住房金融中的“先存后贷”模式 ——基于中德住房储蓄银行案例的分析

论文摘要

我国的住房金融已经成为一个越来越受到关注的课题。住房不仅是涉及民生问题,同时对国民经济具有巨大的推动作用,一个组织体系健全、运转机制良好的住房金融制度对房地产业和国民经济发展至关重要。我国的住房金融方面的研究起步较晚,无论是市场组织体系、运行机制,还是住房金融产品设计来讲,都还很不完善。目前我国还没有建立起完善的住房金融体系,住房金融机构种类较少,住房金融渠道的单一性在将来无法很好满足居民住房消费融资的需求。同时,我国目前的住房金融产品设计也相对单一,居民购房可选择产品面比较狭窄,政府对居民购房的奖励措施还没有充分的发挥效用,政府补贴与住房金融产品的消费还需要更有效的结合。当前我国居民购房融资可选择的模式主要有三种:商业信贷模式、公积金模式、商业信贷与公积金模式的组合模式。而本文探讨的住房储蓄模式,是除了这三种模式之外的一种新型住房融资模式,它要求借款人先进行一定比例的储蓄,储蓄的金额达到一定条件后才可以申请贷款,所以又被称为“先存后贷”模式。这种“先存后贷”模式最早起源于德国,后来在欧洲各国均有推广。与商业信贷模式不同,“先存后贷”模式并非购房融资的主要渠道,而是作为住房贷款市场的辅助模式,对居民购房的资金需求起到了重要的补充作用。在德国,许多家庭购置房屋均采用了商业信贷与住房储蓄的组合贷款模式,“先存后贷”模式也在住房贷款市场上占据了稳定的份额。这种“先存后贷”模式的运作机构主要是住房储蓄银行,本章从住房储蓄银行的角度出发,详细介绍了“先存后贷”模式的起源发展与运作原理。本文的主要研究观点认为,住房储蓄银行的这种“先存后贷”模式具有一定的优越性:从借款人的角度来看,固定利率可以最大限度规避市场利率波动带来的风险,在享受低利率贷款的同时还可以享受丰富的政府补贴政策;从银行的角度来看,住房储蓄模式能有效的控制风险,锁定了资金成本,有效降低了银行面临的利率风险、流动性风险和信用风险。住房储蓄银行作为专业的住房金融机构,是住房金融市场的重要组成部分,它的发展能够为居民购房融资提供一条新的渠道,并能有效丰富我国住房金融市场上单一的产品设计。住房储蓄银行的产品设计与政府对居民购房的补贴政策融合一体,有利于促进政府在住房金融市场中发挥更充分的激励作用。同时,住房储蓄银行的发展还有利于健全我国的借款者信用体系,也有助于倡导一种良好的住房消费习惯。因此,住房储蓄银行的相关研究对促进我国住房金融体系的发展具有重要的理论和现实意义。然而目前我国住房储蓄银行的发展状况并不理想。我国唯一的一家住房储蓄银行――中德住房储蓄银行于2004年在天津成立以来,由于产品设计复杂、销售模式可信度较低、从业人员素质不专业等原因并没有得到我国居民的认可,发展至今存贷规模和银行业绩一直不太理想。本文从中德住房储蓄银行的产品设计出发,着重研究了的存款产品、贷款产品的合同条款,并将其与商业银行的贷款产品和住房公积金做了对比,分析了住房储蓄银行产品的优势劣势以及其不被我国居民所接受的原因。同时,本文还分析了住房储蓄银行经营所面临的各种金融风险和竞争,对住房储蓄银行的未来发展提出了政策法规等方面的建议。本文对住房储蓄银行从微观产品到宏观环境的分析研究对其未来的发展作出了一定贡献,对未来我国住房金融体系的建立健全也具有较强的理论意义与现实意义。本文借鉴德国住房储蓄银行的运作原理,主要应用理论研究与案例分析相结合的研究方法,深入探讨了我国住房储蓄银行的发展模式。文章主体部分以我国的中德住房储蓄银行为研究对象进行案例分析,在分析住房储蓄银行存贷款产品合同设计的基础上,通过一系列的比较研究,探讨了住房储蓄银行在我国发展困难的主要原因,并提出了未来发展模式的相关建议。论文一共分为五个部分,其基本结构如下:第一章首先从德国的住房储蓄银行的发展模式展开讨论,介绍了住房储蓄银行在德国的发展历程及其在居民购房融资市场中起到的重要作用;探讨了住房储蓄模式运作的基本原理,并对德国住房储蓄银行发展成功的原因进行了总结。紧接着分析了住房储蓄银行的运作特点和优越性,并对在我国发展住房储蓄银行的意义进行了探讨。第二章从中德住房储蓄银行的产品作研究对象展开讨论,探讨了其存款和贷款的产品设计,对利率、期限、费用等相关构成要素的设定进行了逐一分析,解释了评价值体系如何考察会员对银行的贡献度,并住房储蓄银行“存贷一体”合同的特点进行了总结。第二章最后还对A型、B型、C型三类主要的合同的具体条款进行了对比分析,比较了它们分别适合的购房人群。第三章主要是进行的比较研究,分别从市场环境、运作模式和产品设计三个方面进行探讨。本章第一部分对中国与德国住房储蓄银行面临市场环境进行了比较研究,第二部分将住房储蓄模式与公积金模式的不同点进行了对比,第三部分把住房储蓄银行的产品与商业银行的贷款产品进行比较研究,分析了各自的优势和劣势。第四章结合前两章的分析研究结果,对住房储蓄银行经营活动中面临的主要风险进行了研究分析,进一步从产品设计角度、市场环境角度和销售模式角度分析了其发展中遇到困境的几个重要原因,并针对各个问题提出了相关的政策建议。然后探讨了有利于住房储蓄银行未来发展的创新模式,分析了住房储蓄与公积金的组合贷款模式对住房储蓄银行发展的促进作用,对比了业务多元化模式对住房储蓄银行未来发展的利与弊。第五章是结论部分,根据前面四部分的研究分析进行了总结归纳。本文的创新之处主要有以下几点:第一,从选题角度来看,本文的选题比较新颖。我国对住房储蓄研究起步较晚,对于住房储蓄银行发展相关研究非常少,几乎没有硕士博士论文以此作为选题。因此,本文的研究选题具有独特之处。第二,从研究方法上看,以往的文献研究主要是对住房储蓄银行自身运作模式进行直接阐述,而本文运用了比较研究和案例分析的方法,将住房储蓄银行的产品与商业银行、公积金等进行了对比分析,文章的主体部分以中德住房储蓄银行为案例详细研究了其产品设计的优势劣势,分析了其发展中存在的问题。通过比较研究和案例分析相结合的研究方法,对研究对象从微观到宏观进行了多角度、较全面的论述。第三,从研究内容上看,历史研究主要是阐述在我国发展住房储蓄银行的意义,针对住房储蓄银行帮助居民购房的作用进行分析,没有任何的相关文献从住房储蓄银行产品设计本身入手来展开研究。本文从住房储蓄银行的“存贷一体合同”的产品设计为出发点,分析了其合同设计的原理和产品构成要素,并将其与商业银行贷款产品和公积金产品作了全面的对比分析,这在国内对住房储蓄银行的研究上是一项新的突破。此外,本文还详细分析了住房储蓄银行发展所面临的三大风险,这也是历史文献中没有被探讨过的,为本文的另一创新之处。本文在以后的研究中还存在一些有待于进一步探讨的地方,如:在住房储蓄银行未来的发展模式中,与商业银行合作的模式也是一种值得研究的发展趋势。住房储蓄银行可以与商业银行合作开发组合贷款产品,也可以将其产品的市场推广借助于商业银行,与基金保险一样作为商业银行的代理业务,借助商业银行的信用和客户群体来开展业务。由于论文的篇幅有限,文章没有进一步对住房储蓄银行与商业银行的合作模式进行详细的阐述分析,在未来对住房储蓄银行发展的研究中,这不失为一种好的思路和尝试。

论文目录

• 内容摘要
• ABSTRACT
• 0. 导论
• 0.1 概念界定
• 0.2 研究背景与意义
• 0.3 国内外研究现状
• 0.4 文章框架与创新之处
• 1. 住房储蓄银行的运作模式及特点
• 1.1 德国住房储蓄银行的介绍
• 1.1.1 德国住房储蓄银行的起源与发展
• 1.1.2 德国住房储蓄银行的运作原理
• 1.1.3 对德国住房储蓄模式的经验总结
• 1.2 住房储蓄银行的特点
• 1.2.1 先存后贷
• 1.2.2 封闭运作
• 1.2.3 低存低贷、固定利率
• 1.2.4 具有或有权
• 1.3 住房储蓄模式的优越性
• 1.3.1 借款人角度
• 1.3.2 银行角度
• 1.3.3 国民经济角度
• 1.4 在我国发展住房储蓄银行的意义
• 1.4.1 有利于我国住房金融体系的发展
• 1.4.2 有利于我国个人征信体系的完善
• 1.4.3 有利于居民住房贷款的渠道多样化
• 1.4.4 有利于倡导一种良好的储蓄消费习惯
• 2. 我国住房储蓄银行的发展及产品研究
• 2.1 我国住房储蓄银行的发展历程
• 2.2 住房储蓄银行的产品设计分析
• 2.2.1 住房储蓄的四个阶段
• 2.2.2 住房储蓄银行存款产品组成要素分析
• 2.2.3 住房储蓄银行贷款产品组成要素分析
• 2.2.4 住房储蓄银行“存贷一体”合同的特点
• 2.3 住房储蓄银行的产品分类
• 2.4 客户贷款流程
• 3. 住房储蓄银行的比较研究
• 3.1 中国与德国住房储蓄银行面临市场环境的比较研究
• 3.1.1 德国住房金融体系与相关政策法规的介绍
• 3.1.2 我国目前的住房金融体系与相关政策法规
• 3.2 住房储蓄模式与公积金模式的比较研究
• 3.2.1 覆盖的人群不同
• 3.2.2 参与自主性不同
• 3.2.3 经营模式不同
• 3.3 住房储蓄银行与商业银行贷款产品的比较研究
• 3.3.1 首付比例的比较
• 3.3.2 贷款期限的比较
• 3.3.3 贷款利率和费用的比较
• 3.3.4 还款方式的比较
• 3.3.5 适宜人群的比较
• 4. 住房储蓄银行的主要风险、发展困境与未来发展模式探索
• 4.1 住房储蓄银行面临的主要风险分析
• 4.1.1 金融风险
• 4.1.2 房地产市场的风险
• 4.1.3 声誉风险
• 4.2 住房储蓄银行在我国的发展困境及原因
• 4.2.1 产品设计没有针对中国市场本土化
• 4.2.2 市场投资回报率高削弱了住房储蓄银行的利率优势
• 4.2.3 直销模式不被中国消费者接受
• 4.3 住房储蓄银行未来发展模式的探索
• 4.3.1 住房储蓄银行与公积金合作模式
• 4.3.2 住房储蓄银行多元化业务发展模式的利弊
• 5. 结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录