南汇房地产业需求的实证研究

论文摘要

经济的发展，如结构的调整和投资的转移，会产生人口进入效应和土地供应效应，会影响房地产需求的增加或下降。位于上海南汇芦潮港的临港新城产业区的建设，是在当今国际产业转移的大背景下，在接受国际装备产业和物流产业的转移下，推动上海经济增长的重要引擎。世博会与海港新城的基础设施建设投资通过“乘数效应”，推动着南汇城市化进程，推动着南汇房地产高速发展。 上海临港新城产业区的建设是一个工业化、城市化和现代化的过程，也是城市经济的发展，实际上也是房地产的发展过程。房地产产业链长、关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应系数和影响力系数，在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2的百分点。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，旨在消费还能带动诸多如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料的相应增长，其比率大约是1：6。城市化对第三产业的促进作用尤其体现了城市集聚效应的好处。同时城市化导致了资本品价格的上涨，而消费品的相对低价格又会刺激消费需求，消费需求的扩张连同城市化带来的投资需求扩张，将导致总需求扩张。而区域资源供给的增加，会导致其与经济的增长，价格和工资会下跌。同时考虑供给和需求更容易改善供求结构，使二者达到新的均衡。 南汇房地产经历了1997—1999年的调整发展阶段，从2000—2002年起进入上升通道，从2003下半年呈现急速增长。首先，从房地产开发投资额和增长率来看，南汇房地产从1999年启稳，到2003年房地产投资额达到34.7亿元，比上年同期增长60.6％。其次，从南汇商品房销售情况来看，2003年增幅为70％，2002年增幅为34％，销售量呈递增，增幅也呈加速趋势。第三，南汇商品房批准预售面积和实际预售面积比2002年为1：1.6、2003年为1：0.7；竣工面积和销售面积之比2002年为1：1.3、2003年为1：1.7，可见供求关系基本平衡，但是需求上略显疲态。 但从2003年11月以后，南汇房地产打破了原有的发展轨迹，向上突破。东北亚最大的国际枢纽港口—洋山国际深水港和临港新城的建设，南汇的区位优势

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 导论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 国内外研究文献
• 1.3 研究目标与范围
• 1.4 研究方法与技术路线
• 1.5 本文的结构安排
• 1.6 本文可能的创新与不足
• 2. 南汇房地产业发展的历程及现状
• 2.1 南汇的社会经济概况
• 2.1.1 经济保持平稳较快发展
• 2.1.2 城镇基础设施和环境建设逐步完善
• 2.1.3 各项社会事业步伐加快
• 2.1.4 南汇经济在上海郊区中的地位
• 2.2 房地产业的政策背景
• 2.3 南汇房地产业发展的历程
• 2.3.1 调整发展阶段（1997-1999年）
• 2.3.2 启动上升阶段（2000-2002年）
• 2.3.3 井喷提速阶段（2003--）
• 2.4 南汇房地产的发展机遇
• 2.4.1 产业方面的效应
• 2.4.2 基础设施的高起点高标准的投入
• 2.4.3 人文设施等转移
• 2.5 南汇房地产业现状
• 2.5.1 按地区来分析房地产现状
• 2.5.1.1 南汇的西部地区
• 2.5.1.2 南汇的中部地区
• 2.5.1.3 南汇的东部地区
• 2.5.2 按市场类型来分析房地产现状
• 2.5.2.1 普通住宅市场
• 2.5.2.2 别墅市场
• 2.5.2.3 商业市场
• 2.6 本章小结
• 3. 南汇房地产市场需求分析
• 3.1 南汇未来住宅市场需求总量分析
• 3.1.1 原有城镇人口的住房需求
• 3.1.2 新增城镇人口的住房需求
• 3.1.3 未来每年城镇人口的住房总需求
• 3.2 南汇未来住宅市场客源构成分析
• 3.2.1 非导入型地区
• 3.2.2 欠成长型地区
• 3.2.3 建设的周期长
• 3.3 南汇未来工业房地产及其他种类房地产需求分析
• 3.4 影响南汇未来房地产市场需求的主要因素
• 3.4.1 外生因素
• 3.4.1.1 经济因素
• 3.4.1.2 产业聚集度
• 3.4.1.3 城市发展因素
• 3.4.1.4 政策因素
• 3.4.1.5 社会发展因素
• 3.4.1.6 房地产业的随机因素
• 3.4.2 内生因素
• 3.4.2.1 房地产市场供需矛盾
• 3.4.2.2 房地产价格预期
• 3.4.2.3 房地产收益率
• 3.5 本章小结
• 4 主要结论与今后发展构想
• 4.1 主要结论
• 4.2 总体发展建议
• 4.2.1 突出住房主体
• 4.2.2 “一轴两翼”布局
• 4.2.3 实行“三大联动”
• 4.3 乡镇发展构想
• 4.3.1 最早获得收益的城镇
• 4.3.1.1 规划高品质住宅物业区，减少动迁房土地规划
• 4.3.1.2 复苏康桥区域的办公楼市场，清扫烂尾工程
• 4.3.2 收益相对较晚地区
• 4.3.2.1 中档住宅开发业
• 4.3.2.2 商业用房之中小型商铺市场
• 4.3.2.3 高品质公建配套业
• 4.3.2.4 高科技工业厂房开发业
• 参考文献
• 致谢