论文摘要
从上世纪九十年代开始,物业管理作为新兴行业在我国内地迅速兴起,与之同时,物业纠纷也直线增多,其中的物业保安问题尤其突出。但鉴于涉及法律关系复杂、服务标准模糊、法律规定欠缺等原因,对住宅物业管理中的保安责任在学界和司法实践中长期存在较大争论,加强对保安责任的研究和探讨显得十分必要。本文除引言与结语外,共有五部分组成。第一部分就物业管理中保安职责的来源及内容进行分析。认为保安义务不仅来源于双方合同的约定,同时也来源于制定法,保安义务的内容主要有三方面,即设施设备方面的保安义务,管理制度方面的保安义务,防范、制止违法行为方面的保安义务。第二部分就物业管理保安责任的法律性质进行探讨,认为物业服务企业与业主之间首先是一种合同关系,故保安责任的性质也主要是合同责任,但因未尽设施设备方面的保安义务致业主受损害时也应承担侵权责任,此时存在违约责任与侵权责任的竞合。第三部分比较研究我国台湾、香港地区的物业保安规定,物业保安在台湾、香港地区都是物业服务的重要内容,对物业保安都有任职资格要求,保安职责规定比较明确,并通过购买保险来分散保安责任风险。第四部分就第三人侵害时的保安责任进行研究,认为在第三人侵害致业主受损情况下,物业服务企业不得以合同没有明确约定保安责任为由拒绝承担责任,判断物业服务企业是否尽到了保安职责,应从合同的约定来判断,其次从物业服务企业的资质等级、收费标准、保安规章制度来判断,从保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、遵守了保安规章制度来判断,第三人侵害情况下物业服务企业的责任形式应为补充责任,归责原则适用过错责任原则。第五部分对完善居住物业保安服务提出建议,建议提高物业管理的立法层次,时机成熟时制定物业管理法;从各个层次完善物业保安的立法,并加强管理;应大力推广保安责任与商业保险相结合的社区安全模式。