论文摘要
在中国房地产市场的发展中,不可避免地出现了众多“一屋二卖”现象,极大地损害了购房了的利益。出于保护购房人这一房地产交易中的弱势群体的需要,我国于2007年审议通过的《中华人民共和国物权法》第一次确定了预告登记制度。该制度起源于中世纪的德国普鲁士法,是债权物权化发展的产物,其确立对于我国日渐成熟的房地产交易市场的稳定和发展有着重要的规范作用。本文共分四章,主要内容如下：第一章不动产预告登记制度概述。主要介绍了不动产预告登记制度的内涵、发展历史、特征、性质、适用范围、制度价值。明确了不动产预告登记制度的起源和发展在国外,中国引进该制度的作用在于保护交易安全。第二章不动产预告登记的成立要件、转让以及消灭。介绍了成立要件分为实质要件和程序要件。实质要件有主体资格和对象资格,程序要件又包括登记名义人同意或法院的假处分命令。预告登记可以随着所保全的请求权一起转让,但不能脱离所保全的请求权单独转让。预告登记可以因为债权人的抛弃、所保全的请求权无效等原因而消灭。第三章预告登记的效力。介绍了预告登记的各种效力以及预告登记后处分行为的效力问题。从各国立法例来看,一般都认可预告登记具有以下几种效力：保全权利的效力,这是预告登记设立的目的也是其最主要的效力。又被称为预告登记的“担保效力”；保全顺位的效力,因预告登记而能够使该请求权具有排斥后序登记权利的效力；破产保护的效力和对抗继承的效力是预告登记基本效力的衍生效力；对抗国家公权力的效力是比较有争议的问题,笔者认为不能简单的对预告登记对抗公权力作出是直接对抗还是直接不对抗的答案,而应当综合考虑公权力发生的原因、时间以及目的等因素来具体分析,不能一概而论。在预告登记之后,本登记之前,登记义务人对标的物处分如何定性,我国目前定位为绝对无效,应将其定性为相对无效为妥。第四章完善我国预告登记制度的构想。在《物权法》之前,我国没有预告登记制度,商品房预售登记虽然对相关商品房买卖要求进行登记,但是这并不是传统意义上的预告登记制度。《物权法》以及《房屋登记办法》、《土地登记办法》实施后虽然在我国确立了预告登记制度,但就目前来说并不完善：第一,从适用范围来看,我国法律规定的仍过窄；第二,从申请审查形式来看,我国并未对此做出任何规定；第三,从预告登记发生条件规范来看,我国法条规定的过于苛刻,应当放宽。但同时要限制权利人滥用预告登记；第四,从预告登记制度的效力来看,我国对此范围规范不足；第五,预告登记之后的处分行为不应界定为绝对无效,而应以相对有效为宜；第六,法规中相关程序保障不足；第七,预告登记撤销事项缺失。预告登记并不一定都能转化成为本登记,所以当预告登记不能完成本登记的实现时,就要进行撤销。撤销制度的设立直接关系到是否促进交易效率的价值。