 转变经济适用房补贴方式,扩大廉租房建设
• 参考文献
• 后记
• 致谢