我国宅基地上房产抵押制度探究

论文摘要

宅基地是农民以特定身份从农村集体组织处无偿取得的土地使用范围,是其生产生活的基本保障。宅基地上房产是农民自有家庭财产中价值最大的部分。宅基地使用权从物权领域讲属于用益物权。随着社会经济发展,尤其是随着农村人口流动性增强,农村宅基地使用状况呈现空置率上升趋势。在以价值规律为导向的市场经济环境中,农民开始关注并寻找其自身拥有财产的价值效用。在房产价值利用上,突出表现为农村集体成员之间、农村集体成员同其集体组织之外他人之间对宅基地上房产买卖现象越来越多。现行法律制度下,宅基地使用权仅允许在有限范围内利用,这同农民对其房产处分权之间形成冲突。本文从我国现有宅基地使用和宅基地上房产流转现状着手,分析了在农民自有房产流转等现象中,我国宅基地管理制度与宅基地上房产流转法律依据的矛盾。笔者以私法制度中的平等原则、自由原则、效率原则为理论着力点,以宅基地使用及宅基地上房产流转现状为背景,论证了应允许和支持农民将其自有房产以抵押等方式流转,促使农民达到寻求房产财产价值、适应市场经济规则的愿望。在论证过程中,笔者以地上权制度的特点,论证了其制度的借鉴意义;以近几年各省区对农民宅基地上房产抵押试点现象为依据,寻找宅基地上房产抵押的可能性和可行性。笔者认为,农村宅基地上房产抵押制度需从抵押合同、宅基地上房产抵押登记、宅基地上房产抵押评估等环节重点构建。文章最后部分,笔者提出了对宅基地上房产抵押制度构建和法律风险防范的建议,包括实体法律的立法、地上权制度借鉴、宅基地上房产抵押市场构建和完善、农村宅基地上房产抵押登记制度构建和完善,以及宅基地上房产抵押资产评估等。笔者提出了在农村宅基地上房产抵押流转制度构建之前,可以采取过渡性措施,如局部性流转和债权人实现抵押权受偿时的限制,以阶段性措施保障农村集体利益;提出了纠纷解决以调解为主和保障农民基本生活的理念。农村宅基地上房产抵押流转制度的构建和实施,符合市场经济环境下的农民利益需求,适应农民对自有财产价值寻求的意愿,并对我国土地制度和土地使用权的完善有重要引导作用。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• 一、我国农村宅基地上房产抵押现状及法律制度
• （一） 宅基地上房产抵押流转现状
• （二） 宅基地上房产抵押现行相关法律规定
• 二、宅基地上房产抵押的法理分析
• （一） 以平等、效率的法律价值审视宅基地上房产抵押
• （二） 以民法基本原则之自由原则审视宅基地上房产抵押
• （三） 我国宅基地权利与其他类型土地权利比较
• 1. 我国农村宅基地使用权特征
• 2. 宅基地使用权与建设用地使用权两种地上房产抵押
• 3. 宅基地使用权与地上权
• 三、宅基地上房产抵押相关问题探析
• （一） 宅基地上房产抵押合同
• （二） 宅基地上房产抵押登记
• （三） 宅基地上房产抵押评估
• （四） 宅基地上房产抵押之抵押权实现
• 四、宅基地上房产抵押制度构建与风险防范
• （一） 完善实体法律以构建宅基地上房产抵押制度
• （二） 借鉴地上权制度构建地上房产价值流转
• （三） 对农村宅基地上房产进行规范化、细致化的抵押权利登记
• （四） 构建宅基地上房产抵押流转市场并促进其不断完善
• 1. 制度完备前对抵押流转市场范围的过渡性限制
• 2. 抵押权的局部实现与突破性实现
• （五） 宅基地上房产抵押纠纷解决注重调解方式与农民基本社会保障
• 1. 农村宅基地上房产抵押流转纠纷解决需注重调解
• 2. 注重保障住宅权利和村民其他社会保障利益
• 结束语
• 致谢
• 参考文献