论文摘要
当前,随着中国市场经济体制的确立与发展,农村城市化进程加快,户籍制度改革不断推动,城乡居民流动越来越频繁。因此,农村房屋的买卖、租赁、抵押等流转现象不断增加,但相关的法律法规却很不完善。因为农村房屋牵涉到农村宅基地,根据相关法律,除本集体经济组织成员,其买卖行为被国家所禁止。但在实践中,城镇居民购买农村房屋的现象普遍存在。据调查,75%农村房屋纠纷发生在村民与城镇居民之间。大量的农村房屋纠纷进入司法程序之后,由于认识上的不统一,造成了司法实践上的困惑。这种状况不但损害了法律的权威性,而且容易引发更多的不稳定因素:首先,部分买受人无房屋可住。进入司法程序的交易大多发生在十几年前,部分买受人在购买房屋后已移居至此,因合同无效而腾退房屋,也就面临着无房屋可住的困境。其次,可能引发连环诉讼。买受人在购买房屋后,一般会对房屋进行修缮、装修,甚至翻建、扩建,诉讼争议房屋的价值往往高于当初的房屋价值。但在司法实践中,又很难确定补偿数额。由于补偿价格和目前商品房市场的价格相距甚远,买受方无力购买新的房产,容易引发不稳定因素。认定合同无效的司法导向对大量的农村交易行为产生了冲击,使之一直处于不确定状态,可能会引发新一轮诉讼,其后果则会产生更多不稳定因素。农村房屋是否允许流转,法律性质如何,是当前建设社会主义新农村、推进城乡一体化进程中倍受社会各界关注、争议较大的一个问题。研究农村房屋流转的法律问题对解决“三农”问题具有重要的意义。因此,本文对此问题进行梳理,期望在研究上能有所突破,为理论界和实务界提供一些有益的建议。本文一共包括三个部分。第一部分,首先从农村房屋的涵义、流转的主体及方式等基本问题进行阐述;接着简要地介绍了农村房屋流转的现状,发达地区农村房屋流转比较活跃,而偏远地区的农村房屋大量闲置;最后,列举出针对农村房屋流转的不同态度,有的积极赞成,有的却极力反对。第二部分,主要详细阐述了国家的政策导向和部分地区的实践做法,尤其对成都和天津的做法进行了详细介绍。第三部分,从完善房屋登记制度,允许农民对宅基地和房屋进行流转和规范农村房屋流转行为等三个方面详细阐述了促进农村房屋流转的法律构想。