论文摘要
优先购买权,又称为先买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。综观各国立法,在优先购买权的设计上,不外乎有共有人的优先购买权、承租人的优先购买权和典权人的优先购买权。在我国大陆,根据法律分别规定了共有人的优先购买权,房屋承租人的优先购买权等。本文仅就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨和研究。全文除引言外,共分为三个部分:第一章,“我国房屋承租人优先购买权概述”。在这一部分,首先介绍了我国房屋承租人优先购买权的立法例,其次分析了承租人优先购买权的价值功能,但同时指出承租人优先购买权制度并非完美无缺,要通过严格规定优先购买权的适用条件,将其弊端控制在法律可以接受的范围之内,在满足社会需要的同时,避免损害其他社会利益。最后是对房屋承租人优先购买权的权利性质介绍和评析。对承租人优先购买权的性质的诸学说予以介绍:债权说、物权说、附条件形成权说或形成权说。本文赞同承租人优先购买权是形成权说的观点并阐明了理由。第二章,“承租人优先购买权的行使”。第一部分介绍了承租人优先购买权的成立时间,指出承租人优先购买权是在合法的租赁关系的基础上,出租人做出出卖标的物的意思表示,有第三人参与竞买时产生。第二部分介绍了承租人优先购买权的行使。在此部分,本文着重介绍了承租人优先购买权的行使期限。本论文的新见解在于,采用比较分析的方法,重新对《合同法》第230条关于承租人优先购买权的规定进行表述上的逻辑结构调整,然后再根据新的表述分别介绍出租人履行通知义务的时间、承租人优先购买权的行使期限。特别是本论文将承租人优先购买权的行使期限划分为承租人的答复期限和承租人的订约期限两个部分,并且对在这两个期限中的权利行使起点和权利行使时间长短都做出明确、具体的阐述。随后介绍了对承租人优先购买权的实质条件“同等条件”的理解。第三部分介绍了承租人优先购买权的法律效力。在此部分首先介绍了优先购买权对出租人、承租人、第三人的法律本体效力,其次介绍了承租人优先购买权的救济效力。本文将出租人与第三人订立的房屋买卖合同认定为附法定解除条件的合同;在讨论承租人优先购买权能否对抗善意第三人的问题上,对于善意与否不是从优先购买权本身是否公示为起点讨论,而是从该优先购买权存在的基础法律关系即租赁合同是否公示出发进行讨论。第三章,“承租人优先购买权行使过程中若干问题分析”。在本章节,本文分别介绍了房屋转租时,次承租人优先购买权的行使问题,拍卖过程中承租人优先购买权的行使及承租部分房屋的承租人优先购买权的行使问题。
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标签：房屋承租人优先购买权论文; 行使期限论文; 法律效力论文;