胡璟
烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心
【摘要】本文结合笔者的工作实际分析了常见的工程质量，对工程质量在物业管理中的影响进行了研究，提出优良的工程质量不仅能够增强业主对居住小区的认同感，而且有利于良好物业品牌的塑造，提高物业工作的效果。这些方面都表明了工程质量在物业管理中的重要意义，同时，本文还对前期介入和接管验收工作对提高工程质量在物业管理中的作用的重要性进行了分析研究。
【关键词】物业管理；工程质量；前期介入
一、引言
改革开放以来我国社会经济水平得到不断提升，人们物质条件不断提高，与之对应的购买能力也在不断的增长，居住用房作为居民必须的生活齐聚场所一直以来是居民生活的必需品。近年来购房人群不断增多，其中普通百姓居多，对于他们而言购买一套生活用房差不多需要自己全部的积蓄，势必会对其购买的用房的工程质量高度关注。但现实情况却并非如此，有些新建房屋还没有入住或者刚刚入住不久就会出现各种质量问题，如卫生间漏水、天花板裂缝等等。当存在这些工程质量问题时，购房者首先想到的是与小区的物业管理公司进行沟通解决，但是往往不会得到令人满意的效果，最终多都通过法律诉讼的形式进行解决。这种背景下物业管理工作开展往往会受到很大的阻力，因此，有必要对工程质量在物业管理中的影响进行研究。
二、工程质量在物业管理中的重要意义
（一）好的工程质量有利于提升业主对小区的认同感
中国人对家庭的概念高度重视，成家立业就说明了家庭在居民生活中的重要程度，居民购买生活用房时首先考虑的就是房屋建筑的工程质量，只有好的工程质量，才能让小区内的业主买着放心、用着省心、住着安心，才有更好的投入到日常的工作学习中，业主对自己生活的房屋的工程质量满意之后才能对自己的小区更关心，这样条件下才能提高小区居民投入到小区协助物业公司做工作的热情，实现社会化的物业管理，更有利于将各种分散的社会分工汇集到一起来统一办理，提高物业对业主或物业使用人的服务质量，这种良性循环下小区内的业主及物业使用人对小区的认同感和归属感，不断提升社区的凝聚力，增强了业主或物业使用人的责任感和主人翁意识，进而有助于城市精神的文明建设以及法制建设的顺利展开。
（二）好的工程质量可以塑造良好的物业品牌
没有先前的房地产也就会出现日后的物业管理，没有良好的工程质量作为保证也就不会造就现代化的物业品牌，不可否认近年来房地产市场中让人担忧的不再是发地产的数量和规模，而是房屋建造的工程质量。在居民所购买的所有消费品中，房屋建筑的使用寿命属于最长的一类。日用生活中使用的消费品的寿命往往以年计算，大多数的耐用消费品的使用使命也不过十年左右，但是房屋建筑的使用寿命短则几十年，长则上百年。如果房地产的开发质量存在问题，就可能会造成历史性的错误，给人们的生命财产造成无可挽回的损失。不过分的讲工程质量不合格足以使一个好的物业名誉扫地，而一个质量优良的房屋建筑工程则会成就一个好的物业品牌。
（三）好的工程质量有利于提升物业管理的效果
如果没有优良的前期开发、建设和过硬的工程质量作为基础，物业管理的效果便很难真正的体现出来。由于房屋建筑具有固定性、使用寿命长等特点，业主在决定购买房产时，首先考虑的肯定是房屋建筑的工程质量，实践表明优良的工程质量对楼盘的销售有极大的推动作用，如果没有好的工程质量作为基础，即便再好的物业管理楼盘也仅仅是水泥堆，无法真正满足客户的具体需求及市场的现实需求。不仅如此，好的工程质量会对物业管理效果产生积极的影响，如果建筑工程质量满足客户的生活需求，建造过程中从细节到整体进行层层把控，便会给用户提供一个舒适安心的场所，有利于物业管理的开展，提升物业管理的效果。
三、物业管理公司保证工程质量的措施
（一）物业管理公司在前期介入阶段保证优质的工程质量
房屋建筑交付后，只有物业管理单位和业主来应对其可能出现的问题，因此，物业管理的前期介入监管是非常必要的，可以对保障工程质量起到良好的效果。施工过程中存在的安全隐患在竣工后便很难发现，然而在使用过程中变化不断暴露出来，增大了物业管理的困难，因此，物业管理单位协助施工监理企业对工程质量进行把关是非常重要的。
物业管理单位在房屋建筑的施工阶段提前介入主要目的是确保房屋建筑的工程施工质量。物业管理单位作为房屋建筑后的管理者，在房屋建筑的施工阶段介入施工会起到独特的作用，可以为房屋建筑日后的正常管理和设备的安全运行提出更为专业、直接的建议和意见。
通过分析现在建筑市场运营机制不难发现，监理公司由于各方面原因很难做到保证房屋的全部质量问题，特别是从房屋的使用角度来说，监理公司无法对工程质量提出更为切实的要求，因此，需要物业管理单位站在房屋使用的角度上进一步监管工程质量。
物业管理前期接入可以实现房屋建筑从工程施工阶段向物业管理阶段的顺利过渡，保证了各项工程技术信息深入、全面地进行传递，不仅可以有效的保证工程质量，同时还为日后的物业管理工作的正常开展奠定了基础。
（二）物业管理公司应做好竣工验收及接管验收工作
物业的接管验收工作指的是物业管理单位在对房屋建筑进行接管前所开展的对房屋建筑及其配套设备设施的质量进行检查验收的过程，这一过程的主体是建设单位和物业管理单位。如果将接管验收渗入到竣工验收的过程中物业管理单位将参与到房屋建筑的竣工验收中，这样有利于查找与房屋使用阶段有关的质量问题，然后向建设单位反应，通过施工单位整改则有利于将竣工验收工作质量提升到更高水平。对于具体的新建工程，如果将竣工验收和接管验收分开进行，施工单位将竣工后的房屋建筑工程移交给其建设单位后，建设单位与物业管理单位进行接管验收工作，这样在竣工验收和接管验收之间便会存在一定的问题，物业是由房屋单位的建设单位管理，而现实情况是建设单位中很少有人精通房屋建筑设备设施管理工作，因此，容易发生设备设施在运行过程中出现质量问题的现象。所以物业管理单位应积极参与到房屋建筑的竣工验收和接管验收工作，并建议两者一并开展，这样才能更好的保证工程质量。
四、结论
笔者根据多年的从业经验发现，房屋建筑的工程质量会对物业管理产生非常重要的影响，主要表现在居民满意度、物业品牌的打造以及物业管理效果几个方面，针对这些影响，笔者站在物业管理单位的角度提出了提升房屋建筑工程工程质量的具体措施，包括物业管理单位前期接入和将竣工验收和接管验收一并进行两个方面，望本文的研究能够对物业管理工作产生积极的影响。
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