廉租房投资信托（REITs）法律分析

论文摘要

“人人享有适当的住房”为内容的住宅权是公民的一项基本权利,国家有责任和义务尊重、保障、实现公民的住宅权。建立健全住房保障体系正是国家履行其义务的的重要举措。廉租房制度,作为住房保障体系的重要组成部分,对解决低收入家庭的住房问题发挥着积极的作用。当前,中国的廉租房制度正处在起步阶段,在资金瓶颈的制约下,发展缓慢。有学者建言,可借鉴国外房地产投资信托成熟经验,组建中国廉租房REITs(Real Estate Investment Trusts,缩写为REIT,复数形式为RETIs,即房地产投资信托),解决廉租房资金来源问题。REITs进入国内时日尚浅,缺乏其发展所需的法律环境,而国内学者对廉租房REITs的研究还主要局限于经济学、管理学等层面,从法学层面对廉租房REITs的研究,则较为零星且尚未形成体系。法学研究的滞后,影响了廉租房REITs在国内的发展,未能起到缓解廉租房资金瓶颈问题的作用。因此,深入分析廉租房REITs发展所面临的法律问题,并在此基础上设计出具有操作性和系统性的法律规范,对廉租房REITs的发展、推动廉租房制度建设具有极其重要的理论价值和现实意义。有鉴于此,文章本着探索的态度,从REITs和国内廉租房制度的概念和发展历程着手,结合廉租房REITs的模式设想和可行性分析,对廉租房REITs法律制度建构进行了较为系统和全面的探讨。笔者希望通过上述论述,能够对中国廉租房制度的发展有所裨益。本文约二万七千字,共分为三个部分:第一部分引入廉租房REITs的概念。首先介绍了REITs的概念、发展现状、分类及运作流程,又将REITs和其他金融工具作了比较,并概括了世界各国投资信托的发展对中国引进及发展REITs的启示。其次,介绍了廉租房制度及其在国内的发展、存在的问题等,着重指出阻碍廉租房制度进一步发展的是其资金来源问题。在综合上面论述的基础上,引出廉租房与REITs结合的设想。第二部分探讨廉租房REITs模式设想及其可行性分析。首先介绍中国发展廉租房REITs的模式设想及其思路,认为实务操作可以采用在信托型REITs中导入基金运作模式的做法。其次,进行中国发展廉租房REITs的可行性分析,认为随着配套法规的逐步完善,中国采用投资信托为廉租住房建设融资,既有巨大的市场需求,又有平稳的资金来源,还可促进住宅产业的可持续发展、提高廉租房体系的效率和透明度,对缓解银行资产的风险具有现实的意义。第三部分进行廉租房REITs的法律制度构建。本部分论述了中国廉租房REITs的法律制度构建,是文章的重点。在前文廉租房REITs模式设计和可行性分析的基础上,笔者从法律原理、法律环境、具体措施、法律衔接和风险控制五个方面探讨了廉租房REITs法律制度的构建。首先从所有权的分离、资产具有独立性以及民事责任的独立和有限性三个方面进行了廉租房REITs的法律原理分析。其次,总结了美国REITs法律环境对中国廉租房REITs立法的启示:设立REITs专项法、免税收和加强流通性和“有条件的优惠”的立法原则。笔者认为,中国廉租房REITs的法律制度构建,关键是要统一制定廉租房REITs专项法规、营造适合廉租房REITs发展的法律环境,并论述了具体立法措施。进行法律制度构建,风险控制与现有相关法律规范的衔接问题也是需要关注的重点,文章就此进行了简单的探讨。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 第一部分 廉租房REITs的概念引入
• 一、REITs的概念及发展现状
• （一） REITs概念
• （二） REITs产生和发展
• （三） REITs分类
• （四） RETIs运作流程
• （五） 与其他房地产金融工具的比较
• （六） 中国引进及发展RETIs的启示
• 二、廉租房制度及其在中国的发展
• （一） 廉租房概念
• （二） 发展历程
• （三） 存在问题
• （四） 资金来源
• 三、廉租房与REITS结合设想
• （一） 美国廉租房REITs发展概况
• （二） 组建中国廉租房REITs
• 第二部分 中国廉租房REITs模式设想及可行性分析
• 一、中国廉租房REITs模式设想
• （一） 运作模式设计
• （二） 发展思路
• 二、中国廉租房REITs可行性分析
• （一） 巨大市场需求
• （二） 平稳的资金来源
• （三） 促进住宅产业可持续发展
• （四） 提高廉租房体系效率和透明度
• （五） 缓解银行资产风险
• （六） 配套法规逐步完善
• 第三部分 廉租房REITs法律制度构建
• 一、廉租房REITs法律原理分析
• （一） 信托财产所有权转移与分离
• （二） 资产具有独立性
• （三） 民事责任独立性和有限性
• 二、美国REITs法律环境的启示
• （一） 设立REITs专项法
• （二） 免税收和加强流通性
• （三） "有条件的优惠"立法原则
• 三、中国廉租房REITs的法律制度构建
• （一） 统一制定专项法规
• （二） 营造适宜法律环境
• （三） 具体立法措施
• （四） 与现有相关法律规范衔接问题
• （五） 风险控制
• 结语
• 参考文献
• 法律硕士论文评阅特别提示
• 法律硕士学位论文评阅参考标准