房地产市场博弈研究

论文摘要

作为我国支柱产业之一的房地产业迅速发展的同时,也存在着一些深层次的问题。问题的具体表现为房地产一级市场即土地市场存在寻租现象、土地资源的使用效率低下,房地产二级市场处于供给结构性过剩、中低档住房不足、房价收入比过高、消费者有效需求不足、三高并存(高地价、高房价、高空置率)等等,暴露出来的这些问题直接影响房地产业健康发展。本文以我国的房地产市场现状为背景,在吸收了国内外研究成果的基础上,从宏观与微观的角度,运用博弈论研究方法,对目前我国房地产市场经济主体的博弈行为进行了系统梳理。文章主要针对房地产一级、二级市场中各主要参与者包括中央政府、地方政府、房地产开发商、投资性购房者、投机性购房者、自住性购房者的目标和行为,采用博弈论的分析方法,理清各种博弈关系,剖析各相关利益主体的背后动机,建立三方和两方博弈模型,以房价(主要由地价和楼价构成)为主线,以房地产的价格形成机制为重点,探索房地产市场价格持续走高的根本症结所在,最后提出通过监督制度再安排、加强土地市场和投机性购房者的调控力度、调整中央与地方事权与财权分配关系、优化住房供应结构等来建设房地产市场体系。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 1 导论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 研究对象与方法
• 1.2.1 研究对象
• 1.2.2 研究方法
• 1.3 本文的结构安排与创新
• 1.3.1 本文的结构安排
• 1.3.2 本文的创新
• 2 理论回顾与相关文献综述
• 2.1 理论回顾
• 2.2 相关文献综述
• 3 房地产一级市场的博弈研究
• 3.1 协议出让获得土地使用权的中央政府—地方政府—开发商的博弈分析
• 3.1.1 博弈模型的表述与假设
• 3.1.2 博弈均衡的求解与分析
• 3.2 拍卖出让获得土地使用权的地方政府—开发商的博弈分析
• 3.2.1 博弈要素的描述与博弈规则
• 3.2.2 博弈均衡的求解与分析
• 3.3 综合分析房地产一级市场博弈
• 4 房地产二级市场的博弈研究
• 4.1 供给、需求层面的政府—开发商—消费者的博弈分析
• 4.1.1 博弈模型的建立
• 4.1.2 模型的求解
• 4.1.3 均衡解分析
• 4.2 价格、质量层面的开发商—开发商的博弈分析
• 4.2.1 博弈模型的建立
• 4.2.2 模型的求解
• 4.2.3 均衡解分析
• 4.3 综合分析房地产二级市场博弈
• 5 结论与建议
• 5.1 结论
• 5.2 建议
• 5.3 本文的局限
• 注释
• 参考文献
• 致谢