广州市天河区建设工程项目代建局
摘要：文章通过本人多年来从事建筑工程维修改造管理实践经验，对本类工程常见问题，特别是机电安装工程部分，结合相关案例，进行总结分析，为行业从业人员提供参考。
关键词：维修改造；机电安装工程；对策
引言
维修改造工程作为建设工程的重要组成部分，从事建设工程行业的人员经常会比较困惑，因为技术规范、行业标准更新等客观条件影响，通常认为维修改造工程难度甚至比一般新建或改扩建工程更大，常常会在工程报建报批，专业分部分验收，竣工验收阶段受阻，严重时会影响工程建设项目推进及交付使用。维修改造工程通常包括装饰装修工程、电气工程、给排水工程、电梯工程、智能化工程等分部工程，而对工程验收影响较大的往往出现在机电专业工程方面。笔者现结合实践案例，进行分析，找到解决问题办法。
工程案例概况：某办公大楼室内装修工程，本项目土建工程于2000年竣工验收后闲置未使用，2011年启动立项程序，进行室内装修，作为某单位办公业务用房，于2013年通过竣工验收交付使用。该建筑为框架结构，地下一层，地上十层，地上一至四层为裙楼，地上五至十层为塔楼（四座），地上总建筑面积约19000平方米，其中本次改造范围为地上一至十楼（含其中一座塔楼），面积约8000平方米，建筑高度为40米，属二类高层建筑。
改造过程中存在主要问题：
一、室内消防通道疏散距离不满足规范要求。本项目属合资共建工程，项目完成竣工验收后，合建方进行了产权分割，并各自办理了产权文件。本建筑原设计有四处疏散楼梯，满足消防设计规范要求，但由于权分割。业主自行加砌了部分墙体，导致本装修工程其中部分区域疏散距离无法满足要求。
二、消防电梯未按要求通至顶层。本装修工程共有电梯两台，为有机房电梯，货梯及客梯各一台，消防电梯与客梯共用。两台电梯均为十层十站，即从地下一层通至九层，未通至十层，无法满足消防验收要求。第十层电梯井道高度仅为3.3米，电梯缓冲高度明显不足，无法在第十层开启电梯门洞。
三、室外环形消防通道无法满足验收要求。高层建筑消防设计规范要求，消防车道的宽度不应小于4.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应有障碍物。本建筑由于产权单位不同，为了便于管理，业主自行在消防环形通道内设计了隔离门及电动门。
四、消防报警主机共用。本装修工程消防系统设计包括室内消火栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、气体灭火系统、应急照明疏散系统等。水泵房及消防主机为原土建工程时所设置，为整栋建筑物共用，而本装修工程仅为部分装修。
五、发电机组未与低压配电柜正常联动。
六、空调室内主机前期已安装，与装修存在冲突。
针对以上存在的问题，以及类似改造工程，笔者提出解决问题的对策。
一、室内消防疏散距离不满足规范要求时，解决办法：一、调整建筑物功能布局，满足疏散要求；二、在建筑物内或建筑物外加设疏散楼梯，此办法解决了因涉及改变建筑物结构或者外部结构，增加建筑面积，因此，此采用此方法往往需要在改造前期办理规划报建手续。
二、当消防电梯无法通至顶层且顶层层高不足，采用的是有机房电梯时，可以将电梯井道总体高度提升，以满足电梯验收要求。具体处理办法是，拆除电梯间内楼板及顶板，将井道高度提升至符合电梯安装高度要求，同时将电梯间楼板同步提高，符合电梯主机吊高度要求。
示意如下：
三、消防报警主机共用问题非常普遍，原因是多方面的，比如说，原来规划设计是整个小区或者整体来考虑，未曾顾及日后使用及改造问题。事实上，设计人员如果在工程设计时，考虑分区分片管理，那么对后期改造的影响会小很多，现在实际情况是，消防报警主机的管理范围往往是远大于改造工程范围，如果在工程改造时不考虑实际情况，就无法通过消防验收。对于改造工程，比较可行的做法是，在原有消防主机的基础上接入消防分机，消防分机管理改造范围，这样就轻而易举地解决了这一实际难题。
四、在维修改造工程中，常见到发电机房由于疏于维护，长时间未使用，发电机组电池已经损坏，气瓶间管理不到位，不能正常发电机组启动。甚至有个别项目，发电机组与低压配电柜联接也不正常。在这种情况下，如果发生外部供电断电，应急电源就无法正常启动，容易发生人员被困电梯等问题。因此，业主或者物业管理人员需要定期对机房线路，油箱进行检查，启动发电机组。
五、土建工程和装修工程分期实际的建设工程项目，如通风空调工程若采用多联机时，不宜在土建工程时安装，应考虑工程工序衔接、天花安装高度和管线设备标高控制，纳入装修工程范围之内，避免二次拆装，增加工程造价。
六、电梯内五方通话线设置问题。通常情况下，电梯五方通话线需要接至值班室或者消防控制室等二十四小时有人值班的场所。有部分项目，仅将五方通话线置于电梯首层前室内，使用效果大打折扣。当电梯发生故障，有人困于电梯时，无法通过电梯内紧急按钮实施有效求助。因此，对于新建项目，应在设计时充分考虑五方通话线设置，相关专业应进行设计，避免后续施工困难；对维修改造工程，应增加此项内容，保证后续消防专业验收顺利通过。
七、室内消火栓安装。目前，很多项目设计时，室内消火栓采用明装分体箱。此设计对后期使用管理要求较高，灭火器材和防毒面具单独放置，特别是公共建筑室内通道内明装消火栓箱，既不美观，也有安全隐患，因此设计为暗装消火栓一体箱较为合理。当消火栓一体箱采用暗装时，应同时考虑与周边装修风格相协调，箱体门材质与墙面材质一致时，应进行设置消防设施标识，方便启用。
八、天花吊顶高度问题。对于维修改造工程，涉及综合布线问题，按管线布线基本原则，当建筑物层高较低，建筑物内空间较大时，应合理安排好管线布置，尽可能提升天花高度，降低空间压抑感。
笔者多年实践表明，维修改造工程因现使用功能与原使用功能不一定完全相吻合，有时实施难度经常比新建项目更加困难，更为棘手，需要考虑较多的因素，较为丰富的项目管理经验，把握整体，有计划地实施项目。
参考文献
[1]《建筑设计防火规范》GB50016-2014公安部天津消防研究所和公安部四川消防研究所2015-5-01
[2]《电梯制造与安装安全规范》：中国建筑科学研究院建筑机械化研究分院1998