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前期物业管理法律问题研究

2020-11-24阅读(154)

前期物业管理法律问题研究

论文摘要

物业管理是上世纪八十年代从国外传入中国的，国外尤其是发达国家的物业管理制度已相当成熟，我国的物业管理制度还很年轻。物业管理通常可分为前期物业管理和日常物业管理2个阶段。其中前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。本文是以前期物业管理作为研究对象的。2003年《物业管理条例》的出台，以法规的形式将前期物业管理纳入了法制的轨道，结束了前期物业管理的法律缺失状况，但《物业管理条例》对前期物业管理规定过于笼统，不能满足现实中前期物业管理复杂法律关系的需要。2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》尽管规定了业主的建筑物区分所有权制度，但在前期物业管理方面，《中华人民共和国物权法》并没有具体的规定。本文从物业管理的概念入手，分析了前期物业管理的基本理论，进而重点研究了前期物业管理权的法律性质，前期物业管理权归根结底仍具有物权性质。目前，我国前期物业管理存在着主体地位不平等、权利义务不对等、合同不规范或不合法、招投标制度不规范、开发商与物业管理公司法律责任不明、开发商不转移前期物业控制权等诸多问题。在此基础上分析了前期物业管理存在问题的原因：主体众多及法律关系复杂，立法缺失，信息不对称等。为此，笔者提出要通过建立以建筑物区分所有权为基础的物业管理法；强制开发商对前期物业管理公司的行为承担责任；规范前期物业管理招投标行为；规范前期物业管理服务合同；保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权；强制开发商的信息披露义务；保障开发商与业主之间权利与义务的平衡等方面来完善我国的前期物业管理制度。

论文目录

  • 中文摘要
  • Abstract
  • 引言
  • 第一部分 前期物业管理基本理论
  • 一、"物业管理"的法学概念
  • 二、"前期物业管理"的法学概念
  • 三、前期物业管理的法律特征
  • （一）、基础性
  • （二）、过渡性
  • （三）、自然终止性
  • （四）、开发商的主导性
  • 四、前期物业管理与日常物业管理的区别
  • （一）、时间上的区别
  • （二）、主体的区别
  • （三）、法律关系的区别
  • （四）、法律要求不同
  • 五、前期物业管理的价值
  • （一）、有利于维护业主的利益
  • （二）、有利于开发商的房产销售
  • （三）、有利于物业公司后期的物业管理
  • 第二部分 前期物业管理权的法律性质研究
  • 一、前期物业管理权的法律基础
  • （一）、建筑物区分所有权与前期物业管理权
  • （二）、前期物业管理合同与前期物业管理权
  • 二、前期物业管理权法律性质的学理分析
  • （一）、行政管理权说
  • （二）、债权说
  • （三）、集体权说
  • （四）、限制物权说
  • （五）、权限说
  • 三、前期物业管理权的法律性质
  • （一）、前期物业管理权是一种基于债权的物权
  • （二）、前期物业管理权是一种社会化的物权
  • （三）、前期物业管理权具有直接支配性
  • （四）、前期物业管理权是一种复合性的物权
  • 四、前期物业管理权性质的实践意义
  • 第三部分 前期物业管理存在的法律问题研究
  • 一、前期物业管理主体权利义务对等性研究
  • （一） 前期物业管理主体地位不平等问题
  • （二）、前期物业管理主体权利义务不对等问题
  • 二、前期物业管理制度规范性研究
  • （一） 前期物业管理招投标制度不规范问题
  • （二） 前期物业管理合同不规范问题
  • 三、开发商在前期物业管理中的法律责任问题研究
  • （一）、开发商同物业管理公司之间的关系不明问题
  • （二）、开发商不转移前期物业控制权问题
  • 第四部分 前期物业管理存在问题的原因分析
  • 一、前期物业管理的众多主体及其复杂的法律关系
  • （一）、前期物业管理主体间的权利义务关系界定不清,约束机制不健全,难以实现维护各主体合法权益之目的
  • （二）、前期物业管理市场监督管理体制尚未理顺
  • 二、立法缺失是前期物业管理存在问题的根本原因
  • （一）、物业管理立法产生及发展
  • （二）、我国当前前期物业管理法律制度现状
  • 三、商品房销售过程中的信息不对称
  • 第五部分 完善我国前期物业管理法律制度的构想
  • 一、物业管理法是前期物业管理制度的载体
  • 二、强制开发商对前期物业管理公司的行为承担责任
  • （一）、理顺开发商与物业公司间的法律关系
  • （二）、强制开发商对前期物业管理公司的行为承担责任
  • 三、规范前期物业管理服务合同
  • （一）、规范前期物业管理招投标行为
  • （二）、规范前期物业管理服务合同
  • 四、保障开发商与业主之间权利与义务的平衡
  • （一）、保障开发商与业主之间权利与义务的平衡
  • （二）、通过法律规定开发商的信息披露义务保障业主的知情权
  • （三）、必须保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权
  • 结束语
  • 参考文献
  • 后记

    • 相关论文文献

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