对影响我国住宅商品房价格的主要因素分析及政策建议

论文摘要

中国城镇住房市场化发展不到30年的时间,尽管历史不长,但是越来越成为人们热议的话题,话题的焦点主围绕住宅商品房价格的上涨。在很多经济发达或者较发达的大中城市,其上涨已经超出很多居民的承受能力。本文的研究基于我国现实的国情,紧紧围绕供需,对影响我国住宅商品房的主要因素进行分析。首先基于面板数据模型应,建立中国住宅商品房价格的面板数据回归模型,分析城镇住宅商品房价格同影响供需的重要因素的关系。发现城镇人口的收入、土地成本以及住宅投资因素对住宅商品房的价格影响尤为显著。接下来进一步从供给和需求因素分析,由于有效需求是支撑住宅商品房市场的坚实基础,建立基于自住型消费的潜在需求模型,着重分析城市化进程带来的城镇住房需求以及原有的城镇居民改善性住房需求这两大块的需求,通过建立需求预测模型,大致估算未来五年我国城镇居民住房需求量；建立供给预测模型,同样对未来五年的城镇住宅需求进行测算,通过测算发现供需对比形势严峻,需求压力较大。这一矛盾是长期存在的基本国情,也是考虑一切解决我国住宅商品房问题的根本出发点和落脚点。最后从成本因素分析我国住宅商品房的最主要的成本——土地的供给角度入手,探讨背后的利益关系。先从实证的角度对住宅地价同住宅商品房的价格进行了单位根检验、协整检验和格兰杰因果关系检验,检验表明两者之间存在着因果关系。基于该因果关系,进一步对住宅土地的供给制度分析,试图从机制的角度探讨对住宅商品房价格的影响。最后基于中国住宅商品房的供需矛盾、地区差异等现实国情,主要影响因素的影响程度,以及相应的土地及住宅商品房的供给制度问题,提出解决思路和政策建议。应当正确处理好人口、土地、资源、环境制约和居民提高居住质量的关系,力争建设资源节约型和环境友好型社会,正确处理中央政府和地方政府的关系,既要保持中央政策的统一性、权威性,又要充分地调动起地方政府的积极性和创造性,防范地产泡沫和金融风险的产生。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究
• 1.2.2 国内研究
• 1.3 本文研究思路及可能创新
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 创新点及不足
• 2 中国住宅商品房价格模型
• 2.1 面板数据模型
• 2.1.1 面板数据模型介绍
• 2.1.2 采用面板数据回归的原因
• 2.2 基于面板数据的我国住宅商品房价格模型
• 2.2.1 住宅商品房价格影响因素方程设计
• 2.2.2 统计特征及检验
• 2.2.3 模型结果分析
• 3 住宅商品房的供需因素分析
• 3.1 需求分析
• 3.1.1 潜在需求模型
• 3.1.2 模型的建立
• 3.1.3 住宅需求量预测
• 3.1.4 对选取的七座城市的模型应用
• 3.2 住宅商品房的供给分析
• 3.2.1 开发商的垄断地位分析
• 3.2.2 供给预测模型
• 3.3 本章小结
• 4 成本因素分析
• 4.1 土地价格与住宅商品房价格的关系
• 4.2 房价与地价关系的实证研究
• 4.2.1 实证检验
• 4.2.2 单位根检验
• 4.2.3 协整检验
• 4.2.4 格兰杰因果检验
• 4.3 土地制度
• 4.3.1 土地储备制度
• 4.3.2 土地出让制度
• 5 总结及政策建议
• 5.1 对我国住宅商品房市场政策体系的重构
• 5.1.1 科学发展观统领全局,重新构建房地产行业的政策框架
• 5.1.2 在住房市场化建设的同时,完善多渠道住房供给的体系
• 5.1.3 政府干预行为应当科学、规范、有效
• 5.1.4 逐步推进住房金融制度的创新,建立积极防范金融风险的体系
• 5.1.5 坚持依法管理有法可依、有法必依的房地产市场法律体系
• 5.2 控制总量,调节结构,重建住房市场体系
• 5.2.1 构建科学的住房体系
• 5.2.2 大力发展存量住房市场
• 5.3 改进政府调控方式加强信息披露制度
• 5.3.1 科学界定政府行为的边界,加强政府职能的转变
• 5.3.2 房地产市场的信息披露制度的建立和执行
• 5.4 创新房地产金融工具,做好防范和应对金融风险的措施
• 参考文献
• 致谢
• 攻读学位期间发表的学术论文目录