惠民县国土资源局李庄分局山东惠民251700
摘要：城市化建设的不断推进，使得我国农村很多地区不同程度地存在“空心村”和“一户多宅”的现象，严重浪费土地资源。针对这一情况，国家曾经明确指出，“建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。因此必须加强对农村空置宅基地进行有效管理。基于此，本文阐述了农村空置宅基地的主要特征，对农村空置宅基地问题管理的分析与思考进行了探讨，旨在加强对农村空置宅基地进行管理。
关键词：农村空置宅基地；特征；问题；管理；分析；思考
随着城市化进程加快以及社会经济的发展，大量农村人口从农村迁往城市，如村民外出务工、子女求学定居城市等，使得大量农村空置宅基地得不到有效处理。这样不但增加了国土部门对空置宅基地的管理难度、浪费了土地资源，也对当地经济的快速发展产生影响。以下就农村空置宅基地问题管理的分析与思考进行探讨。
一、农村空置宅基地的主要特征
农村空置宅基地的特征主要表现为：（1）通常出现在经济欠发达的地区。这些地区交通不便，没有形成自己独特的致富之路，大量人员长久外出务工，致使大量房屋长期空置；（2）分布散乱的特征。农村空置宅基地一般都是杂乱无章散布于村庄各处；（3）空置宅基地与宅基地需求矛盾突出的特征。按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。但法律没有规定子女继承房产后不得另占有宅基地，继承后的空置宅基地大量涌现；（4）不可流转性特征。法律规定农村宅基地只能在本集体成员之间流转，非本集体成员不得对宅基地进行交易。
二、农村空置宅基地问题管理的分析
1、农村空置宅基地引发的社会问题。（1）浪费土地资源的问题。第一、大量农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不利于农业的可持续发展；第二、废弃宅基地一一荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖撅破坏了农庄优美的人居生态环境。（2）空置宅基地杂乱无章的局面引发一系列农村治安问题。杂乱荒废的宅基地无人居住，一方面使很多邻近的住户失去安全防护网的保护，盗窃、抢劫等侵犯财产罪多发。另一方面宅基地需求紧张与大量闲置是导致农村宅基地纠纷案件数量不断攀升的一个重要因素，严重影响了农村社会稳定。最后，废弃宅基地打乱了村庄规划，致使村基础设施如村道、农村电网和水利设施项目改造建设步履维艰，社会主义新农村建设难以落实。
2、农村空置宅基地管理的法律问题分析。（1）我国法律没有对空置宅基地做出准确的定义。中华人民共和国《闲置土地处置办法》第二条规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《土地管理法》规定“连续二年未使用的建设用地者使用权可以无偿收回”。这些法律法规都没有赋予空置宅基地一个确切的概念。（2）空置宅基地权属确认管理问题。现在农村“一户两宅一户多宅”现象普遍，主要是农转非、继承、私自流转等拥有的土地使用权，按规定农村居民转非后就失去宅基地使用权，但地上建筑物房屋属于所有权这样权属如何界定。（3）空置宅基地收回程序问题。《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定“空置或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。相对于农村空置宅基的收回县级、乡级、村级三级步骤过于复杂况且不利于农民自己的事他们更不配合。（4）空置宅基地执法与督察问题。政府及其相关部门在工作中不能依地方性法规而行政的现象时有发生；涉及地方土地执法人员，由于没有强制执行权，加之受自身素质和基层工作条件低的限制，执法、督察只是浮于形式；由于“宅基地属私有财产”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到老百姓抵制。这些原因使得国家建立的土地调查制度、土地统计制度、全国土地管理信息制度大多流于形式。
三、农村空置宅基地问题管理的思考
1、严格空置宅基地的定义。法律必须对那些属于农村空置宅基地作出全面的规定，为空置宅基地的收回及确权发证做好铺垫。笔者认为空置宅基地应该包括以下几种情况：一村庄规划前后未开发利用的宅基地；二拆旧建新后的废弃宅基地；三继承未充分利用的闲置宅基地；四农民农转非后和长期外出务工产生的闲置宅基地。法律推出这一规定后可以进一步作出司法解释，对村庄规划前未开发利用的宅基地，统一划归空置宅基地，村庄规划后未利用超过两年即为空置宅基地；对拆旧建新，只要另择址建房，旧宅基地划归空置宅基地；继承人不符合申请宅基地的条件，继承的宅基地即为空置宅基地；对农转非人员或长期外出务工人员进行测查.如果经济状况达到城市最低生活保障水平、其宅基地闲置达到一定年限，即列为空置宅基地。这一规定充分保证了村民的居住权，但期间过后使用权人的空置权利自然消失。对于宅基地上房屋限期做出处理决定，或放弃房屋所有权或折价处理。这样既充分保证了宅基地使用权人的权利，也保证了其他宅基地使用权申请人的权利。
2、简化农村宅基地收回程序。农村空置宅基地收回必须结合具体情况，简化宅基地收回程序。法律可规定对于连续两年未利用的空置宅基地，满两年期限自动收回集体所有，由村委会上报县级国土资源部门注销登记；对于其上有闲置可利用房屋的宅基地，过了一定年限，使用权人拒不处理其房屋的，宅基地使用权自动收归集体，村委会报县级国土资源部门注销登记。
3、建立健全农村空置宅基地的配套法律措施。（1）建立农村宅基地使用登记制度，严格执行“一户一宅”的法律规定。将村内所有的闲置宅基地以及空置地逐个摸底排查，登记造册，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权，重新利用；对于被登记在册的闲置宅基地以及空置地，村委会规划土地时，应将其列为首选对象，优先考虑，发挥其应有的作用。（2）建立农村闲置房屋的评估制度。对于闲置的破损房屋拆除后，宅基地由村集体收回，重新分配产权，统一调配使用，做到闲置房屋从拥有者到需要者的产权转移。（3）完善农村空置宅基地的收回执法与监督制度。法律必须是可以落实执行的条文，如果起不到应有的法律约束作用等于一纸空文。鉴于地方政府怠于执行农村空置宅基地的收回工作，可以加大对基层土地执法督察人员的培训，使他们熟悉土地管理法律、法规，落实责任；并且建立村级国土资源协管员队伍。
结束语
综上所述，随着城市化建设的不断推进，使得农村居民大量进城导致宅基地空置，相关法律又规定宅基地不能私自流转，且只能在本集体经济组织内互相流转，致使这些空置的宅基地土地资源浪费。为了加强土地的充分利用，对农村空置宅基地问题管理进行分析具有重要意义。
参考文献
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