农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的应用 ——以成都市温江区万春镇为例

论文摘要

改革开放以来,我国城镇国有土地使用制度改革取得了前所未有的成就,但是在农民集体建设用地使用权的流转却始终被限制甚至禁止。而现实中大量的农村集体建设用地的隐形市场已经存在,这样的现状不仅严重的干扰了国有土地市场的正常运行,而且对农民的利益也造成了损失,为了满足市场对建设用地的需求,也为了更好地保障农民的权益实现农民收益的提高,农村集体建设用地的流转已经势在必行。本文通过从以下几个部分探讨农村集体建设用地流转的问题,第一部分:对农村集体建设用地的概念进行详细描述。对农村集体建设用的权益、所有者进行清晰的界定,明确其与国有建设用的的差别。第二部分:对农村集体建设用地流转的现状研究和案例的介绍,农村集体建设用的的流转虽然还未在全国开展起来,但我国已在不少地方开展试点工作。在具体的实施过程中有不少值得我们借鉴的东西。第三部分:对农村集体建设用地流转必然性的探讨。随着经济的发展,对建设用的需求不断扩大,而在耕地不减少的情况下,农村集体建设用的的流转很大程度上缓解了对地需求的巨大压力从而很好的解决了这一问题,本文重点通过对集体土地收益的大量流失,农民利益也得不到保护等问题进行探讨。对我国部分省市在农村集体建设用地流转中的具体实施过程的分析,对其利弊进行对比。第四、五、六部分:主要是对农村集体建设用地的土地级别和基准地价评定以及农村集体建设用地基准地价修正系数进行探讨,针对土地级别确定的因素因子选择、价格计算的方法、修正系数建立等问题进行了详细、细致的分析与阐述地。第七部分:简单介绍了一下农村集体建设用地数据库的实现过程,随着计算机技术的不断进步,借助这一手段可以更高效的完成工作。最后:主要探讨农村集体建设用地基准地价确定的意义及其在流转中的应用分析。本文通过对以上方面的阐述对集体建设用地基准地价的制度及农村集体建设用地流转具有积极的参考性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 前言
• 1.1 选题目的
• 1.2 选题意义
• 1.3 研究现状
• 第二章 农村集体建设用地流转的相关概念及现状
• 2.1 农村集体建设用地的概念
• 2.2 农村集体建设用地基准地价概念
• 2.3 农村集体建设用地流转的概念
• 2.4 农村集体建设用地流转概述
• 第三章 集体建设用地使用权流转的必然性及实例分析
• 3.1 农村集体建设用地流转必然性
• 3.1.1 避免黑市交易，使集体建设用地流转合法化市场化
• 3.1.2 各种土地利用方式产生的收益差距过大
• 3.1.3 征地补偿水平过低，而用地成本很高
• 3.1.4 流转过程中，缺少农村集体建设用地基准地价依据
• 3.2 农村集体建设用地流转实例
• 3.2.1 广东省农村集体建设用地流转实例
• 3.2.2 江苏省农村集体建设用地流转实例
• 3.2.3 成都市农村集体建设用地流转实例
• 第四章 农村集体建设用地的土地级别的确定
• 4.1 集体建设用地评估的技术路线
• 4.2 集体建设用地评估的工作流程和技术方法
• 4.3 具体事例分析--以成都市温江区万春镇为例
• 4.3.1 研究区概况
• 4.3.2 集体建设用地定级估价的范围和任务
• 4.3.3 集体建设用地估价的目的及任务
• 4.3.4 集体建设用地估价期日及基准地价定义
• 4.3.5 资料的搜集与整理
• 4.4 土地级别总分值确定
• 4.5 级别区域的划分
• 4.6 级别图显示
• 4.7 评述与讨论
• 第五章 农村集体建设用地的基准地价的确定
• 5.1 农村集体建设用地基准地价测算的方法确定
• 5.2 农村集体建设用地基准地价测算实例—以成都市温江区万春镇为例
• 5.2.1 土地取得费
• 5.2.2 土地开发费
• 5.2.3 税费的确定
• 5.2.4 利息确定
• 5.2.5 土地所有者的增值收益
• 5.2.6 集体建设用地使用权价值
• 5.2.7 各个级别基准地价的确定
• 第六章 集体建设用地基准地价修正系数编制
• 6.1 影响农村集体建设用地地价的因素及权重值确定
• 6.1.1 集体建设用地修正因素选择
• 6.1.2 影响因素权重值确定
• 6.1.3 基准地价修正幅度的确定
• 6.1.4 各影响因素修正幅度确定
• 6.1.5 各影响因素修正系数及因素条件确定
• 6.1.6 修正系数表及因素指标说明表编制
• 6.2 基准地价其他修正系数表的编制
• 第七章 农村集体建设用地数据库简介
• 7.1 数据库建设的目的及意义
• 7.2 数据库建设的基本信息
• 7.3 数据库建设的设计原则
• 7.4 农村集体建设用地数据库设计
• 7.4.1 数据库总体设计
• 7.4.2 数据库建设流程
• 7.5 数据库实现
• 7.5.1 数据查询
• 7.5.2 数据库检查
• 第八章 农村集体建设用地基准地价测算在流转中的应用分析
• 8.1 基准地价有益于土地的优化配置
• 8.2 基准地价保障收益的合理分配
• 8.3 价格对集体建设用地的总量的控制和对其用途进行管制
• 8.4 保障农民的利益
• 8.5 集体建设用地流转中让农民掌握主动权
• 8.6 通过评估做为抵押资本
• 8.7 解决农村集体建设流转中的历史遗留问题
• 第九章 结论
• 参考文献
• 致谢