“小产权房”合法化的研究

论文摘要

随着近年来国内房价的攀升,越来越多的中低收入者,开始选择购买“小产权房”。虽然“小产权房”一直没有法律明确认定其不合法,但却存在国土资源部的规章、风险提示以及国务院的会议等文件对其提出严厉打击的警告,可以说其处于法律的灰色地带。“小产权房”究竟该何去何从引发社会热议,.已成为目前中国十大社会热点问题之一。鉴于“小产权房”所涉及的多方利益以及其所折射出的深层次的社会矛盾和利益冲突,我们已经不能够用简单的违章建筑来界定。若想准确界定“小产权房”,我们必须首先确定现有法律是如何对界定土地产权的,这同时也是对现行房地产市场的重构提出了挑战。本文结合我国社会经济发展的基本状况,本着“以人为本、和谐发展”的理念,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民、城镇居民、政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的已建设的“小产权房”寻找一条合法化出路。“小产权房”的合法化对于城镇、乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义：第一、在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地、房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提高了住房的可能。第二、农村土地商品化的过程可以促进居住的集中化以及房屋的市场化,而“小产权房”合法化给农民不受限制流转房屋的权利,这种权利与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用。第三、对于实现城乡统筹发展、打破城乡界限以及形成城乡一体化经济具有重要的推动作用。本文主要运用实证分析方法,对我国“小产权房”的现状及产生的原因进行总结和分析,辅之以对民众的问卷调查,考察“小产权房”的社会及法律影响力,对“小产权房”涉及到的相关法律规制进行研究；同时在论文的写作中兼用比较分析、社会分析等方法,秉承法律规范与现实和理性相结合的思路,力求在维护既有法律尊严的同时,探求建立一种合理的法律制度旨在尽可能多地保障社会弱势群体的现实需求,实现社会公共利益与价值和谐的最大化。通过对“小产权房”合法化必要性和可能性的分析为其合法化奠定基础。同时提出几种转化方案供符合条件的“小产权房”的选择。但是要从根本上解决“小产权房”问题,则需真正实现城乡一体化发展。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 一、"小产权房"的涵义和分类
• （一） "小产权房"的涵义
• （二） "小产权房"的分类
• 1、按房屋所占土地的性质划分
• 2、按房屋所处的位置划分
• 3、按房屋的用途划分
• 二、"小产权房"的现状分析
• （一） "小产权房"的发展历程
• （二） "小产权房"产生的原因
• 1、根本原因是二元化的经济社会结构
• 2、主要原因是农村城市化进程中村集体主观利益的诉求
• 3、直接原因是居高不下的房价和不完善的住房保障体系
• 4、间接原因是国家还未形成完善的土地开发监管机制
• （三） "小产权房"的权利现状
• 三、"小产权房"体现法律的稳定与变革,合理与合法的冲突
• （一） 现行法律对小产权房的规定存在矛盾
• 1、《土地管理法》的有关规定与《宪法》基本精神相抵触
• 2、《土地管理法》与《农村土地承包法》、《物权法》之间相互矛盾
• 3、有关的土地管理法规立法前后相互冲突
• （二） 农村土地法律制度存在缺陷
• 1、集体土地所有权主体虚位
• 2、集体土地所有权权能缺失
• 四、"小产权房"合法化的必要性和可能性
• （一） "小产权房"合法化的必要性
• 1、"小产权房"合法化符合社会公平的需要
• 2、"小产权房"合法化体现利益均衡的要求
• 3、"小产权房"合法化符合相关民事法律法规的要求
• （二） "小产权房"合法化的可能性
• 1、"小产权房"合法化有利于理顺相关法律部门的法律冲突
• 2、"小产权房"合法化有利于缓解城市居民住房压力
• 3、"小产权房"合法化有利于为完善农村社会保障制度注入资金
• 五、"小产权房"合法化的方案设计
• （一） "小产权房"合法化的标准
• 1、应符合耕地保护政策
• 2、符合城市规划的发展要求
• （二） 政府须变革相关制度
• 1、改革现行的农村土地流转法律制度
• 2、实现城乡一体化或可解决"小产权房"难题
• （三） 完善相关法律制度为"小产权房"合法化提供法律支持
• 1、借鉴国外立法经验,制定《住宅法》
• 2、完善社会保障法,建立多层次的农村社会保障法律体系
• （四） "小产权房"合法化的路径设想
• 六、结语
• 参考文献
• 攻读学位期间取得的研究成果
• 致谢
• 个人简况及联系方式