我国城市房地产价格影响因素实证研究 ——基于大连市商品住宅市场

论文摘要

中国房地产业真正的发展只有二十几年的时间,但是其发展速度远远超过了预计的发展水平,当然在发展的过程中也带来了种种问题,如房价上涨过快。自1998年实行住宅商品化以来,中国房地产行业步入了快轨道的发展,增长速度惊人。因此房地产价格的持续增长也引起了社会各界的重视和关注,这一问题也成为普通社会百姓的主要关心的问题,因而如何抑制房价上涨过快确保中国房地产行业的健康有序发展成为政府部门和房地产行业的重要课题。自从1998年国家实施《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》以来,房地产行业得到飞速发展,同时也就成为了国民经济的支柱产业和动力。房地产行业的关联度极高,它与其他产业的联系表现在其产业链长、产业周期久。一方面,它能够带动上下游产业的发展,推动整个国民经济的增长。另一方面,商品住宅是房地产行业的主要组成部分,商品住宅市场的发展运行和价格波动情况能够影响到整个国民经济的运行和国民福利的发展。近年来,我国城市房地产价格上涨较快,部分地区和城市房价持续上涨,其涨幅远远超过居民的可支付水平。房价飞涨不仅影响到国民经济的可持续发展,更是影响到居民生活质量和安居乐业的大事,自此房价上涨过快的问题已经成为重要的经济问题和社会问题,这一问题足以引起国家相关部门和社会各界有识之士的重视。很多专家学者对城市住宅价格问题进行了研究,然而在对我国城市住宅价格影响因素的研究中,大多数人是对全国整体数据或者是对个别一线城市数据的研究,而且基本上是研究城市经济基本面与城市房地产价格的关系,进而提出经济基本面对城市房地产价格影响程度的大小。然而对像大连这样的东北地区二线且带有自身特点的城市的的研究还比较少。本文首先从房地产市场角度和房地产价格的相关理论出发,对中国房地产市场和房地产价格进行简要概述,然后选取大连商品住宅市场为例,采用时间序列分析对大连近年来房地产价格的变动情况进行实证分析。由于影响房地产价格变动的因素有很多,而许多因素难以量化,本文力图将能够取得和量化的指标分类并处理之后,把其编入到房地产价格模型之中,并且用SPSS软件进行定性和定量分析,从而找出影响房地产价格变动的重要因素并把其排序。本文通过对大连市2002年—2010年的面板数据进行实证分析后,建立了房价的计量经济模型,并对其有效性做了较为全面的检验。研究结果表明,在易于量化且选入模型的影响因素中,对大连市房价的影响程度由强到弱依次为：房地产开发投资、人均可支配收入、GDP、大连市人口、建安成本、商品住宅销售面积、土地价格。文章的结论部分针对大连市房价呈现的各种特点,结合大连市在中国城市中的发展程度和地位,对房价过快上涨的各种问题,从政府调控政策、税费改革和经济结构调整等方面提出了建议,研究结论对政府部门有效调控房价,房地产开发企业有序发展及国家宏观经济政策制定和引导都具有一定的借鉴意义。当然,本文在研究的过程中也存在很多不足之处。首先,文章的样本数量较少时间跨度较短。本文以大连市商品住宅市场为例,存在一定的局限性,不能够准确推导全国房地产市场的情况,缺乏大量城市的比较研究,而且从1998年7月3日,国务院发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出了停止住房实物福利分配的决定以来,我国房地产才真正的开始市场化,所以时间相对较短,较早年度的房地产相关指标数据不能充分反应市场供求关系。其次,大连的城市数据也存在不完整性和不精确性。因为大连市统计资料本身的信息不完整、制度不完善等问题,论文研究之初曾尝试以20年数据为样本进行分析,试图提取更长的历史数据来反映房价及影响因素的变化趋势,但由于统计数据获取难度较大而且时间跨度太大,许多数据的运算口径存在很大差异因而未能实现。再次,由于本人的计量水平十分有限,对于计量分析的过程结果的解释和总结还存在一定的差距,有待于进一步的提高。最后,本文对房地产价格与各影响因素之间的内在联系和相关关系尚未研究透彻。很多因素的影响不是单方面而是多方面的,例如人口因素是个十分复杂的因素,人口因素本身也存在多角度的影响,人口数量和结构对房地产价格的影响都是不同的,而综合影响的结果不一定是正向的,这是文章所没有考虑周全的,希望在以后的研究中能够进一步改进和完善。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究的背景
• 1.2 研究目的及意义
• 1.3 论文研究的主要内容及框架
• 1.3.1 论文研究的主要内容
• 1.3.2 论文的框架
• 1.4 论文的创新之处
• 2 理论及文献综述
• 2.1 房地产及房地产价格综述
• 2.2 房地产市场供需综述
• 2.3 房地产价格影响因素文献综述
• 2.3.1 国外文献综述
• 2.3.2 国内文献综述
• 2.4 房地产价格影响因素归纳
• 2.4.1 总体影响因素
• 2.4.2 影响房地产市场供需的因素
• 2.5 我国城市房地产发展综述
• 3 大连市房地产价格影响因素实证分析
• 3.1 大连城市特征
• 3.2 大连商品住宅市场现状
• 3.3 模型的基本假定
• 3.4 样本数据的来源和指标的选取
• 3.5 模型的建立与说明
• 3.6 模型的检验
• 3.7 模型分析的结果
• 3.7.1 模型总体检查情况
• 3.7.2 模型各因素影响程度分析
• 3.8 大连与其他城市的比较
• 4 政策建议
• 4.1 稳定房地产价格的建议
• 4.2 本文研究的不足
• 4.3 论文研究展望
• 附录
• 参考文献
• 后记