基于城市价值理论的房价研究

论文摘要

房屋价值的高低取决于多种因素的综合,反映在房价上,必然是千差万别的。不同的城市,由于所蕴含城市价值的差异,导致不同城市的房价相差悬殊。如果单纯以构筑房屋所花费成本为计量依据,必然出现部分城市房价严重虚高的不实论断。鉴于此,文章从一个新的视角来看待不同城市出现的房价迥异这个论题,笔者提出:一个城市房价的高低主要是由这个城市的价值所决定的,而房屋建造成本对房价的影响程度已经退居次席;城市价值是客观存在的,城市价值的提升与房价上涨存在必然的联系,这一客观规律对政府更加有效的调控房价具有一定的参考价值。本文主要从以下几个方面进行了研究:首先,明确城市价值的内涵。城市价值是最近几年来国外学者提出的一个新的名词,它最大的特点就是将城市发展水平作为一个整体来评判,并以人的发展作为最重要的因素来考量。由于该理论提出的时间还比较短,因此很多学者特别是国内学者在该理论的认识上还不够深刻。本人在查阅了大量相关国内外文献的基础上,结合自己的理解,对如何认识城市价值理论及结合城市价值与房价进行研究提出自己的观点和看法。其次,详细说明了城市价值的指标体系和计量方法,利用城市价值的计算结果,对我国城市进行分级,打破传统的以城市人口、规模为划分标准的城市分级思想,在完善我国城市分级理论上作出新的尝试。再次,选择四个方面分析了城市价值对房价的影响轨迹,结合实证研究,从空间和时间两个维度分别对城市价值与房价进行分析,论证和检验了城市价值与房价的空间关系,分析不同的影响因素对房价贡献随时间的变化趋势,并对结论进行经济学解释。最后,深入分析了我国城市价值分配的现状及存在的主要问题,提出了房价调控和房地产业利益合理化分配的建议及对策,通过分析总结提出继续维护和提高城市价值的意见和措施,并为今后的研究作进一步的展望。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 城市价值与房价相关研究
• 1.3.2 城市地价与房价相关研究
• 1.3.3 轨道交通与房价相关研究
• 1.3.4 房价的其他影响因素研究
• 1.3.5 对国内外研究的评述
• 1.4 研究方法与技术路线
• 1.4.1 论文研究方法
• 1.4.2 论文研究技术路线
• 1.5 论文的主要内容和结构安排
• 2 城市价值及指标体系
• 2.1 城市价值的内涵
• 2.1.1 城市价值定义
• 2.1.2 城市价值的决定因素
• 2.2 城市价值评价指标体系及计算方法
• 2.2.1 城市价值评价指标体系
• 2.2.2 城市价值评价指标体系的计算方法
• 2.3 中国35 大中心城市城市价值分析
• 2.4 基于城市价值的城市分级
• 2.4.1 中国现有的城市分级标准
• 2.4.2 现有城市分级标准的弊端
• 2.4.3 按城市价值划分城市级别
• 3 城市价值对房价的影响机理
• 3.1 改善房地产周边的环境
• 3.2 提高市民消费的便利性
• 3.3 增大市民的就业机会
• 3.4 提升购房者精神文化内涵及地位
• 4 城市价值与房价的空间关系
• 4.1 模型的具体形式及实证方法
• 4.2 实证分析：数据描述
• 4.3 模型拟合与检验
• 4.3.1 城市价值与房价模型拟合
• 4.3.2 线性假设的显著性检验
• 4.3.3 利用统计软件的计算分析
• 5 城市价值单因素对房价贡献随时间的变化趋势
• 5.1 城市价值单变量检验
• 5.2 对城市价值单变量检验结果进行经济学解释
• 5.2.1 投入产出理论
• 5.2.2 福利经济学理论
• 5.2.3 外部性理论
• 5.2.4 马斯洛的需求层次理论
• 5.3 案例分析
• 6 基于城市价值理论的房价调控及对策
• 6.1 因城市价值溢生的房地产收益管理建议
• 6.1.1 城市价值由全民共同奋斗而实现
• 6.1.2 城市价值由高受益群体向另一方的转移
• 6.2 房地产调控政策应遵循城市价值的区域差异性
• 6.3 城市价值合理化提升的途径和建议
• 6.3.1 规划引导发展
• 6.3.2 园区带动发展
• 6.3.3 环境促进发展
• 7 主要结论与展望
• 7.1 主要结论
• 7.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 作者在攻读硕士学位期间发表的论文